Marmaris'te Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira Bedelinin Uyarlanması Nedir?

Kira bedelinin uyarlanması, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan koşulların sonradan olağanüstü ve önceden öngörülemez şekilde değişmesi nedeniyle kira bedelinin yeniden belirlenmesini ifade eder. Türkiye'de özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon, ekonomik dalgalanmalar ve pandemi süreci, kira ilişkilerinde ciddi dengesizliklere yol açmıştır. Bu durum hem kiracıları hem de kiraya verenleri olumsuz etkilemiş ve uyarlama davalarının sayısında belirgin bir artış yaşanmıştır.

Marmaris özelinde bakıldığında, ilçenin turizm ekonomisine dayalı yapısı kira uyarlaması meselesini daha da karmaşık hale getirmektedir. Sezonluk kira sözleşmeleri, yaz aylarında artan talep, kış aylarında düşen doluluk oranları ve dövize endeksli kira bedelleri, Marmaris'e özgü uyarlama ihtiyaçlarını doğurmaktadır. Özellikle Uzunyalı, Siteler, Armutalan ve İçmeler bölgelerinde hem konut hem de işyeri kiralarında uyarlama talepleri yoğun şekilde gündeme gelmektedir.

Hukuki Dayanak: TBK m. 138 – Aşırı İfa Güçlüğü

Kira bedelinin uyarlanmasının temel hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesidir. Bu madde, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlar nedeniyle borçlu aleyhine sözleşmenin temel yapısını bozan bir dengesizlik oluşursa, borçlunun hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebileceğini düzenlemektedir.

TBK m. 138'in uygulanabilmesi için dört temel koşulun bir arada bulunması gerekmektedir:

• Olağanüstü durum: Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü bir değişiklik meydana gelmiş olmalıdır. Yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki ani yükseliş, pandemi, doğal afet gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilmektedir.
• Öngörülemezlik: Bu değişikliğin sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesinin mümkün olmaması veya beklenmemesi gerekir.
• Borçluya isnat edilememe: Değişikliğin borçlunun kusurundan kaynaklanmamış olması şarttır.
• İfanın aşırı derecede güçleşmesi: Değişikliğin sözleşmenin temel yapısını bozarak taraflar arasındaki dengeyi önemli ölçüde sarsmış olması gerekmektedir.

Yargıtay, kira uyarlama davalarında bu koşulları titizlikle incelemekte ve her somut olaya göre ayrı değerlendirme yapmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşmiş içtihatlarına göre, enflasyon oranının ani ve aşırı bir şekilde yükselmesi, kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek boyutta ise, uyarlama talebinin kabulü mümkündür.

TBK m. 344: Kira Bedeli Artış Sınırı ve TÜFE Kuralı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin artışı, TBK'nın 344. maddesi ile sınırlandırılmıştır. Bu maddeye göre, taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmışsa dahi, yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu düzenleme, kiracının aşırı kira artışlarına karşı korunmasını amaçlamaktadır.

Ancak TBK m. 344 ile TBK m. 138 arasında önemli bir ayrıma dikkat etmek gerekmektedir. TBK m. 344, yenilenen dönemde uygulanacak azami artış oranını belirlerken; TBK m. 138, sözleşmenin temelinden sarsılması halinde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini düzenlemektedir. Başka bir ifadeyle, TÜFE sınırı içinde kalan artış yeterli gelmiyorsa ve koşullar gerçekten olağanüstü bir şekilde değişmişse, kiraya veren TBK m. 138'e dayanarak uyarlama davası açabilir.

Kiracıyım, enflasyon çok yüksek; kiram ne kadar artabilir?

Cevap: Konut kiralarında kira artış oranı, TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Örneğin, 2024 yılında yenilenen bir konut kirası için 2023 yılının on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Ancak bu sınırın yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulandığı, özel durumlarda ise mahkemeden farklı bir bedel talep edilebileceği unutulmamalıdır. Eğer kiranız piyasa rayicinin çok altında kaldıysa, kiraya verenin TBK m. 138 veya beş yıllık dönem sonunda TBK m. 344/3 uyarınca kira bedelinin tespiti davası açma hakkı bulunmaktadır.

Geçici Madde 2: Konut Kiralarında %25 Artış Sınırı

7409 sayılı Kanun ile TBK'ya eklenen Geçici Madde 2, 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren bir yıl süreyle konut kira sözleşmelerinde yenileme döneminde uygulanacak kira artış oranını %25 ile sınırlamıştı. Bu düzenleme, yüksek enflasyon ortamında kiracıları korumak amacıyla getirilmiş geçici bir tedbirdi.

Geçici Madde 2'nin süresi 1 Temmuz 2023 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten itibaren konut kiralarında yeniden TBK m. 344'teki genel kural, yani on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı uygulanmaya başlamıştır. Ancak %25 sınırının uygulandığı dönemde kiraya verenlerin uğramış olduğu kayıp, sonraki dönemlerde uyarlama davası açılmasının gerekçeleri arasında yer alabilmektedir. Yargıtay, bu dönemde oluşan dengesizliğin telafi edilip edilemeyeceğini somut olaya göre değerlendirmektedir.

Kiraya verenim, %25 sınırı döneminde kayba uğradım; ne yapabilirim?

Cevap: Geçici Madde 2'nin uygulandığı dönemde kira bedelinin piyasa rayicinin çok altında kalması nedeniyle kiraya verenler önemli kayıplar yaşadı. Bu dönemde oluşan dengesizliğin giderilmesi için iki yol mevcuttur: Birincisi, beş yıllık kira döneminin dolmuş olması halinde TBK m. 344/3 uyarınca kira bedelinin tespiti davası açılabilir. İkincisi, koşulların olağanüstü şekilde değişmiş olması halinde TBK m. 138'e dayanarak uyarlama davası açılabilir. Her iki durumda da mahkeme, emsal kira bedelleri ve bilirkişi raporunu esas alarak karar verecektir.

İşyeri Kirası ile Konut Kirası Arasındaki Farklar

Kira bedelinin uyarlanması bakımından işyeri kiraları ile konut kiraları arasında önemli farklılıklar bulunmaktadır. TBK m. 344'teki TÜFE sınırı, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Ancak Geçici Madde 2 ile getirilen %25 artış sınırı yalnızca konut kiralarına uygulanmış, işyeri kiraları bu sınırlamadan yararlanamamıştır.

Marmaris'te bu ayrımın önemi büyüktür. İlçedeki işyeri kiralarının büyük bölümü turizm sektörüne yönelik restoran, kafe, bar, otel ve mağazalara aittir. Turizm sezonunun kısalığı veya uzunluğu, döviz kurları, turist sayısı gibi faktörler işyeri kira bedellerini doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle işyeri kiralarında uyarlama talepleri genellikle şu durumlarda gündeme gelmektedir:

• Dövize endeksli kira sözleşmeleri: Döviz kurlarındaki ani yükseliş nedeniyle kira bedelinin katlanılmaz hale gelmesi.
• Turizm sezonunun olumsuz geçmesi: Pandemi, doğal afet veya uluslararası kriz nedeniyle Marmaris'e gelen turist sayısının önemli ölçüde düşmesi.
• Ekonomik daralma: Genel ekonomik koşulların kötüleşmesi nedeniyle işyeri gelirlerinin belirgin şekilde azalması.

Konut kiralarında ise uyarlama talepleri daha çok kiraya verenler tarafından ileri sürülmektedir. Yüksek enflasyon ortamında TÜFE sınırında kalan artışlar, piyasa rayicinin çok altında kalabilmekte ve kiraya verenler için ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.

Marmaris'te Turizm Sezonu ve Kira Uyarlaması

Marmaris'in turizm ekonomisine dayalı yapısı, kira uyarlaması davalarında özel bir inceleme gerektirmektedir. İlçede özellikle şu durumlar uyarlama taleplerini tetiklemektedir:

Sezonluk Kira Sözleşmeleri

Marmaris'te pek çok işyeri sezonluk kira sözleşmesi ile faaliyet göstermektedir. Nisan–Ekim arası aktif olan işletmeler, kira bedelini bu dönemin gelirine göre hesaplamaktadır. Turizm sezonunun beklenenin altında geçmesi, işletmecinin gelir dengesini kökünden sarsmakta ve uyarlama talebi gündeme gelmektedir. Mahkemeler, sezonluk kiralarda olağanüstü koşulları değerlendirirken işletmenin yalnızca belirli aylarda gelir elde edebileceğini dikkate almaktadır.

Dövize Endeksli Kiralar

Marmaris'teki turizm bölgesinde, özellikle yabancı yatırımcıların işlettiği mekânlarda, kira bedelleri euro veya dolar cinsinden belirlenmiş olabilir. TBK m. 344/4 uyarınca dövize endeksli kira sözleşmelerinde beş yıllık süre dolmadan kira bedelinin arttırılması mümkün değildir. Ancak döviz kurlarındaki olağanüstü yükseliş, kiracının ifasını aşırı derecede güçleştirebilir ve bu durumda TBK m. 138 kapsamında uyarlama davası açılabilir.

Bilirkişi Raporu ve Emsal Kira Araştırması

Kira bedelinin uyarlanması davalarında bilirkişi raporu, mahkemenin karar vermesinde en belirleyici unsurdur. Bilirkişi heyeti genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı ve ilgili alanın teknik uzmanından oluşmaktadır. Bilirkişi raporu şu unsurları içerir:

• Emsal kira araştırması: Aynı bölgede benzer nitelikte taşınmazların güncel kira bedelleri belirlenir. Marmaris'te bu araştırma yapılırken cadde üstü/iç sokak konumu, denize yakınlık, turizm bölgesine mesafe gibi kriterler dikkate alınır.
• Taşınmazın özellikleri: Taşınmazın metrekaresi, konumu, yapım yılı, tadilat durumu, kat numarası gibi fiziksel özellikleri değerlendirilir.
• Piyasa koşulları: Bölgedeki genel kira piyasası, arz-talep dengesi ve ekonomik göstergeler incelenir.
• Enflasyon etkisi: Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren yaşanan enflasyon artışı ve bunun kira bedeline etkisi analiz edilir.

Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan kira uyarlama davalarında, mahkeme genellikle keşfin yapılmasını ve bilirkişi raporunun alınmasını istemektedir. Tarafların bilirkişi raporuna itiraz hakkı bulunmakta olup itiraz halinde ek rapor veya yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınabilmektedir.

Kira uyarlama davasını kim açar, kiracı mı kiraya veren mi?

Cevap: Kira bedelinin uyarlanması davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Kiracı, ekonomik kriz, pandemi veya döviz artışı gibi nedenlerle kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir. Kiraya veren ise enflasyon nedeniyle kira bedelinin piyasa rayicinin çok altında kaldığını ileri sürerek arttırılmasını isteyebilir. Her iki taraf da TBK m. 138 koşullarını ispatlamakla yükümlüdür. Davanın açılacağı görevli mahkeme, Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

Dava Süreci ve Pratik Bilgiler

Kira bedelinin uyarlanması davası, aşağıdaki aşamalardan oluşmaktadır:

• Arabuluculuk: 7036 sayılı Kanun değişiklikleri sonrasında kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaz ise dava yoluna gidilebilir.
• Dava dilekçesi: Dilekçede, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihteki koşullar, sonradan meydana gelen olağanüstü değişiklikler ve bunların kira bedeline etkisi ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır.
• Delil sunumu: Kira sözleşmesi, ödeme makbuzları, TÜFE verileri, emsal kira örnekleri ve ekonomik göstergeler mahkemeye sunulur.
• Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, bilirkişi heyetini görevlendirerek emsal kira araştırması ve uyarlama bedeli tespiti yaptırır.
• Karar: Mahkeme, tüm delilleri ve bilirkişi raporunu değerlendirerek uyarlanmış kira bedelini belirler. Karar, genellikle dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde verilir.

Uyarlama davası sonucunda kira bedeli ne kadar değişir?

Cevap: Mahkeme, uyarlama sonucunda kira bedelini piyasa rayicine göre belirler; ancak hakkaniyeti de gözetir. Uygulamada mahkemeler, emsal kiranın tam olarak uygulanması yerine, hakkaniyete uygun bir uyarlama yapmaktadır. Örneğin emsal kira araştırmasına göre piyasa rayici 30.000 TL olan bir taşınmazın mevcut kirası 15.000 TL ise, mahkeme kiranın doğrudan 30.000 TL'ye çıkarılmasına değil, genellikle 22.000–25.000 TL arasında hakkaniyete uygun bir bedele hükmedebilmektedir. Bu oran, sözleşmenin süresi, tarafların durumu ve koşulların ağırlığı gibi faktörlere göre değişiklik göstermektedir.

Değerlendirmemiz

Kira bedelinin uyarlanması davaları, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde hem kiracılar hem de kiraya verenler için kritik bir hukuki araçtır. TBK m. 138'in sunmuş olduğu uyarlama imkânı, sözleşme adaletinin sağlanması ve taraflar arasındaki dengenin korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Ancak uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için olağanüstü koşulların ve öngörülemezliğin somut delillerle ortaya konması gerekmektedir.

Marmaris'te turizm sektörünün etkisi, sezonluk kira yapıları ve dövize endeksli sözleşmelerin yaygınlığı, kira uyarlama davalarını daha da önemli kılmaktadır. Kiracı veya kiraya veren olarak kira bedelinin uyarlanmasına ihtiyaç duyuyorsanız, önce mevcut sözleşmenizin ve koşullarınızın hukuki açıdan değerlendirilmesi, emsal kira araştırmasının yapılması ve arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmesi büyük önem taşımaktadır. Büromuz, Marmaris ve Muğla genelinde kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

What is Rent Adaptation?

Rent adaptation refers to the judicial readjustment of rent when the circumstances existing at the time the lease agreement was concluded have subsequently changed in an extraordinary and unforeseeable manner. In Turkey, particularly in recent years, high inflation, economic fluctuations, and the pandemic process have caused serious imbalances in tenancy relationships. This situation has adversely affected both tenants and landlords, resulting in a marked increase in the number of adaptation lawsuits.

When examining the specific context of Marmaris, the district's tourism-dependent economic structure makes the issue of rent adaptation even more complex. Seasonal lease agreements, increased demand during summer months, declining occupancy rates in winter, and foreign-currency-indexed rents create adaptation needs unique to Marmaris. Particularly in the Uzunyali, Siteler, Armutalan, and Icmeler districts, adaptation claims for both residential and commercial leases arise with considerable frequency.

Legal Basis: TCO Art. 138 — Excessive Difficulty of Performance

The primary legal basis for rent adaptation is Article 138 of the Turkish Code of Obligations (Law No. 6098). This article provides that where extraordinary circumstances that were not foreseen and could not have been expected to be foreseen by the parties at the time of the contract create an imbalance to the detriment of the debtor that fundamentally disrupts the structure of the contract, the debtor may request the court to adapt the contract to the new conditions.

Four fundamental conditions must be met simultaneously for Article 138 to apply:

• Extraordinary circumstance: An extraordinary change must have occurred after the contract was concluded. High inflation, sudden increases in exchange rates, pandemics, and natural disasters are evaluated within this scope.
• Unforeseeability: It must have been impossible or unreasonable to expect the parties to foresee this change at the time the contract was concluded.
• Non-attributability to the debtor: The change must not have arisen from the fault of the debtor.
• Excessive difficulty: The change must have fundamentally disrupted the structure of the contract, significantly disturbing the balance between the parties.

The Court of Cassation meticulously examines these conditions in rent adaptation cases and makes separate assessments for each concrete case. According to the established precedents of the 3rd Civil Chamber of the Court of Cassation, if the inflation rate has risen suddenly and excessively to an extent that could not have been foreseen at the time the lease agreement was concluded, the adaptation claim may be accepted.

TCO Art. 344: Rent Increase Limit and CPI Rule

The increase of rent in residential and roofed commercial leases is limited by Article 344 of the TCO. According to this article, even if an agreement regarding rent increase has been made between the parties, the rent to be applied in the renewed period may not exceed the twelve-month average of the CPI (Consumer Price Index) of the previous rental year. This regulation aims to protect the tenant against excessive rent increases.

However, an important distinction must be noted between Articles 344 and 138 of the TCO. While Article 344 determines the maximum increase rate applicable in the renewed period, Article 138 regulates the judicial redetermination of rent when the foundation of the contract has been shaken. In other words, if the increase within the CPI limit is insufficient and conditions have truly changed in an extraordinary manner, the landlord may file an adaptation lawsuit based on Article 138.

I am a tenant and inflation is very high — how much can my rent increase?

Answer: For residential leases, the rent increase rate may not exceed the twelve-month CPI average of the previous rental year pursuant to Article 344 of the TCO. For example, for a residential lease renewed in 2024, the twelve-month CPI average of 2023 is taken as the basis. However, it should not be forgotten that this limit applies only to residential and roofed commercial leases, and that in special circumstances a different amount may be requested from the court. If your rent has remained far below the market rate, the landlord has the right to file an action for determination of rent under Article 138 or, at the end of the five-year period, under Article 344/3 of the TCO.

Temporary Article 2: The 25% Cap on Residential Rents

Temporary Article 2, added to the TCO by Law No. 7409, limited the rent increase rate applicable during the renewal period in residential lease agreements to 25% for one year from 11 June 2022. This regulation was a temporary measure introduced to protect tenants in a high-inflation environment.

The term of Temporary Article 2 expired on 1 July 2023. From this date onwards, the general rule under Article 344 of the TCO — namely the twelve-month CPI average limit — has once again been applied to residential rents. However, the loss suffered by landlords during the period in which the 25% cap was applied may constitute one of the justifications for filing an adaptation lawsuit in subsequent periods. The Court of Cassation evaluates on a case-by-case basis whether the imbalance created during this period can be remedied.

I am a landlord and suffered losses during the 25% cap period — what can I do?

Answer: During the period when Temporary Article 2 was in force, landlords experienced significant losses because rent remained far below market rates. Two legal avenues exist to address the resulting imbalance. First, if the five-year lease period has elapsed, an action for determination of rent may be filed under Article 344/3 of the TCO. Second, if the circumstances have changed in an extraordinary manner, an adaptation action may be filed based on Article 138 of the TCO. In both cases, the court will base its decision on comparable rental values and the expert report.

Differences Between Commercial and Residential Leases

There are significant differences between commercial and residential leases with regard to rent adaptation. The CPI limit under Article 344 of the TCO applies to both residential and roofed commercial leases. However, the 25% increase cap introduced by Temporary Article 2 applied only to residential leases; commercial leases did not benefit from this restriction.

This distinction is of particular importance in Marmaris. A large portion of commercial leases in the district belong to restaurants, cafes, bars, hotels, and shops oriented towards the tourism sector. Factors such as the length of the tourism season, exchange rates, and tourist numbers directly affect commercial rents. For this reason, adaptation claims for commercial leases typically arise in the following situations:

• Foreign-currency-indexed lease agreements: Rent becoming unbearable due to sudden rises in exchange rates.
• Negative tourism season: A significant decline in the number of tourists visiting Marmaris due to pandemics, natural disasters, or international crises.
• Economic contraction: A marked decrease in business revenues due to the deterioration of general economic conditions.

In residential leases, adaptation claims are more frequently raised by landlords. In a high-inflation environment, increases that remain within the CPI limit may fall far below market rates, causing serious financial losses for landlords.

Tourism Season and Rent Adaptation in Marmaris

The tourism-dependent economic structure of Marmaris requires special examination in rent adaptation cases. The following situations in particular trigger adaptation claims in the district:

Seasonal Lease Agreements

Many businesses in Marmaris operate under seasonal lease agreements. Businesses active between April and October calculate their rent based on the income of this period. When the tourism season falls below expectations, it fundamentally disrupts the operator's income balance, bringing adaptation claims to the fore. In seasonal leases, courts take into account that the business can only generate income during certain months when evaluating extraordinary circumstances.

Foreign-Currency-Indexed Rents

In the tourism zone of Marmaris, particularly in venues operated by foreign investors, rents may be denominated in euros or dollars. Pursuant to Article 344/4 of the TCO, it is not possible to increase rent in foreign-currency-indexed lease agreements before the five-year period has elapsed. However, an extraordinary rise in exchange rates may render the tenant's performance excessively difficult, and in such cases an adaptation action may be filed under Article 138 of the TCO.

Expert Report and Comparable Rent Research

In rent adaptation lawsuits, the expert report is the most decisive factor in the court's decision-making. The expert panel typically comprises a real estate valuation specialist and a technical expert in the relevant field. The expert report includes the following elements:

• Comparable rent research: The current rental rates of properties of similar nature in the same area are determined. When conducting this research in Marmaris, criteria such as street-front versus back-street location, proximity to the sea, and distance to the tourism zone are taken into account.
• Property characteristics: The physical features of the property, including its area in square metres, location, year of construction, renovation status, and floor number, are evaluated.
• Market conditions: The general rental market in the area, the supply-demand balance, and economic indicators are examined.
• Inflation impact: The inflation increase from the commencement date of the contract and its effect on rent is analysed.

In rent adaptation lawsuits filed at the Marmaris Civil Court of Peace, the court generally requests that a site inspection be conducted and an expert report be obtained. The parties have the right to object to the expert report, and in the event of an objection, a supplementary report or a report from a new expert panel may be obtained.

Who can file a rent adaptation lawsuit — the tenant or the landlord?

Answer: Both the tenant and the landlord may file a rent adaptation lawsuit. The tenant may request a reduction of rent due to economic crises, pandemics, or exchange rate increases. The landlord may request an increase by arguing that the rent has fallen far below market rates due to inflation. Both parties bear the burden of proving the conditions of Article 138 of the TCO. The competent court is the Marmaris Civil Court of Peace.

Litigation Process and Practical Information

A rent adaptation lawsuit consists of the following stages:

• Mediation: Following the amendments under Law No. 7036, recourse to mediation before filing suit has become mandatory in tenancy disputes. If no agreement is reached in the mediation process, the judicial route may be pursued.
• Statement of claim: The petition must explain in detail the conditions at the time the lease agreement was concluded, the extraordinary changes that subsequently occurred, and their effect on the rent.
• Submission of evidence: The lease agreement, payment receipts, CPI data, comparable rent examples, and economic indicators are submitted to the court.
• Expert examination: The court commissions an expert panel to conduct comparable rent research and determine the adaptation amount.
• Judgment: The court evaluates all evidence and the expert report to determine the adapted rent amount. The judgment generally takes effect from the date the lawsuit was filed.

How much does the rent change as a result of an adaptation lawsuit?

Answer: The court determines the rent according to market rates as a result of the adaptation, but also takes equity into account. In practice, courts apply an equitable adaptation rather than the full comparable rent. For example, if the market rate of a property is TL 30,000 according to comparable rent research and the current rent is TL 15,000, the court generally does not increase the rent directly to TL 30,000 but may rule on an equitable amount between TL 22,000 and TL 25,000. This rate varies according to factors such as the duration of the contract, the circumstances of the parties, and the severity of the conditions.

Our Assessment

Rent adaptation lawsuits are a critical legal instrument for both tenants and landlords, particularly during periods of high inflation. The adaptation mechanism provided by Article 138 of the TCO is of great importance for ensuring contractual justice and maintaining the balance between the parties. However, for an adaptation claim to be accepted, extraordinary circumstances and unforeseeability must be demonstrated with concrete evidence.

In Marmaris, the influence of the tourism sector, seasonal rental structures, and the prevalence of foreign-currency-indexed contracts make rent adaptation lawsuits all the more significant. Whether you are a tenant or a landlord, if you require rent adaptation, having your existing contract and circumstances evaluated from a legal perspective, conducting comparable rent research, and properly managing the mediation process are of great importance. Our office provides professional legal support to its clients in tenancy law disputes throughout Marmaris and Mugla.

Was ist eine Mietanpassung?

Unter Mietanpassung versteht man die gerichtliche Neufestsetzung der Miete, wenn sich die bei Vertragsschluss bestehenden Umstaende nachtraeglich in aussergewoehnlicher und unvorhersehbarer Weise veraendert haben. In der Tuerkei haben insbesondere in den letzten Jahren die hohe Inflation, wirtschaftliche Schwankungen und die Pandemie zu erheblichen Ungleichgewichten in Mietverhaeltnissen gefuehrt. Diese Situation hat sowohl Mieter als auch Vermieter nachteilig betroffen und zu einem deutlichen Anstieg der Anpassungsklagen gefuehrt.

Betrachtet man den spezifischen Kontext von Marmaris, so macht die tourismusabhaengige Wirtschaftsstruktur des Bezirks die Frage der Mietanpassung noch komplexer. Saisonale Mietvertraege, erhoehte Nachfrage in den Sommermonaten, sinkende Belegungsraten im Winter und an Fremdwaehrungen gekoppelte Mieten schaffen anpassungsbeduerfte Situationen, die fuer Marmaris spezifisch sind. Insbesondere in den Stadtteilen Uzunyali, Siteler, Armutalan und Icmeler werden Anpassungsansprueche fuer sowohl Wohn- als auch Gewerbemieten haeufig erhoben.

Rechtsgrundlage: Art. 138 TBG — Uebermassige Leistungserschwerung

Die primaere Rechtsgrundlage fuer die Mietanpassung ist Artikel 138 des tuerkischen Obligationenrechts (Gesetz Nr. 6098). Dieser Artikel bestimmt, dass der Schuldner beim Gericht die Anpassung des Vertrags an die neuen Bedingungen verlangen kann, wenn aussergewoehnliche Umstaende, die von den Parteien bei Vertragsschluss nicht vorhergesehen wurden und auch nicht vorhergesehen werden konnten, ein Ungleichgewicht zum Nachteil des Schuldners schaffen, das die grundlegende Struktur des Vertrags stoert.

Fuer die Anwendung von Artikel 138 muessen vier grundlegende Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen:

• Aussergewoehnlicher Umstand: Nach Vertragsschluss muss eine aussergewoehnliche Veraenderung eingetreten sein. Hohe Inflation, ploetzliche Wechselkursanstiege, Pandemien und Naturkatastrophen werden in diesem Rahmen bewertet.
• Unvorhersehbarkeit: Es muss unmoeglich oder unzumutbar gewesen sein, dass die Parteien diese Veraenderung bei Vertragsschluss vorhersehen konnten.
• Keine Zurechenbarkeit an den Schuldner: Die Veraenderung darf nicht auf ein Verschulden des Schuldners zurueckzufuehren sein.
• Uebermassige Erschwerung: Die Veraenderung muss die grundlegende Struktur des Vertrags gestoert und das Gleichgewicht zwischen den Parteien erheblich beeintraechtigt haben.

Der Kassationshof prueft diese Voraussetzungen in Mietanpassungsfaellen sorgfaeltig und nimmt fuer jeden konkreten Fall eine gesonderte Bewertung vor. Nach der staendigen Rechtsprechung der 3. Zivilkammer des Kassationshofs kann der Anpassungsanspruch angenommen werden, wenn die Inflationsrate ploetzlich und uebermassig in einem Ausmass gestiegen ist, das bei Abschluss des Mietvertrags nicht vorhersehbar war.

Art. 344 TBG: Miethoechstgrenze und VPI-Regel

Die Mieterhoehung bei Wohn- und ueberdachten Gewerbemietverhaeltnissen ist durch Artikel 344 des TBG begrenzt. Nach diesem Artikel darf die im Verlaengerungszeitraum anzuwendende Miete den Zwoelfmonatsdurchschnitt des VPI (Verbraucherpreisindex) des vorangegangenen Mietjahres nicht uebersteigen, selbst wenn zwischen den Parteien eine Vereinbarung ueber die Mieterhoehung getroffen wurde. Diese Regelung zielt darauf ab, den Mieter vor uebermassigen Mieterhoehungen zu schuetzen.

Es ist jedoch ein wichtiger Unterschied zwischen Artikel 344 und Artikel 138 des TBG zu beachten. Waehrend Artikel 344 den maximalen Erhoehungssatz fuer den Verlaengerungszeitraum bestimmt, regelt Artikel 138 die gerichtliche Neufestsetzung der Miete, wenn die Grundlage des Vertrags erschuettert wurde. Mit anderen Worten: Wenn die Erhoehung innerhalb der VPI-Grenze nicht ausreicht und sich die Umstaende tatsaechlich in aussergewoehnlicher Weise veraendert haben, kann der Vermieter gestuetzt auf Artikel 138 eine Anpassungsklage erheben.

Ich bin Mieter und die Inflation ist sehr hoch — um wie viel kann meine Miete steigen?

Antwort: Bei Wohnraummieten darf die Mieterhoehungsrate gemaess Artikel 344 des TBG den Zwoelfmonatsdurchschnitt des VPI des vorangegangenen Mietjahres nicht uebersteigen. Beispielsweise wird fuer eine im Jahr 2024 erneuerte Wohnraummiete der Zwoelfmonats-VPI-Durchschnitt des Jahres 2023 zugrunde gelegt. Es ist jedoch zu beachten, dass diese Grenze nur fuer Wohnraum- und ueberdachte Gewerbemieten gilt und unter besonderen Umstaenden ein anderer Betrag vom Gericht verlangt werden kann. Wenn Ihre Miete weit unter dem Marktniveau liegt, hat der Vermieter das Recht, gestuetzt auf Artikel 138 oder nach Ablauf der Fuenfjahresfrist gemaess Artikel 344/3 des TBG eine Klage auf Mietfestsetzung zu erheben.

Uebergangsartikel 2: Die 25%-Obergrenze fuer Wohnraummieten

Der durch Gesetz Nr. 7409 in das TBG eingefuegte Uebergangsartikel 2 begrenzte die im Verlaengerungszeitraum bei Wohnraummietvertraegen anzuwendende Mieterhoehungsrate fuer ein Jahr ab dem 11. Juni 2022 auf 25%. Diese Regelung war eine vorlaeufige Massnahme zum Schutz der Mieter in einem Umfeld hoher Inflation.

Die Geltungsdauer des Uebergangsartikels 2 endete am 1. Juli 2023. Ab diesem Datum gilt fuer Wohnraummieten wieder die allgemeine Regel des Artikels 344 des TBG, naemlich die Grenze des Zwoelfmonats-VPI-Durchschnitts. Der Verlust, den Vermieter waehrend des Zeitraums der 25%-Obergrenze erlitten haben, kann jedoch in den Folgezeitraeumen als einer der Gruende fuer die Erhebung einer Anpassungsklage dienen. Der Kassationshof beurteilt im Einzelfall, ob das in diesem Zeitraum entstandene Ungleichgewicht behoben werden kann.

Ich bin Vermieter und habe waehrend der 25%-Obergrenze Verluste erlitten — was kann ich tun?

Antwort: Waehrend der Geltungsdauer des Uebergangsartikels 2 erlitten Vermieter erhebliche Verluste, da die Miete weit unter dem Marktniveau blieb. Zur Behebung des entstandenen Ungleichgewichts bestehen zwei Wege. Erstens kann bei Ablauf der Fuenfjahres-Mietperiode gemaess Artikel 344/3 des TBG eine Klage auf Mietfestsetzung erhoben werden. Zweitens kann bei aussergewoehnlicher Veraenderung der Umstaende gestuetzt auf Artikel 138 des TBG eine Anpassungsklage erhoben werden. In beiden Faellen stuetzt das Gericht seine Entscheidung auf vergleichbare Mietwerte und das Sachverstaendigengutachten.

Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraummiete

Hinsichtlich der Mietanpassung bestehen wesentliche Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraummieten. Die VPI-Grenze des Artikels 344 gilt sowohl fuer Wohnraum- als auch fuer ueberdachte Gewerbemieten. Die durch Uebergangsartikel 2 eingefuehrte 25%-Erhoehungsobergrenze galt jedoch nur fuer Wohnraummieten; Gewerbemieten profitierten nicht von dieser Beschraenkung.

Dieser Unterschied ist in Marmaris von besonderer Bedeutung. Ein grosser Teil der Gewerbemieten im Bezirk entfaellt auf Restaurants, Cafes, Bars, Hotels und Geschaefte im Tourismussektor. Faktoren wie die Laenge der Tourismussaison, Wechselkurse und Touristenzahlen beeinflussen die Gewerbemieten unmittelbar. Anpassungsansprueche fuer Gewerbemieten entstehen daher typischerweise in folgenden Situationen:

• Fremdwaehrungsgebundene Mietvertraege: Unertraeglichwerden der Miete durch ploetzliche Wechselkursanstiege.
• Negative Tourismussaison: Ein erheblicher Rueckgang der Touristenzahlen in Marmaris aufgrund von Pandemien, Naturkatastrophen oder internationalen Krisen.
• Wirtschaftliche Schrumpfung: Ein deutlicher Rueckgang der Geschaeftseinnahmen aufgrund der Verschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen.

Bei Wohnraummieten werden Anpassungsansprueche haeufiger von Vermietern erhoben. In einem Umfeld hoher Inflation koennen Erhoehungen innerhalb der VPI-Grenze weit unter dem Marktniveau liegen und fuer Vermieter zu erheblichen finanziellen Verlusten fuehren.

Tourismussaison und Mietanpassung in Marmaris

Die tourismusabhaengige Wirtschaftsstruktur von Marmaris erfordert eine besondere Pruefung in Mietanpassungsfaellen. Folgende Situationen loesen im Bezirk besonders haeufig Anpassungsansprueche aus:

Saisonale Mietvertraege

Zahlreiche Unternehmen in Marmaris operieren auf der Grundlage saisonaler Mietvertraege. Betriebe, die zwischen April und Oktober aktiv sind, berechnen die Miete auf der Basis der Einnahmen dieses Zeitraums. Bleibt die Tourismussaison hinter den Erwartungen zurueck, stoert dies grundlegend das Einnahmegleichgewicht des Betreibers, und Anpassungsansprueche werden geltend gemacht. Bei saisonalen Mietverhaeltnissen beruecksichtigen die Gerichte, dass der Betrieb nur in bestimmten Monaten Einnahmen erzielen kann, wenn sie die aussergewoehnlichen Umstaende bewerten.

Fremdwaehrungsgebundene Mieten

In der Tourismuszone von Marmaris, insbesondere in von auslaendischen Investoren betriebenen Lokalen, koennen Mieten in Euro oder Dollar festgesetzt sein. Gemaess Artikel 344/4 des TBG ist eine Mieterhoehung bei fremdwaehrungsgebundenen Mietvertraegen vor Ablauf der Fuenfjahresfrist nicht moeglich. Ein aussergewoehnlicher Anstieg der Wechselkurse kann jedoch die Leistung des Mieters uebermassig erschweren, und in diesem Fall kann gestuetzt auf Artikel 138 des TBG eine Anpassungsklage erhoben werden.

Sachverstaendigengutachten und Vergleichsmietforschung

In Mietanpassungsklagen ist das Sachverstaendigengutachten der entscheidendste Faktor fuer die Urteilsfindung des Gerichts. Das Sachverstaendigengremium besteht in der Regel aus einem Immobilienbewertungssachverstaendigen und einem Fachexperten des jeweiligen Bereichs. Das Sachverstaendigengutachten umfasst folgende Elemente:

• Vergleichsmietforschung: Die aktuellen Mietpreise vergleichbarer Immobilien im selben Gebiet werden ermittelt. Bei der Durchfuehrung dieser Forschung in Marmaris werden Kriterien wie Strassenfront- oder Seitenstrassenlage, Meernaehe und Entfernung zur Tourismuszone beruecksichtigt.
• Immobilieneigenschaften: Die physischen Merkmale der Immobilie einschliesslich Quadratmeterzahl, Lage, Baujahr, Renovierungszustand und Stockwerk werden bewertet.
• Marktbedingungen: Der allgemeine Mietmarkt im Gebiet, das Angebot-Nachfrage-Gleichgewicht und wirtschaftliche Indikatoren werden geprueft.
• Inflationsauswirkung: Der Inflationsanstieg seit Vertragsbeginn und seine Auswirkung auf die Miete werden analysiert.

Bei Mietanpassungsklagen, die beim Friedensgericht Marmaris eingereicht werden, verlangt das Gericht in der Regel die Durchfuehrung eines Ortstermins und die Einholung eines Sachverstaendigengutachtens. Die Parteien haben das Recht, gegen das Sachverstaendigengutachten Einwendungen zu erheben, und im Falle einer Einwendung kann ein Ergaenzungsgutachten oder ein Gutachten eines neuen Sachverstaendigengremiums eingeholt werden.

Wer kann eine Mietanpassungsklage erheben — der Mieter oder der Vermieter?

Antwort: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter koennen eine Mietanpassungsklage erheben. Der Mieter kann aufgrund wirtschaftlicher Krisen, Pandemien oder Wechselkursanstiege eine Mietsenkung verlangen. Der Vermieter kann eine Erhoehung verlangen und argumentieren, dass die Miete inflationsbedingt weit unter dem Marktniveau liegt. Beide Parteien tragen die Beweislast fuer die Voraussetzungen des Artikels 138 des TBG. Das zustaendige Gericht ist das Friedensgericht Marmaris.

Klageverfahren und praktische Informationen

Eine Mietanpassungsklage besteht aus folgenden Verfahrensabschnitten:

• Mediation: Nach den Aenderungen durch Gesetz Nr. 7036 ist die Inanspruchnahme einer Mediation vor Klageerhebung in Mietstreitigkeiten zwingend vorgeschrieben. Wird im Mediationsverfahren keine Einigung erzielt, kann der Rechtsweg beschritten werden.
• Klageschrift: In der Klageschrift muessen die Umstaende bei Vertragsschluss, die nachtraeglich eingetretenen aussergewoehnlichen Veraenderungen und deren Auswirkung auf die Miete ausfuehrlich dargelegt werden.
• Beweisvorlage: Der Mietvertrag, Zahlungsbelege, VPI-Daten, Vergleichsmietbeispiele und wirtschaftliche Indikatoren werden dem Gericht vorgelegt.
• Sachverstaendigenuntersuchung: Das Gericht beauftragt ein Sachverstaendigengremium mit der Durchfuehrung einer Vergleichsmietforschung und der Ermittlung des Anpassungsbetrags.
• Urteil: Das Gericht bewertet alle Beweise und das Sachverstaendigengutachten und legt den angepassten Mietbetrag fest. Das Urteil wird in der Regel ab dem Datum der Klageerhebung wirksam.

Um wie viel aendert sich die Miete infolge einer Anpassungsklage?

Antwort: Das Gericht bestimmt die Miete infolge der Anpassung nach dem Marktniveau, beruecksichtigt jedoch auch die Billigkeit. In der Praxis nehmen die Gerichte eine angemessene Anpassung vor, anstatt die volle Vergleichsmiete anzuwenden. Wenn beispielsweise der Marktwert einer Immobilie laut Vergleichsmietforschung 30.000 TL betraegt und die aktuelle Miete 15.000 TL ist, erhoeht das Gericht die Miete in der Regel nicht direkt auf 30.000 TL, sondern kann einen angemessenen Betrag zwischen 22.000 und 25.000 TL festsetzen. Dieser Satz variiert je nach Faktoren wie Vertragsdauer, Umstaende der Parteien und Schwere der Bedingungen.

Unsere Bewertung

Mietanpassungsklagen sind insbesondere in Zeiten hoher Inflation ein entscheidendes Rechtsinstrument sowohl fuer Mieter als auch fuer Vermieter. Der durch Artikel 138 des TBG gebotene Anpassungsmechanismus ist von grosser Bedeutung fuer die Gewaehrleistung der Vertragsgerechtigkeit und die Wahrung des Gleichgewichts zwischen den Parteien. Damit ein Anpassungsanspruch jedoch anerkannt wird, muessen aussergewoehnliche Umstaende und Unvorhersehbarkeit mit konkreten Beweisen dargelegt werden.

In Marmaris machen der Einfluss des Tourismussektors, saisonale Mietstrukturen und die Verbreitung fremdwaehrungsgebundener Vertraege Mietanpassungsklagen umso bedeutsamer. Ob Sie Mieter oder Vermieter sind — wenn Sie eine Mietanpassung benoetigen, ist es von grosser Wichtigkeit, Ihren bestehenden Vertrag und Ihre Umstaende aus rechtlicher Sicht bewerten zu lassen, eine Vergleichsmietforschung durchzufuehren und das Mediationsverfahren richtig zu fuehren. Unsere Kanzlei bietet ihren Mandanten in mietrechtlichen Streitigkeiten in ganz Marmaris und Mugla professionelle rechtliche Unterstuetzung.