26 Mart 2025 Kira Hukuku · Av. Sinem Açıkalın

Marmaris'te Kira Sözleşmesi Hazırlama Rehberi

Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması, depozito, kira artış oranı, sezonluk kiralama ve sözleşme hükümleri hakkında TBK kapsamında kapsamlı hukuki rehber.

Kira Sözleşmesi Nedir ve Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanmayı kiracıya bırakması, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmesi ile kurulan bir sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi kira sözleşmesini bu şekilde tanımlamış olup, TBK'nin 299 ila 378. maddeleri arasında kira ilişkisine dair ayrıntılı hükümler yer almaktadır.

Marmaris, turizm ekonomisinin yoğun olduğu bir bölge olarak kira ilişkilerinin son derece çeşitli ve dinamik olduğu bir ilçedir. Konut kiraları, işyeri kiraları, sezonluk turizmcilik amaçlı kiralamalar ve yabancı uyruklu kiracılara yapılan kiralamalar, Marmaris'teki kira hukukunun temel unsurlarını oluşturmaktadır. Sözleşmenin hukuka uygun ve tarafların haklarını koruyan biçimde hazırlanması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Konut Kirası ile İşyeri Kirası Arasındaki Farklar

TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarını 339 ila 356. maddeler arasında özel olarak düzenlemiştir. Bu hükümler, kiracının zayıf taraf olarak korunması ilkesine dayanmakta ve emredici nitelik taşımaktadır. Ancak konut kirası ile işyeri kirası arasında bazı önemli farklar bulunmaktadır.

Konut Kiralarında Özel Koruma

Konut kiralarında kiracının korunması ilkesi daha ağır basmaktadır. TBK m. 343 uyarınca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sözleşme şartları, bir yıllık kira döneminde kira bedelinin artış oranını TÜFE'yi aşacak şekilde belirlenemez. TBK m. 346 ise kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu öngören veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını belirleyen sözleşme hükümlerinin geçersiz olduğunu açıkça hükme bağlamıştır.

İşyeri kiralarında ise TBK m. 354 uyarınca on yıllık uzama süresi dolmuş kira sözleşmelerinde kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut kiralarında da aynı kural geçerli olmakla birlikte, işyeri kiralarında tahliye davalarının ticari boyutu ve işletme devri konuları ek önem kazanmaktadır.

İşyeri Kiralarında Ek Hususlar

Marmaris'te özellikle bar sokağı, çarşı bölgesi ve sahil şeridinde işyeri kiralamaları yoğun biçimde yapılmaktadır. İşyeri kira sözleşmelerinde hava parası, devir hakkı, tadilat ve dekorasyon masrafları gibi konuların ayrıntılı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. TBK m. 340 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulmasıyla kiracıdan depozito haricinde herhangi bir bedel talep edilemez; hava parası yasaktır.

Marmaris'te turizm sezonunda işyeri kiralarının oldukça yükselmesi, işletmecilerin uzun süreli sözleşmeler yapmaya yönelmesine neden olmaktadır. Bu durumda kira artış oranları, sözleşme süresi ve tahliye koşullarının dikkatli biçimde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Depozito (Güvence Bedeli) ve TBK m. 342

TBK'nin 342. maddesi, konut kiralarında güvence bedelinin (depozito) en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabileceğini hükme bağlamıştır. Bu sınır, emredici niteliktedir ve tarafların anlaşmasıyla aştırılması mümkün değildir.

Aynı madde uyarınca, güvence bedelinin para olarak verilmesi halinde, kiracı bunu kiraya verenin onayıyla belirlediği bir bankada, kiracının adıyla açılan ayrı bir vadeli tasarruf hesabına yatırmak zorundadır. Kiraya veren, bu güvence bedelini doğrudan kendi hesabında tutamaz. Güvence bedelinin iadesi ise kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra, kiraya verenin onay vermesi veya icra takibi ya da dava sonucu kesinleşmiş mahkeme kararının ibraz edilmesi halinde mümkündür.

Marmaris'te uygulamada pek çok kiraya verenin bu kurallara uymadığı, depozitoyu kendi hesabında tuttuğu veya üç aylık sınırı aştığı görülmektedir. Bu durum kiracının haklarının ihlali anlamına gelmekte olup, kiracının TBK m. 342'ye dayanarak haklarını talep etmesi mümkündür.

Kira Artış Oranı ve TÜFE Sınırı: TBK m. 344

Kira bedelinin artışı, kira hukukunun en tartışmalı konularından biridir. TBK'nin 344. maddesi, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini belirlerken bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceklerini hükme bağlamıştır.

Bu hüküm, konut kiraları için emredici niteliktedir ve sözleşmeyle dahi bunun üzerinde bir artış oranı kararlaştırılamaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş kira sözleşmelerinde ise mahkeme, TÜFE'yi de göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre kira bedelini belirleyebilir (TBK m. 344/3).

Marmaris'te gayrimenkul piyasasının turizme bağlı olarak önemli dalgalanmalar göstermesi, kiraya verenlerin TÜFE sınırını aşmaya çalıştıkları durumlar yaratmaktadır. Özellikle yüksek sezon döneminde artan talep, kiraya verenleri sözleşme dışında artış talep etmeye yöneltmektedir. Ancak bu talepler hukuken geçersiz olup, kiracı yasaların öngördüğünün üzerinde bir artış ödeme yükümlülüğü altında değildir.

Kira artış oranı TÜFE'yi aşabilir mi?

Cevap: Konut kiralarında TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan kira artışı kararlaştırılması mümkün değildir. Sözleşmede bunun aksini öngören hükümler geçersiz olacaktır. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş kira sözleşmelerinde mahkeme, TÜFE oranını da dikkate alarak hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirleyebilir. İşyeri kiralarında da aynı kural geçerli olup, emredici nitelikteki bu sınır tarafların anlaşmasıyla dahi aşılamaz.

Marmaris'te Sezonluk Kiralama ve Turizm Amaçlı Kiralama

Marmaris'in turizm ilçesi olması, sezonluk kiralamaları yaygın hale getirmektedir. Özellikle mayıs-ekim dönemi arasında yapılan kısa süreli kiralamalar, hukuki nitelikleri itibariyle uzun süreli konut kiralarından farklı özellikler taşımaktadır.

TBK m. 339/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına ilişkin özel hükümler, sözleşme süresine bakılmaksızın uygulanır. Ancak Yargıtay içtihatlarında, altı aydan kısa süreli ve geçici nitelikteki kiralamaların, genel kira hükümleri (TBK m. 299-338) kapsamında değerlendirileceği kabul edilmektedir. Bu ayrımın pratik önemi, sezonluk kiralamada TBK m. 347'deki süresiz uzama kuralının uygulanmaması ve kiracının konut kirası korumalarından yararlanmamasıdır.

Marmaris'te sezonluk kiralamalarda dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

Sözleşme süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri net olarak belirlenmeli, geçici nitelik açıkça ifade edilmelidir.
Kiralama amacı: Turizm, tatil veya sezonluk konaklama amaçlı olduğu sözleşmede belirtilmelidir.
Eşya ve demirbaşlar: Eşyalı kiralama yapılacaksa detaylı bir demirbaş listesi hazırlanmalıdır.
Erken tahliye: Sezonluk kiralamada erken tahliye halinde bedel iadesi ve cezai şart konuları ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.
Bakım ve onarım: Kısa süreli kiralamada olağan bakım ve onarım yükümlülükleri net olarak belirlenmelidir.

Ayrıca Marmaris'te turizm amaçlı kiralanan konutların ilgili mevzuat uyarınca izin ve ruhsat gereklilikleri de bulunabilmektedir. Özellikle günlük kiralama faaliyetlerinde işletme belgesi ve belediye ruhsatı zorunluluğu dikkate alınmalıdır. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında, konutların yüz günden fazla turizm amaçlı kiralanması için izin belgesi alınması zorunlu hale getirilmiştir.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Hükümler

Hukuka uygun ve tarafların çıkarlarını koruyan bir kira sözleşmesinde aşağıdaki hükümlerin yer alması gerekmektedir:

Taraf bilgileri: Kiraya veren ve kiracının kimlik bilgileri, adresleri ve iletişim bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.
Kiralanan taşınmazın tanımı: Adres, ada-parsel bilgisi, kat ve daire numarası, net ve brüt alan gibi bilgiler yer almalıdır.
Kira bedeli ve ödeme şekli: Aylık kira bedeli, ödeme tarihi, ödeme yöntemi (banka havalesi, nakit vb.) açıkça belirlenmelidir.
Kira süresi: Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihleri ile yenileme koşulları düzenlenmelidir.
Kira artış oranı: TÜFE sınırına uygun olarak artış oranı belirlenmelidir.
Depozito: Güvence bedeli miktarı, yatırılacağı banka hesabı ve iade koşulları yazılmalıdır.
Kullanım amacı: Konut, işyeri veya sezonluk kullanım amacı açıkça belirtilmelidir.
Bakım ve onarım yükümlülüğü: Olağan ve olağanüstü bakım giderleri ile onarım sorumluluğu belirlenmelidir.
Yan giderler: Aidat, su, elektrik, doğalgaz gibi yan giderlerin kime ait olduğu açıklanmalıdır.
Alt kiralama ve devir yasağı: Alt kiracıya kiralama ve sözleşme devri konuları düzenlenmelidir.
Teslim ve tahliye koşulları: Taşınmazın teslim ve tahliye anındaki durumu, tutanak tutulması önerilir.

Sözleşmede bulunmayan bir hüküm sonradan eklenebilir mi?

Cevap: Evet, tarafların karşılıklı rızasıyla sözleşmeye ek protokol yapılarak yeni hükümler eklenebilir veya mevcut hükümler değiştirilebilir. Ancak TBK'nin emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler, tarafların mutabakatıyla dahi geçersizdir. Örneğin, TÜFE sınırını aşan bir kira artış oranının ek protokolle kararlaştırılması geçersiz olacaktır. Ek protokolün yazılı yapılması ve her iki tarafça imzalanması ispat açısından büyük önem taşımaktadır.

Alt Kiralama ve Devir Yasağı

TBK'nin 322. maddesi, kiracının kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kiralanan şeyi başkalarına kiralayamayacağını veya kullanım hakkını devredemeyeceğini hükme bağlamıştır. Kiraya verenin yazılı onay vermemesi halinde yapılan alt kiralama veya devir, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve kiraya verenin tahliye davası açma hakkını doğurur.

Konut kiralarında TBK m. 322/2 uyarınca kiraya veren, haklı sebep olmadıkça alt kiralama veya devir talebini reddedemez. Ancak bu hüküm kiracıya sınırsız bir hak tanımamaktadır; kiraya verenin meşru çıkarlarının zedelenmemesi gerekir. İşyeri kiralarında ise kiracı, kiraya verenin yazılı rızası ile kira sözleşmesini başkalarına devredebilir (TBK m. 323). Devirde devreden kiracı, kiraya verene karşı devir tarihinden itibaren iki yıl süre ile devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.

Marmaris'te özellikle turizm sezonunda işyeri devirlerinin yoğun yaşanması nedeniyle, kira sözleşmesinde devir ve alt kiralama hükümlerinin açık ve net biçimde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Sözleşmede devir yasağının açıkça yer alması, kiraya verenin haklarını koruma altına alır.

Kiracı, kiraya verenin izni olmadan kiralanan yeri başkasına kiralayabilir mi?

Cevap: Hayır. TBK m. 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kiralanan yeri başkasına kiralayamaz (alt kiralama) veya kullanım hakkını devredemez. Bu kurala aykırı davranan kiracı için kiraya veren, TBK m. 316 kapsamında yazılı ihtar çekmesi ve akabinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma imkânına sahiptir. Marmaris'te özellikle sezonluk kiralamalarda kiracının, yılının geri kalan kısmında kiralanan yeri başkasına kiralamaya çalışması sıkça karşılaşılan bir sorundur.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

TBK, kira sözleşmesinin sona ermesini belirli kurallara bağlamıştır. Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunması gerekmektedir (TBK m. 347). Kiracının bu sürede bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise belirli süreli sözleşmenin sona ermesinde, TBK m. 350-352'de sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanmadıkça sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya verenin tahliye talep edebileceği haller şunlardır:

Gereksinim (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi.
Yeniden inşaat ve imar (TBK m. 350): Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik yapılması gerekliliği.
Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351): Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye talep etmesi.
Kiracının taahhüdüne aykırılık (TBK m. 352): Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması ve bu taahhüde uymaması.
İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarname gönderilmiş olması halinde tahliye davası açılabilir.
On yıllık uzama süresi (TBK m. 347): On yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, üçer aylık kira döneminin sonuna göre altı ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Marmaris'te Kira Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı HMK m. 4/1-a). Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla Marmaris'te bulunan bir taşınmazla ilgili kira uyuşmazlığında Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesi hem görevli hem de yetkili mahkeme olarak belirlenecektir.

Kira bedelinin tespiti davaları, kira bedelinin artırımı veya azaltımı davaları ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girmektedir. Arabuluculuk sürecinin zorunlu hale gelmiş olması, dava öncesi arabulucuya başvuru yapılmasını gerektirmekte olup, bu husus dava şartlarından biridir.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Cevap: Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en geç otuz gün önce açıldığı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulduğu takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m. 345). Otuz günlük süre geçirildiği takdirde dava açılabilir ancak belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Marmaris'te özellikle turizm bölgelerinde gayrimenkul değerlerinin hızla değişmesi nedeniyle kira tespit davaları sıklıkla açılmaktadır.

Değerlendirmemiz

Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki ilişkinin hukuki çerçevesini belirleyen temel belgedir. TBK'nin 299 ila 378. maddeleri arasında detaylı biçimde düzenlenen kira hukuku, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli haklar ve yükümlülükler öngörmektedir. Özellikle depozito sınırı, kira artış oranında TÜFE kısıtlaması, alt kiralama yasağı ve tahliye koşulları gibi emredici hükümler, sözleşme özgürlüğünü belirli ölçülerde sınırlandırmaktadır.

Marmaris'in turizm odaklı ekonomisi, sezonluk kiralama, işyeri devri ve yabancı uyruklu kiracılara kiralama gibi özel durumlar yaratmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında, Marmaris'e özgü koşulların dikkate alınması ve sözleşmenin TBK hükümlerine uygun biçimde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Kira sözleşmesi hazırlama, inceleme veya kira uyuşmazlığı konusunda hukuki desteğe ihtiyacınız varsa, büromuz Marmaris ve Muğla genelinde kira hukukuna ilişkin tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerine profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.

What is a Lease Agreement and Why is it Important?

A lease agreement is a contract established whereby the landlord grants the tenant the use of a property, or the use together with the right to derive benefit from it, and the tenant undertakes to pay the agreed rental fee in return. Article 299 of the Turkish Code of Obligations No. 6098 (TCO) defines the lease agreement in this manner, and Articles 299 to 378 of the TCO contain detailed provisions concerning the tenancy relationship.

Marmaris, as a district where the tourism economy is intense, is a locality where tenancy relationships are extremely diverse and dynamic. Residential leases, commercial leases, seasonal tourism-oriented rentals, and leases to foreign national tenants constitute the fundamental elements of tenancy law in Marmaris. The preparation of a contract that is legally compliant and protects the rights of the parties is of critical importance in preventing future disputes.

Differences Between Residential and Commercial Leases

The TCO specifically regulates residential and roofed commercial premises leases in Articles 339 to 356. These provisions are based on the principle of protecting the tenant as the weaker party and are of a mandatory nature. However, there are certain important differences between residential and commercial leases.

Special Protection in Residential Leases

In residential leases, the principle of tenant protection carries greater weight. Pursuant to Article 343 of the TCO, contractual conditions relating to the determination of rent cannot set the rate of increase of rent during a one-year rental period in excess of the Consumer Price Index (CPI). Article 346 of the TCO explicitly stipulates that the tenant may not be subjected to any payment obligation other than rent and ancillary expenses, and in particular that contractual provisions stipulating penalty clauses for late payment of rent or providing for the acceleration of subsequent rent payments are void.

In commercial leases, pursuant to Article 354 of the TCO, the landlord may terminate the contract without stating any reason in lease agreements where the ten-year extension period has expired. While the same rule applies to residential leases, the commercial dimension of eviction proceedings and business transfer issues gain additional importance in commercial leases.

Additional Considerations in Commercial Leases

In Marmaris, commercial property rentals are intensively conducted particularly on bar street, in the bazaar district, and along the coastal strip. In commercial lease agreements, matters such as key money, transfer rights, renovation and decoration expenses must be regulated in detail. Pursuant to Article 340 of the TCO, no payment other than the deposit may be demanded from the tenant upon the conclusion of the contract in residential and roofed commercial premises leases; key money is prohibited.

In Marmaris, the significant rise in commercial rents during the tourism season causes business operators to tend towards long-term contracts. In this situation, the careful determination of rent increase rates, contract duration, and eviction conditions is of great importance.

Security Deposit and TCO Article 342

Article 342 of the TCO stipulates that the security deposit in residential leases may not exceed three months' rent. This limit is of a mandatory nature and cannot be exceeded by agreement of the parties.

Pursuant to the same article, if the security deposit is given in cash, the tenant must deposit it in a separate fixed-term savings account opened in the tenant's name at a bank determined with the approval of the landlord. The landlord may not hold the security deposit directly in their own account. The return of the security deposit is possible after the termination of the lease agreement, upon the landlord's consent or the presentation of a finalised court decision obtained through enforcement proceedings or litigation.

In practice in Marmaris, it is observed that many landlords do not comply with these rules, holding the deposit in their own accounts or exceeding the three-month limit. This constitutes a violation of the tenant's rights, and the tenant may assert their rights based on Article 342 of the TCO.

Rent Increase Rate and CPI Limit: TCO Article 344

The increase of rent is one of the most contentious issues in tenancy law. Article 344 of the TCO stipulates that when determining the rent to be applied in renewed rental periods, the parties may not exceed the rate of change based on the twelve-month averages of the Consumer Price Index (CPI) in the preceding rental year.

This provision is mandatory for residential leases, and a rate of increase exceeding this cannot be agreed upon even by contract. In lease agreements exceeding five years or renewed after five years, the court may determine the rent according to equity, also taking the CPI into account (TCO Art. 344/3).

In Marmaris, the significant fluctuations in the property market driven by tourism create situations where landlords attempt to exceed the CPI limit. Particularly the increased demand during the high season drives landlords to request increases outside the contract. However, such demands are legally void, and the tenant is under no obligation to pay an increase beyond what the law prescribes.

Can the rent increase rate exceed the CPI?

Answer: In residential leases, pursuant to Article 344 of the TCO, it is not possible to agree on a rent increase that exceeds the twelve-month average CPI change rate for the preceding rental year. Contractual provisions to the contrary will be void. However, in lease agreements exceeding five years or renewed after five years, the court may determine the new rent according to equity while also taking the CPI rate into account. The same rule applies to commercial leases, and this mandatory limit cannot be exceeded even by agreement of the parties.

Seasonal Rental and Tourism-Oriented Leasing in Marmaris

Marmaris's status as a tourism district makes seasonal rentals widespread. Short-term rentals made particularly between May and October carry different characteristics from long-term residential leases in terms of their legal nature.

Pursuant to Article 339/1 of the TCO, the special provisions relating to tenant protection in residential and roofed commercial premises leases apply regardless of the contract duration. However, in Court of Cassation precedents, rentals of less than six months with a temporary nature are accepted as being evaluated within the scope of general lease provisions (TCO Art. 299-338). The practical significance of this distinction is that the indefinite extension rule under Article 347 of the TCO does not apply in seasonal rentals, and the tenant does not benefit from residential lease protections.

Points to consider in seasonal rentals in Marmaris include:

Contract duration: Start and end dates must be clearly determined, and the temporary nature must be expressly stated.
Purpose of rental: The contract must specify that it is for tourism, holiday, or seasonal accommodation purposes.
Furnishings and fixtures: If the property is rented furnished, a detailed inventory of fixtures must be prepared.
Early vacating: Provisions regarding refund and penalty clauses in the event of early vacating during seasonal rental must be regulated in detail.
Maintenance and repair: Ordinary maintenance and repair obligations must be clearly determined in short-term rentals.

Furthermore, residential properties rented for tourism purposes in Marmaris may be subject to permit and licence requirements under the relevant legislation. Operating certificates and municipal licence obligations must particularly be taken into account in daily rental activities. Under Law No. 7464 on the Tourism-Oriented Rental of Residences, obtaining a permit certificate has been made mandatory for renting residences for tourism purposes for more than one hundred days.

Provisions That Must Be Included in a Lease Agreement

A lease agreement that is legally compliant and protects the interests of the parties should include the following provisions:

Party information: The identity details, addresses, and contact information of the landlord and tenant must be written in full.
Description of the leased property: Information such as address, block-parcel details, floor and flat number, net and gross area must be included.
Rent amount and payment method: Monthly rent, payment date, and payment method (bank transfer, cash, etc.) must be clearly determined.
Lease duration: Contract start and end dates and renewal conditions must be regulated.
Rent increase rate: The increase rate must be determined in compliance with the CPI limit.
Security deposit: The deposit amount, the bank account into which it will be deposited, and the conditions for return must be specified.
Purpose of use: Whether the use is residential, commercial, or seasonal must be expressly stated.
Maintenance and repair obligations: Ordinary and extraordinary maintenance expenses and repair responsibilities must be determined.
Ancillary expenses: It must be clarified who is responsible for ancillary expenses such as building management fees, water, electricity, and natural gas.
Subletting and transfer prohibition: Provisions regarding subletting to sub-tenants and contract transfer must be regulated.
Delivery and vacating conditions: The condition of the property at the time of delivery and vacating should be recorded in a protocol.

Can a provision not included in the contract be added later?

Answer: Yes, new provisions may be added or existing provisions may be amended by entering into a supplementary protocol with the mutual consent of the parties. However, arrangements contrary to the mandatory provisions of the TCO are void even with the agreement of the parties. For example, agreeing on a rent increase rate exceeding the CPI limit through a supplementary protocol will be void. It is of great importance for evidentiary purposes that the supplementary protocol is made in writing and signed by both parties.

Subletting and Transfer Prohibition

Article 322 of the TCO stipulates that the tenant may not sublet the leased premises to others or transfer the right of use without obtaining the written consent of the landlord. Subletting or transfer made without the landlord's written approval constitutes a breach of contract and gives rise to the landlord's right to file an eviction action.

In residential leases, pursuant to Article 322/2 of the TCO, the landlord may not refuse a request for subletting or transfer without justified cause. However, this provision does not grant the tenant an unlimited right; the landlord's legitimate interests must not be prejudiced. In commercial leases, the tenant may transfer the lease agreement to others with the written consent of the landlord (TCO Art. 323). In a transfer, the transferring tenant continues to be jointly and severally liable together with the transferee towards the landlord for a period of two years from the date of transfer.

In Marmaris, due to the intensive occurrence of business transfers during the tourism season, the clear and precise regulation of transfer and subletting provisions in the lease agreement is of great importance. The express inclusion of a transfer prohibition in the contract protects the landlord's rights.

Can a tenant sublet the leased premises without the landlord's permission?

Answer: No. Pursuant to Article 322 of the TCO, the tenant may not sublet the leased premises to another party or transfer the right of use without obtaining the landlord's written consent. For a tenant who acts in breach of this rule, the landlord has the possibility of serving a written notice under Article 316 of the TCO and subsequently filing an eviction action at the civil court of peace. In Marmaris, the tenant's attempt to sublet the leased premises to others for the remainder of the year is a frequently encountered problem, particularly in seasonal rentals.

Termination of the Lease Agreement

The TCO subjects the termination of lease agreements to specific rules. In fixed-term residential lease agreements, the tenant must give notice at least fifteen days before the expiry of the contract period (TCO Art. 347). If the tenant fails to give notice within this period, the contract is deemed to have been renewed for one year on the same terms. The landlord, on the other hand, cannot terminate the contract at the expiry of a fixed-term agreement unless relying on one of the eviction grounds enumerated in Articles 350-352 of the TCO.

The circumstances in which the landlord may request eviction are as follows:

Necessity (TCO Art. 350): The landlord's need for the property as a residence or workplace for themselves, their spouse, descendants, ascendants, or other persons they are legally obliged to support.
Reconstruction and development (TCO Art. 350): The necessity for substantial repair, expansion, or alteration of the leased premises for the purpose of reconstruction or development.
New owner's necessity (TCO Art. 351): Where the leased property changes hands, the new owner's request for eviction on grounds of necessity.
Tenant's breach of undertaking (TCO Art. 352): Where the tenant has given a written eviction undertaking and has failed to comply with it.
Two justified notices (TCO Art. 352/2): An eviction action may be filed where two justified notices have been served within one rental year.
Ten-year extension period (TCO Art. 347): Upon the expiry of the ten-year extension period, the landlord may terminate the contract without stating any reason by giving notice six months prior to the end of three-monthly rental periods.

Competent and Authorised Court for Tenancy Disputes in Marmaris

The competent court for tenancy disputes is the civil court of peace (Code of Civil Procedure Art. 4/1-a). The authorised court is the court of the defendant's place of residence or the location of the property. Accordingly, in a tenancy dispute concerning a property located in Marmaris, the Marmaris Civil Court of Peace will be determined as both the competent and authorised court.

Rent determination actions, rent increase or reduction actions, and eviction actions fall within the jurisdiction of the civil court of peace. The mandatory mediation process requires an application to a mediator prior to litigation, which constitutes a procedural prerequisite for filing suit.

When should a rent determination action be filed?

Answer: If a rent determination action is filed no later than thirty days before the commencement date of the new rental period, or if written notice is given to the tenant within this period, the rent determined by the court will be effective from the beginning of the new rental period (TCO Art. 345). If the thirty-day period is missed, an action may still be filed; however, the newly determined rent will apply from the following rental period. In Marmaris, rent determination actions are frequently filed due to the rapid changes in property values, particularly in tourism zones.

Our Assessment

The lease agreement is the fundamental document that defines the legal framework of the relationship between the parties. Tenancy law, regulated in detail in Articles 299 to 378 of the TCO, prescribes significant rights and obligations for both the tenant and the landlord. In particular, mandatory provisions such as the deposit limit, CPI restrictions on rent increase rates, the subletting prohibition, and eviction conditions limit the freedom of contract to a certain extent.

The tourism-oriented economy of Marmaris creates special situations such as seasonal rental, business transfer, and leasing to foreign national tenants. For this reason, at the stage of preparing the lease agreement, it is of great importance that the conditions specific to Marmaris are taken into account and the contract is drawn up in compliance with the provisions of the TCO.

If you require legal support regarding the preparation or review of a lease agreement or a tenancy dispute, our office provides professional legal consultancy to its clients in all tenancy law disputes throughout Marmaris and Mugla.

Was ist ein Mietvertrag und warum ist er wichtig?

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, durch den der Vermieter dem Mieter die Nutzung einer Sache oder die Nutzung zusammen mit dem Recht auf Fruchtziehung ueberlaesst und der Mieter sich im Gegenzug zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet. Artikel 299 des tuerkischen Obligationenrechts Nr. 6098 (TOR) definiert den Mietvertrag auf diese Weise, und die Artikel 299 bis 378 des TOR enthalten ausfuehrliche Bestimmungen zum Mietverhaeltnis.

Marmaris ist als Bezirk mit intensiver Tourismuswirtschaft ein Ort, an dem Mietverhaeltnisse aeusserst vielfaeltig und dynamisch sind. Wohnungsmieten, Gewerbemieten, saisonale tourismusorientierte Vermietungen und Vermietungen an auslaendische Mieter bilden die wesentlichen Elemente des Mietrechts in Marmaris. Die Erstellung eines Vertrags, der rechtskonform ist und die Rechte der Parteien schuetzt, ist von entscheidender Bedeutung fuer die Vermeidung kuenftiger Streitigkeiten.

Unterschiede zwischen Wohnungsmiete und Gewerbemiete

Das TOR regelt Wohn- und ueberdachte Gewerberaummietverhaeltnisse in den Artikeln 339 bis 356 gesondert. Diese Bestimmungen beruhen auf dem Grundsatz des Schutzes des Mieters als schwaecherer Partei und sind zwingender Natur. Zwischen Wohnungsmiete und Gewerbemiete bestehen jedoch einige wichtige Unterschiede.

Besonderer Schutz bei Wohnungsmieten

Bei Wohnungsmieten hat der Grundsatz des Mieterschutzes groesseres Gewicht. Gemaess Artikel 343 TOR duerfen Vertragsbedingungen zur Bestimmung der Miete die Steigerungsrate der Miete waehrend eines einjaehrigen Mietzeitraums nicht ueber den Verbraucherpreisindex (VPI) hinaus festlegen. Artikel 346 TOR bestimmt ausdruecklich, dass dem Mieter keine Zahlungsverpflichtung ausser Miete und Nebenkosten auferlegt werden darf, und insbesondere Vertragsklauseln, die Vertragsstrafen fuer verspaetete Mietzahlung vorsehen oder die Faelligkeit nachfolgender Mietzahlungen bestimmen, unwirksam sind.

Bei Gewerbemietverhaeltnissen kann der Vermieter gemaess Artikel 354 TOR den Vertrag ohne Angabe von Gruenden beenden, wenn die zehnjaehrige Verlaengerungsfrist abgelaufen ist. Obwohl dieselbe Regel auch fuer Wohnungsmietvertraege gilt, gewinnen bei Gewerbemietverhaeltnissen die wirtschaftliche Dimension von Raeumungsklagen und Fragen der Geschaeftsuebergabe zusaetzliche Bedeutung.

Zusaetzliche Aspekte bei Gewerbemieten

In Marmaris werden Gewerbevermietungen besonders intensiv in der Barstrasse, im Basarviertel und am Kuestenstreifen durchgefuehrt. In gewerblichen Mietvertraegen muessen Angelegenheiten wie Abstandszahlungen, Uebertragungsrechte, Renovierungs- und Dekorationskosten detailliert geregelt werden. Gemaess Artikel 340 TOR darf bei Abschluss des Vertrags fuer Wohn- und ueberdachte Gewerberaummietvertraege vom Mieter keine Zahlung ausser der Kaution verlangt werden; Abstandszahlungen sind verboten.

In Marmaris fuehrt der erhebliche Anstieg der Gewerbemieten waehrend der Tourismussaison dazu, dass Geschaeftsbetreiber zu langfristigen Vertraegen neigen. In dieser Situation ist die sorgfaeltige Bestimmung von Mieterhoehungssaetzen, Vertragslaufzeit und Raeumungsbedingungen von grosser Bedeutung.

Kaution (Sicherheitsleistung) und TOR Artikel 342

Artikel 342 TOR bestimmt, dass die Kaution bei Wohnungsmietverhaeltnissen hoechstens drei Monatsmieten betragen darf. Diese Grenze ist zwingend und kann durch Vereinbarung der Parteien nicht ueberschritten werden.

Gemaess demselben Artikel muss der Mieter, wenn die Kaution in bar geleistet wird, diese auf ein separates Festgeldsparkonto einzahlen, das auf den Namen des Mieters bei einer Bank eroeffnet wird, die mit Zustimmung des Vermieters bestimmt wird. Der Vermieter darf die Kaution nicht unmittelbar auf seinem eigenen Konto halten. Die Rueckgabe der Kaution ist nach Beendigung des Mietverhaeltnisses moeglich, wenn der Vermieter zustimmt oder eine rechtskraeftige Gerichtsentscheidung im Wege der Zwangsvollstreckung oder eines Rechtsstreits vorgelegt wird.

In der Praxis in Marmaris ist zu beobachten, dass viele Vermieter diese Regeln nicht einhalten, die Kaution auf ihrem eigenen Konto halten oder die Dreimonatsgrenze ueberschreiten. Dies stellt eine Verletzung der Mieterrechte dar, und der Mieter kann seine Rechte auf der Grundlage von Artikel 342 TOR geltend machen.

Mieterhoehungssatz und VPI-Grenze: TOR Artikel 344

Die Mieterhoehung ist eines der umstrittensten Themen im Mietrecht. Artikel 344 TOR bestimmt, dass die Parteien bei der Festlegung der in den erneuerten Mietperioden anzuwendenden Miete die Aenderungsrate basierend auf den Zwoelfmonatsdurchschnitten des Verbraucherpreisindex (VPI) im vorangegangenen Mietjahr nicht ueberschreiten duerfen.

Diese Bestimmung ist fuer Wohnungsmietverhaeltnisse zwingend, und eine darueber hinausgehende Steigerungsrate kann selbst vertraglich nicht vereinbart werden. Bei Mietvertraegen mit einer Laufzeit von mehr als fuenf Jahren oder bei nach fuenf Jahren erneuerten Mietvertraegen kann das Gericht die Miete nach Billigkeit unter Beruecksichtigung des VPI bestimmen (TOR Art. 344/3).

In Marmaris schaffen die erheblichen tourismusbedingten Schwankungen auf dem Immobilienmarkt Situationen, in denen Vermieter versuchen, die VPI-Grenze zu ueberschreiten. Insbesondere die erhoehte Nachfrage waehrend der Hauptsaison veranlasst Vermieter, ausservertragliche Erhoehungen zu verlangen. Solche Forderungen sind jedoch rechtlich unwirksam, und der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Erhoehung ueber das gesetzlich Vorgesehene hinaus zu zahlen.

Kann die Mieterhoehungsrate den VPI ueberschreiten?

Antwort: Bei Wohnungsmietverhaeltnissen ist es gemaess Artikel 344 TOR nicht moeglich, eine Mieterhoehung zu vereinbaren, die die zwoelfmonatige durchschnittliche VPI-Aenderungsrate des vorangegangenen Mietjahres uebersteigt. Dem widersprechende Vertragsbestimmungen sind unwirksam. Bei Mietvertraegen mit einer Laufzeit von mehr als fuenf Jahren oder bei nach fuenf Jahren erneuerten Vertraegen kann das Gericht die neue Miete jedoch nach Billigkeit unter Beruecksichtigung des VPI-Satzes bestimmen. Dieselbe Regel gilt auch fuer Gewerbemietverhaeltnisse, und diese zwingende Grenze kann selbst durch Vereinbarung der Parteien nicht ueberschritten werden.

Saisonale Vermietung und touristische Vermietung in Marmaris

Der Status von Marmaris als Tourismusbezirk macht saisonale Vermietungen weit verbreitet. Kurzfristige Vermietungen, die insbesondere zwischen Mai und Oktober erfolgen, weisen hinsichtlich ihrer rechtlichen Natur andere Merkmale auf als langfristige Wohnungsmietverhaeltnisse.

Gemaess Artikel 339/1 TOR gelten die besonderen Bestimmungen zum Mieterschutz bei Wohn- und ueberdachten Gewerberaummietvertraegen unabhaengig von der Vertragsdauer. In der Rechtsprechung des Kassationshofs wird jedoch anerkannt, dass Vermietungen von weniger als sechs Monaten mit voruebergehendem Charakter im Rahmen der allgemeinen Mietbestimmungen (TOR Art. 299-338) zu bewerten sind. Die praktische Bedeutung dieser Unterscheidung liegt darin, dass die Regel der unbefristeten Verlaengerung nach Artikel 347 TOR bei saisonalen Vermietungen nicht gilt und der Mieter nicht in den Genuss des Wohnungsmieterschutzes kommt.

Bei saisonalen Vermietungen in Marmaris sind folgende Punkte zu beachten:

Vertragslaufzeit: Beginn- und Enddatum muessen klar bestimmt und der voruebergehende Charakter ausdruecklich angegeben werden.
Vermietungszweck: Im Vertrag muss angegeben werden, dass die Vermietung zu Tourismus-, Urlaubs- oder saisonalen Unterkunftszwecken erfolgt.
Moeblierung und Inventar: Bei moeblierter Vermietung muss eine detaillierte Inventarliste erstellt werden.
Vorzeitige Raeumung: Bestimmungen zur Rueckerstattung und zu Vertragsstrafen bei vorzeitiger Raeumung waehrend der saisonalen Vermietung muessen detailliert geregelt werden.
Instandhaltung und Reparatur: Ordentliche Instandhaltungs- und Reparaturverpflichtungen muessen bei kurzfristigen Vermietungen klar bestimmt werden.

Darueber hinaus koennen fuer zu touristischen Zwecken vermietete Wohnungen in Marmaris Genehmigungs- und Lizenzanforderungen nach der einschlaegigen Gesetzgebung bestehen. Insbesondere bei taeglichen Vermietungsaktivitaeten sind Betriebsgenehmigungen und kommunale Lizenzen zu beruecksichtigen. Gemaess dem Gesetz Nr. 7464 ueber die touristische Vermietung von Wohnungen ist die Einholung einer Genehmigungsbescheinigung fuer die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken fuer mehr als einhundert Tage obligatorisch geworden.

Bestimmungen, die in einem Mietvertrag enthalten sein muessen

Ein rechtskonformer Mietvertrag, der die Interessen der Parteien schuetzt, sollte folgende Bestimmungen enthalten:

Angaben zu den Parteien: Personalien, Adressen und Kontaktdaten des Vermieters und des Mieters muessen vollstaendig angegeben werden.
Beschreibung des Mietobjekts: Angaben wie Adresse, Block- und Parzellennummer, Stockwerk und Wohnungsnummer, Netto- und Bruttoflaeche muessen enthalten sein.
Mietzins und Zahlungsweise: Monatliche Miete, Zahlungstermin und Zahlungsart (Bankueberweisung, Barzahlung usw.) muessen klar bestimmt werden.
Mietdauer: Vertragsbeginn und -ende sowie Verlaengerungsbedingungen muessen geregelt werden.
Mieterhoehungssatz: Der Erhoehungssatz muss in Uebereinstimmung mit der VPI-Grenze bestimmt werden.
Kaution: Kautionshoehe, Bankkonto fuer die Einzahlung und Rueckgabebedingungen muessen angegeben werden.
Nutzungszweck: Ob die Nutzung zu Wohn-, Gewerbe- oder saisonalen Zwecken erfolgt, muss ausdruecklich angegeben werden.
Instandhaltungs- und Reparaturpflichten: Ordentliche und ausserordentliche Instandhaltungskosten und Reparaturverantwortlichkeiten muessen bestimmt werden.
Nebenkosten: Es muss geklaert werden, wer fuer Nebenkosten wie Hausverwaltungsgebuehren, Wasser, Strom und Erdgas verantwortlich ist.
Untervermietungs- und Uebertragungsverbot: Bestimmungen zur Untervermietung und Vertragsuebertragung muessen geregelt werden.
Uebergabe- und Raeumungsbedingungen: Der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Uebergabe und Raeumung sollte in einem Protokoll festgehalten werden.

Kann eine nicht im Vertrag enthaltene Bestimmung nachtraeglich hinzugefuegt werden?

Antwort: Ja, durch Abschluss eines Nachtragsvertrags mit beiderseitiger Zustimmung der Parteien koennen neue Bestimmungen hinzugefuegt oder bestehende Bestimmungen geaendert werden. Regelungen, die den zwingenden Bestimmungen des TOR widersprechen, sind jedoch selbst bei Einverstaendnis der Parteien unwirksam. Beispielsweise waere die Vereinbarung eines die VPI-Grenze ueberschreitenden Mieterhoehungssatzes durch einen Nachtragsvertrag unwirksam. Es ist fuer Beweiszwecke von grosser Bedeutung, dass der Nachtragsvertrag schriftlich abgefasst und von beiden Parteien unterzeichnet wird.

Untervermietung und Uebertragungsverbot

Artikel 322 TOR bestimmt, dass der Mieter das Mietobjekt nicht an Dritte untervermieten oder das Nutzungsrecht nicht uebertragen darf, ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt zu haben. Eine ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters vorgenommene Untervermietung oder Uebertragung stellt eine Vertragsverletzung dar und begruendet das Recht des Vermieters auf Erhebung einer Raeumungsklage.

Bei Wohnungsmietverhaeltnissen darf der Vermieter gemaess Artikel 322/2 TOR einen Antrag auf Untervermietung oder Uebertragung nicht ohne berechtigten Grund ablehnen. Diese Bestimmung gewaehrt dem Mieter jedoch kein unbeschraenktes Recht; die berechtigten Interessen des Vermieters duerfen nicht beeintraechtigt werden. Bei Gewerbemietverhaeltnissen kann der Mieter den Mietvertrag mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters an Dritte uebertragen (TOR Art. 323). Bei einer Uebertragung haftet der uebertragende Mieter gegenueber dem Vermieter ab dem Uebertragungsdatum fuer einen Zeitraum von zwei Jahren zusammen mit dem Erwerber gesamtschuldnerisch weiter.

In Marmaris ist aufgrund der intensiven Geschaeftsuebergaben waehrend der Tourismussaison die klare und praezise Regelung von Uebertragungs- und Untervermietungsbestimmungen im Mietvertrag von grosser Bedeutung. Die ausdrueckliche Aufnahme eines Uebertragungsverbots in den Vertrag schuetzt die Rechte des Vermieters.

Kann ein Mieter das Mietobjekt ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte untervermieten?

Antwort: Nein. Gemaess Artikel 322 TOR darf der Mieter das Mietobjekt ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht an Dritte untervermieten oder das Nutzungsrecht uebertragen. Fuer einen Mieter, der gegen diese Regel verstoesst, hat der Vermieter die Moeglichkeit, eine schriftliche Abmahnung gemaess Artikel 316 TOR auszusprechen und anschliessend eine Raeumungsklage vor dem Friedensgericht zu erheben. In Marmaris ist der Versuch des Mieters, das Mietobjekt fuer den Rest des Jahres an Dritte unterzuvermieten, insbesondere bei saisonalen Vermietungen ein haeufig anzutreffendes Problem.

Beendigung des Mietverhaeltnisses

Das TOR unterwirft die Beendigung von Mietvertraegen bestimmten Regeln. Bei befristeten Wohnungsmietvertraegen muss der Mieter mindestens fuenfzehn Tage vor Ablauf der Vertragslaufzeit eine Kuendigung aussprechen (TOR Art. 347). Unterblaeibt die Kuendigung des Mieters innerhalb dieser Frist, gilt der Vertrag als zu denselben Bedingungen um ein Jahr verlaengert. Der Vermieter hingegen kann den Vertrag bei Ablauf eines befristeten Vertrags nicht kuendigen, es sei denn, er stuetzt sich auf einen der in den Artikeln 350-352 TOR aufgezaehlten Raeumungsgruende.

Die Umstaende, unter denen der Vermieter eine Raeumung verlangen kann, sind folgende:

Eigenbedarf (TOR Art. 350): Der Bedarf des Vermieters an der Immobilie als Wohnung oder Geschaeftsraum fuer sich selbst, seinen Ehegatten, seine Abkoemmlinge, Vorfahren oder andere Personen, denen er gesetzlich unterhaltspflichtig ist.
Neubau und Sanierung (TOR Art. 350): Die Notwendigkeit einer wesentlichen Reparatur, Erweiterung oder Aenderung des Mietobjekts zum Zweck des Neubaus oder der Sanierung.
Eigenbedarf des neuen Eigentuemers (TOR Art. 351): Bei einem Eigentuemerwechsel die Raeumungsforderung des neuen Eigentuemers aufgrund von Eigenbedarf.
Verletzung der Raeumungszusage durch den Mieter (TOR Art. 352): Wenn der Mieter eine schriftliche Raeumungszusage abgegeben hat und dieser nicht nachgekommen ist.
Zwei berechtigte Abmahnungen (TOR Art. 352/2): Eine Raeumungsklage kann erhoben werden, wenn innerhalb eines Mietjahres zwei berechtigte Abmahnungen zugestellt wurden.
Zehnjaehrige Verlaengerungsfrist (TOR Art. 347): Nach Ablauf der zehnjaehrigen Verlaengerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag ohne Angabe von Gruenden kuendigen, indem er sechs Monate vor dem Ende der dreimonatigen Mietperioden eine Kuendigung ausspricht.

Zustaendiges Gericht fuer Mietstreitigkeiten in Marmaris

Das zustaendige Gericht fuer Mietstreitigkeiten ist das Friedensgericht (Zivilprozessordnung Art. 4/1-a). Das oertlich zustaendige Gericht ist das Gericht am Wohnsitz des Beklagten oder am Standort der Immobilie. Dementsprechend wird bei einer Mietstreitigkeit bezueglich einer in Marmaris gelegenen Immobilie das Friedensgericht Marmaris als sowohl sachlich als auch oertlich zustaendiges Gericht bestimmt.

Mietzinsfeststellungsklagen, Mieterhoehungs- oder -senkungsklagen und Raeumungsklagen fallen in die Zustaendigkeit des Friedensgerichts. Das obligatorische Mediationsverfahren erfordert einen Antrag bei einem Mediator vor der Klageerhebung, was eine Prozessvoraussetzung darstellt.

Wann sollte eine Mietzinsfeststellungsklage erhoben werden?

Antwort: Wird eine Mietzinsfeststellungsklage spaetestens dreissig Tage vor dem Beginn der neuen Mietperiode erhoben oder dem Mieter innerhalb dieser Frist eine schriftliche Mitteilung zugestellt, ist die vom Gericht bestimmte Miete ab Beginn der neuen Mietperiode wirksam (TOR Art. 345). Wird die Dreissigtagefrist versaeumt, kann die Klage dennoch erhoben werden; die neu bestimmte Miete gilt jedoch erst ab der naechsten Mietperiode. In Marmaris werden Mietzinsfeststellungsklagen aufgrund der raschen Veraenderungen der Immobilienwerte insbesondere in Tourismuszonen haeufig erhoben.

Unsere Bewertung

Der Mietvertrag ist das grundlegende Dokument, das den rechtlichen Rahmen der Beziehung zwischen den Parteien definiert. Das in den Artikeln 299 bis 378 des TOR ausfuehrlich geregelte Mietrecht sieht fuer Mieter und Vermieter bedeutende Rechte und Pflichten vor. Insbesondere zwingende Bestimmungen wie die Kautionsgrenze, VPI-Beschraenkungen bei Mieterhoehungssaetzen, das Untervermietungsverbot und Raeumungsbedingungen schraenken die Vertragsfreiheit in bestimmtem Umfang ein.

Die tourismusorientierte Wirtschaft von Marmaris schafft besondere Situationen wie saisonale Vermietung, Geschaeftsuebergabe und Vermietung an auslaendische Mieter. Aus diesem Grund ist es bei der Erstellung des Mietvertrags von grosser Bedeutung, die fuer Marmaris spezifischen Bedingungen zu beruecksichtigen und den Vertrag in Uebereinstimmung mit den Bestimmungen des TOR zu gestalten.

Wenn Sie rechtliche Unterstuetzung bei der Erstellung oder Pruefung eines Mietvertrags oder bei einer Mietstreitigkeit benoetigen, bietet unsere Kanzlei ihren Mandanten in allen mietrechtlichen Streitigkeiten in ganz Marmaris und Mugla professionelle Rechtsberatung.