Marmaris'te Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davası Süreci

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Marmaris'teki Uygulanması

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299. maddesi ve devamında düzenlenen, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Tanımdan da anlaşılacağı üzere iki tarafa borç yükleyen, sürekli edimli bir ilişki söz konusudur.

Marmaris özelinde bu tanımın pratikte karşılığı oldukça geniş bir yelpazeye yayılır. Siteler Mahallesi'ndeki bir dairenin yıllık kirası ile Uzunyalı'daki bir restoranın sezonluk kirası arasında hem bedel hem de hukuki nitelendirme bakımından önemli farklar bulunur. TBK m. 339 ve devamında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler, kiracıyı korumaya yönelik emredici nitelikte kurallar içerir. Bu kurallar sözleşme serbestisi ilkesine önemli sınırlamalar getirir; taraflar anlaşmış olsalar bile kiracı aleyhine olan hükümler geçersiz sayılır.

Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir. Sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak Marmaris'te özellikle yaz aylarında aceleye getirilen, sözlü yapılan kira anlaşmalarının sonradan ciddi ispat sorunlarına yol açtığını sıklıkla görüyoruz. HMK m. 200 uyarınca senetle ispat zorunluluğu kapsamında, belirli bir meblağın üzerindeki kira ilişkilerinde yazılı belge aranması gerektiği de unutulmamalıdır.

Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?

Cevap: Evet, sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerlidir. Ancak uyuşmazlık halinde kira ilişkisinin varlığını, süresini ve bedelini ispat etmek güçleşir. Bu nedenle kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılmasını, tarafların kimlik bilgilerini, kiralananın açık adresini, kira bedelini, ödeme gününü, artış koşullarını ve süreyi içermesini tavsiye ederiz. Marmaris'te sıklıkla karşılaştığımız bir durum da kira sözleşmesinin sadece bir nüsha halinde düzenlenmesi ve kiraya verende kalmasıdır; kiracının da mutlaka bir nüsha edinmesi gerekir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedeli tespit davası, TBK m. 344'te düzenlenen ve tarafların yeni kira döneminde uygulanacak bedel konusunda anlaşamaması halinde başvurulan bir dava türüdür. Marmaris'te bu davanın iki temel görünümüyle karşılaşılır: Beş yılın altındaki kira ilişkilerinde TÜFE sınırına göre tespit ve beş yılı aşan kira ilişkilerinde hakkaniyete göre tespit.

İlk beş yıl içinde taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yoksa veya sözleşmede yer alan artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamasını aşıyorsa, mahkeme kira bedelini en fazla bu oran kadar artırarak belirler. Beş yılı geçen kira ilişkilerinde ise TBK m. 344/3 devreye girer. Bu durumda hakim, TÜFE sınırlamasıyla bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu, kullanım alanını ve hakkaniyet ilkesini gözeterek yeni bedeli tespit eder.

Marmaris'te beş yıl kuralının pratikte ne anlama geldiğini bir örnekle açıklayalım. 2019 yılında aylık 3.000 TL'ye kiralanan bir daire düşünün. Yıllar içinde TÜFE sınırı dahilinde artışlar uygulanmış olsa bile, 2025 itibarıyla bu dairenin emsal kira bedeli aylık 25.000 TL'nin üzerinde olabilir. Beş yıllık süre dolduğunda kiraya veren, emsal bedel üzerinden tespit davası açarak kira bedelini güncel piyasaya yaklaştırabilir.

Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

Cevap: Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren aynı sürede yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenecek yeni bedel o dönemin başından itibaren uygulanır. Aksi halde karar bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Bu nedenle zamanlama son derece önemlidir. Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan bu davalarda bilirkişi incelemesi yapılması genel uygulamadır.

Kira Bedelinin Uyarlanması

Kira uyarlama davası, TBK m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü (clausula rebus sic stantibus) ilkesine dayanır. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan koşulların, sonradan öngörülemeyen ve taraflara yüklenemeyen olağanüstü bir değişiklikle bozulması halinde borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Uyarlama davası ile tespit davasını birbirine karıştırmamak gerekir. Tespit davası olağan süreçte kira bedelinin güncellenmesine yöneliktir. Uyarlama davası ise olağanüstü koşulların devreye girdiği hallerde gündeme gelir. Yargıtay kararlarında savaş, doğal afet, ekonomik kriz ve salgın hastalık gibi durumlar uyarlama sebebi olarak kabul edilmiştir.

Marmaris açısından uyarlama davasının en sık görüldüğü alan, döviz cinsinden düzenlenen işyeri kira sözleşmeleridir. Özellikle bar sokağı ve marina çevresindeki ticari taşınmazlarda Euro veya Dolar cinsinden kira belirlenmesi yaygındır. Kur dalgalanmalarının ani ve şiddetli olduğu dönemlerde kiracılar uyarlama davası yoluyla bedelin Türk Lirası'na çevrilmesini veya makul bir seviyeye indirilmesini talep edebilmektedir.

Enflasyon tek başına uyarlama davası açmak için yeterli midir?

Cevap: Tek başına enflasyon artışı her zaman yeterli olmaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre uyarlama için aranan koşullar şunlardır: Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı, bu durum öngörülemez nitelikte olmalı, değişiklik borçludan kaynaklanmamış olmalı ve borçlu henüz borcunu ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Kronik enflasyon ortamında yapılan sözleşmelerde belirli ölçüde enflasyonun öngörülebilir kabul edilebileceği göz ardı edilmemelidir.

Tahliye Sebepleri

TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, kiracıyı güçlü biçimde koruyan bir sistem kurmuştur. Kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirmek ve kiracıyı tahliye ettirmek istediğinde kanunda sınırlı sayıda belirlenen sebeplerden birine dayanmak zorundadır. Bu sebepler dışında kiracının tahliyesi mümkün değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılabilir. Burada kritik olan husus ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Yargıtay, ihtiyaç iddiasını titizlikle inceler; soyut beyanlar yeterli görülmez.

Marmaris'te ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sıklıkla karşılaşılan bir durum şudur: Kiraya veren, çocuğunun üniversiteden mezun olup Marmaris'e döneceğini ileri sürerek tahliye talep eder. Mahkeme bu durumda çocuğun gerçekten Marmaris'te yaşayıp yaşamayacağını, başka konut imkanının bulunup bulunmadığını araştırır. Tahliye kararı verilmesinin ardından, kiraya veren taşınmazı üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralayamaz; aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Cevap: Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyularak her fesih dönemi sonu için dava açılabilir. Bir aylık sürenin kaçırılmaması için kira sözleşmesinin bitiş tarihinin takvime işlenmesini öneriyoruz.

Yeni Malik Tahliyesi (TBK m. 351)

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, bildirimin üzerinden altı ay geçtikten sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava yoluna gidebilir.

Marmaris gayrimenkul piyasası oldukça hareketlidir. Özellikle İçmeler, Armutalan ve merkezdeki konutlar sık sık el değiştirir. Yeni malik tahliyesinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, bir aylık yazılı bildirim süresinin hak düşürücü nitelikte olmasıdır. Taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya noter aracılığıyla bildirim göndermeyen yeni malik, bu tahliye sebebinden yararlanamaz ve ancak genel tahliye sebeplerine dayanmak zorunda kalır.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye (TBK m. 352)

Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair verdiği yazılı taahhüde dayanılarak tahliye istenebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan ve en çok dava konusu olan tahliye sebeplerinden biridir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı koşulların bir arada bulunması gerekir. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir. Taahhüt yazılı şekilde olmalı ve belirli bir tahliye tarihi içermelidir. Kiracı, taahhüdü baskı altında değil, serbest iradesiyle vermiş olmalıdır.

Marmaris'te özellikle işyeri kiralarında, kiraya verenlerin sözleşme imzalanırken aynı anda boş tarihli tahliye taahhüdü aldığı görülmektedir. Bu uygulama hukuka aykırıdır. Kiracı, taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte veya daha önce düzenlendiğini ispat ederse taahhüt geçersiz sayılır. İspat yükü kiracıdadır ve tanık dahil her türlü delille ispat mümkündür.

Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı çıkmazsa ne yapılır?

Cevap: Taahhüt edilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin iki seçeneği vardır. Birincisi, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmaktır. İkincisi ise aynı süre içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İcra yoluyla tahliye genellikle daha hızlı sonuç verir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

TBK m. 352/2 uyarınca, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren kira süresinin ya da bir kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Burada "haklı ihtar" kavramı üzerinde durmak gerekir. İhtarın haklı sayılabilmesi için kiracının gerçekten temerrüde düşmüş, yani kira bedelini vadesinde ödememiş olması gerekir. Kiracı ödeme yaptıktan sonra gönderilen ihtar haklı ihtar olarak değerlendirilmez. İhtarların farklı aylara ilişkin olması da şart değildir; aynı aya ait kira borcunun iki farklı ihtarla istenmesi de iki haklı ihtar koşulunu sağlayabilir, yeter ki her iki ihtarda da kiracı temerrüde düşmüş olsun.

Marmaris'te mevsimlik işletme sahiplerinin kış aylarında kira ödemelerini aksattığı, bu durumun da iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasına zemin hazırladığı sıkça karşılaşılan bir tablodur.

Kira Alacağı ve İcra Takibi

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin başvurabileceği en etkili yol icra takibidir. Ödenmeyen kira alacakları için genel haciz yoluyla takip başlatılabileceği gibi, tahliye talepli ilamsız icra takibi de yapılabilir.

Tahliye talepli icra takibinde, ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren otuz gün içinde borcun ödenmemesi ve yedi gün içinde itiraz edilmemesi halinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak zorunda kalır.

Marmaris'te icra takiplerinde tebligat sorunu önemli bir engel oluşturabilir. Özellikle yaz sezonunda Marmaris'te bulunan ancak kış aylarında başka şehirlere dönen kiracılara tebligat yapılması güçleşir. Bu nedenle kira sözleşmesinde tebligat adresinin açıkça belirlenmesi ve adres değişikliklerinin bildirilmesi yükümlülüğünün yazılması önemlidir.

Kiracı kira borcunu ödemiyor, ne yapmalıyım?

Cevap: Öncelikle noter aracılığıyla ihtarname göndererek kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmelidir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talepli icra takibi başlatılabilir veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılabilir. Ayrıca birikmiş kira alacakları için ayrı bir alacak davası veya icra takibi de yürütülebilir. Her iki yolun aynı anda izlenmesi mümkündür.

Marmaris'te Yazlık ve Mevsimlik Kira Sorunları

Marmaris'in turizm kenti kimliği, kira hukukunda kendine özgü sorunlar doğurur. Bunların başında yazlık ve mevsimlik kiralama uyuşmazlıkları gelir. TBK'nın konut ve çatılı işyerine ilişkin özel hükümleri, geçici kullanım amaçlı kiralamalarda uygulanmaz (TBK m. 339/son). Dolayısıyla yaz aylarında üç-dört aylığına kiralanan yazlık konutlar, bu özel korumanın dışında kalır ve genel kira hükümlerine tabi olur.

Bu ayrımın pratikte önemli sonuçları vardır. Geçici kullanım amaçlı kiralamalarda kiracı, konut kiralarındaki koruyucu hükümlerden yararlanamaz. Kira artış sınırlaması uygulanmaz, tahliye sebepleri sınırlı sayıda değildir ve belirli süreli sözleşme süre sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak kiralama ilişkisinin gerçekten geçici nitelikte olup olmadığı her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Bir kişi yazlık olarak kiraladığı yerde sürekli oturmaya başlarsa, ilişkinin niteliği değişebilir.

Marmaris'te bir diğer yaygın sorun, konutların izinsiz olarak günlük veya haftalık turistik kiraya verilmesidir. Bu tür faaliyetler için belediyeden izin alınması ve turizm mevzuatına uyulması zorunludur. İzinsiz turistik kiralama yapan ev sahipleri idari para cezalarıyla karşı karşıya kalabilir. Ayrıca apartman yönetim planında yer alan kısıtlamalar da gözetilmelidir; kat malikleri kurulu kararıyla kısa süreli kiralama yasaklanabilir.

Yazlık kiracım sözleşme bittiği halde çıkmıyor, ne yapabilirim?

Cevap: Geçici kullanım amaçlı kira sözleşmesi belirli sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, fuzuli işgal durumu söz konusu olur. Bu durumda doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatılabilir. Ayrıca işgal süresi boyunca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep etmek de mümkündür.

Marmaris'te Turizm Bölgesi Kira Uyuşmazlıkları

Marmaris'in bar sokağı, Netsel Marina çevresi, Uzunyalı sahil şeridi ve İçmeler bölgesindeki ticari taşınmazlar, turizm sezonuna bağlı olarak yüksek kira gelirleri üreten lokasyonlardır. Bu bölgelerdeki kira uyuşmazlıkları kendine özgü dinamikler taşır.

Sezon başında yüksek bedellerle anlaşma yapılır, ancak beklenen turist akışının gerçekleşmemesi halinde kiracı işletmeciler ödeme güçlüğüne düşebilir. Kiraya verenler ise sezonun kısa olduğu bir destinasyonda yıllık gelirlerinin büyük bölümünü bu dönemde elde etmeye çalıştığından, kira bedelinden indirim yapmaya yanaşmaz. Bu karşılıklı baskı, arabuluculuk ve dava süreçlerini kaçınılmaz kılar.

Turizm bölgesindeki işyeri kiralarında devir yasağı da önemli bir uyuşmazlık kaynağıdır. TBK m. 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almaksızın kira ilişkisini başkasına devredemez. Marmaris'te sezon ortasında el değiştiren işletmelerde, devrin kiraya verenin haberi olmadan yapıldığı ve bunun tahliye sebebi oluşturduğu durumlarla karşılaşılmaktadır.

Kiracı işyerini benim iznim olmadan başkasına devretmiş, ne yapabilirim?

Cevap: TBK m. 322'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisini devredemez. Rızanız olmaksızın gerçekleştirilen devir, kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve TBK m. 316 kapsamında akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açmanıza imkan tanır. Devri öğrendiğiniz tarihten itibaren makul sürede harekete geçmeniz önemlidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu zorunluluk hem kira tespit, kira uyarlama ve kira alacağı davalarını hem de tahliye davalarını kapsar.

Arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın konusuna göre karşı tarafın veya kiralananın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Marmaris'te arabuluculuk bürosu adliye binası bünyesinde hizmet vermektedir. Arabuluculuk süreci üç haftayı geçemez; ancak tarafların anlaşmasıyla bir hafta daha uzatılabilir.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak ilam niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden reddeder.

Arabuluculuğa başvurmadan tahliye davası açabilir miyim?

Cevap: Kural olarak hayır. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava, mahkemece usulden reddedilir. Ancak kiracının İİK m. 269 ve devamı uyarınca icra dairesine yapılan ödeme emrine itirazı üzerine açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarının bu zorunluluğun kapsamı dışında kalıp kalmadığı doktrinde tartışmalıdır. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz gibi geçici hukuki koruma talepleri ise arabuluculuk şartından muaftır.

Tahliye Davasında Usul ve Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tüm davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer, yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Marmaris'te kiralanan taşınmazlar için Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Tahliye davalarında sürelere dikkat etmek hayati önem taşır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre vardır. Tahliye taahhüdüne dayanan davada ise taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre söz konusudur. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında da kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu sürelerin kaçırılması halinde o döneme ilişkin tahliye hakkı kullanılamaz; kiraya veren bir sonraki dönem sonunu beklemek zorunda kalır.

Dava sürecinde mahkeme, tahliye sebeplerinin varlığını araştırır. Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir. Tanık dinlenebilir. Kira tespit davalarında ise mahkeme genellikle bilirkişi heyeti marifetiyle emsal araştırması yaptırır. Marmaris'te ortalama bir tahliye davasının ilk derece mahkemesinde altı ay ile bir yıl arasında sonuçlandığını, istinaf aşamasının ise ek altı ay ile bir yıl sürebildiğini belirtmek gerekir.

Değerlendirmemiz

Kira hukuku, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından günlük hayatı doğrudan etkileyen, usul kurallarının sıkı biçimde uygulandığı bir alandır. Bir günlük gecikme, bir eksik ihtar veya süresinde yapılmayan başvuru, hak kaybına yol açabilir. Marmaris'in turizm odaklı ekonomisi ve hareketli gayrimenkul piyasası, kira uyuşmazlıklarının hem sayısını hem karmaşıklığını artırmaktadır.

Mevsimlik kiralama, dövizle belirlenen kira bedelleri, yabancı uyruklu kiracılar, işletme devirleri ve turistik kiralama düzenlemeleri gibi konular, Marmaris'e özgü hukuki sorunlar olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu sorunların her birinde farklı kanun maddeleri, farklı süreler ve farklı usul kuralları devreye girer.

Özellikle 2023'ten itibaren yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk şartı, kira uyuşmazlıklarının çözüm sürecine yeni bir aşama eklemiştir. Arabuluculuk, doğru yönetildiğinde taraflar için hem zaman hem maliyet tasarrufu sağlayabilir. Ancak arabuluculukta anlaşma sağlanamadığında dava sürecinin etkin biçimde yürütülmesi için profesyonel hukuki destek almak, hak kayıplarının önüne geçmenin en güvenilir yoludur.

Kira sözleşmesinin hazırlanmasından, arabuluculuk sürecine; icra takibinden tahliye davasına kadar her aşamada sürelerin takibi, doğru hukuki stratejinin belirlenmesi ve delillerin eksiksiz toplanması büyük önem taşır. Bu alanda uzman bir avukattan destek almak, sürecin sağlıklı ilerlemesi için kritik bir adımdır.

Overview of the Rental Market in Marmaris

As one of Turkey's most prominent tourism centres, Marmaris is a district with an extremely dynamic rental market. The influx of tourists during the summer months drives significant increases in residential and commercial rents, giving rise to various disputes between landlords and tenants. The economic fluctuations and inflation experienced in recent years have made rent increases even more pronounced.

The lease provisions set out in Articles 299 to 378 of the Turkish Code of Obligations No. 6098 (TCO) constitute the fundamental legal framework governing tenancy relationships in Marmaris. While this legislation contains important provisions protecting tenants, it also safeguards the rights of landlords under certain conditions.

Legal Nature of the Lease Agreement

A lease agreement may be concluded in written or oral form. However, for ease of proof in the event of a dispute, executing a written agreement is of great importance. The essential elements that a lease agreement should contain are as follows:

• Identity information of the parties
• Address and description of the leased property
• Rent amount and method of payment
• Lease term
• Security deposit amount
• Rent increase rate
• Rights and obligations of the parties

Seasonal lease agreements are also widely used in Marmaris, particularly for commercial premises in tourist areas. Seasonal lease agreements are considered fixed-term lease agreements and automatically terminate at the end of the specified period.

Rent Increase Rate

Pursuant to Article 344 of the TCO, the rent increase rate in residential lease agreements may not exceed the twelve-month average of the CPI (Consumer Price Index) of the preceding rental year. This limitation was introduced to protect residential tenants against excessive rent increases. This restriction does not apply to commercial leases; parties are free to determine the rent increase rate by mutual agreement.

In Marmaris, particularly in residential properties in tourist areas, significant rent increases occur during the summer season. However, due to the legal restriction, landlords cannot impose increases above the CPI average. If this limitation is not observed, the tenant may claim reimbursement of the excess amount paid.

Rent Determination Lawsuit

If the parties cannot agree on the new rent amount upon renewal of the lease agreement, either the tenant or the landlord may file a rent determination lawsuit. Rent determination lawsuits are filed at the Marmaris Civil Court of Peace. The court evaluates the following criteria when rendering its decision:

• Comparable rent levels in the area where the property is located
• Physical condition, size and location of the property
• Time elapsed since the commencement of the lease agreement
• Economic conditions and inflation rate
• Intended use of the property (residential or commercial)

Rent Determination for Leases Exceeding Five Years

Pursuant to Article 344/3 of the TCO, in lease agreements with a term exceeding five years or renewed after five years, the judge determines the new rent amount taking into account comparable rents, the condition of the property and principles of equity. This provision ensures that the rent is adjusted to market conditions in long-term tenancy relationships. In Marmaris, significant discrepancies may arise between current market rates and existing rents in properties where the same tenant has resided since the early 2000s.

Rent Adjustment Lawsuit

A rent adjustment lawsuit may be filed when extraordinary circumstances arise. In such lawsuits, filed on the grounds of frustration of the contractual basis under Article 138 of the TCO, the court is requested to adjust the rent to an equitable level. Excessive inflation, economic crises, sudden exchange rate fluctuations and pandemics may constitute grounds for an adjustment lawsuit.

In Marmaris, adjustment lawsuits filed by tenants due to sudden exchange rate increases are frequently encountered, particularly in commercial lease agreements denominated in foreign currency. The court takes into account the equitable interests of both parties when rendering an adjustment decision.

Grounds for Eviction and Lawsuit Proceedings

Under the Turkish legal system, eviction of a tenant is contingent upon specific statutory grounds, and a landlord may not arbitrarily evict a tenant. The grounds for eviction are as follows:

Eviction Due to Personal Need (TCO Art. 350)

An eviction lawsuit may be filed on the grounds that the landlord, their spouse, descendants, ascendants or persons they are legally obliged to maintain require the property as a residence or workplace. The need must be genuine, sincere and compelling. The court investigates the authenticity of the claimed need. In eviction lawsuits based on personal need, the lawsuit must be filed within one month of the expiry of the lease agreement.

Need of the New Owner (TCO Art. 351)

A new owner who has purchased the property may send a written notification to the tenant within one month of the date of acquisition and file an eviction lawsuit six months thereafter. This ground for eviction is quite common in Marmaris due to the frequency of real estate transactions.

Eviction for Renovation and Reconstruction (TCO Art. 350/2)

If the reconstruction or substantial repair, expansion or modification of the leased property is necessary and occupancy of the property is impossible during such works, the landlord may file an eviction lawsuit. This ground for eviction is frequently invoked in Marmaris, particularly in the context of converting old buildings and tourism-oriented renovation projects.

Eviction Due to Non-Payment of Rent

If the tenant fails to pay the rent, the landlord issues a written notice granting the tenant a minimum period of 30 days. If payment is not made within the notice period, an eviction lawsuit may be filed. Furthermore, if two justified notices are served within one rental year, an eviction lawsuit may be filed within one month of the expiry of the lease term.

Eviction Undertaking (TCO Art. 352)

Eviction may be sought on the basis of the tenant's written undertaking to vacate the property by a specified date. The conditions for the validity of the undertaking are:

• It must have been executed after delivery of the leased property
• It must be in written form
• It must specify a definite eviction date
• It must have been signed by the tenant of their own free will

Expiry of the Ten-Year Extension Period (TCO Art. 347)

In fixed-term lease agreements, the landlord may terminate the agreement without stating any reason at the end of the ten-year extension period. This right may be exercised provided that written notice is given three months in advance.

Rental Disputes Specific to Marmaris

Short-Term Tourist Rental Disputes

Short-term tourist rentals (through platforms such as Airbnb and Booking) have become widespread in Marmaris. In such rentals, the general lease provisions of the TCO No. 6098 apply rather than the residential lease provisions. Municipal permits and tourism operation licence requirements must also be considered in short-term tourist rentals.

Seasonal Commercial Leases

Lease agreements for bars, restaurants and tourist establishments in Marmaris are generally arranged on a seasonal basis. Different rent amounts may apply between the beginning and end of the season. In such agreements, the definition of the season, rent amount, prohibition on assignment and eviction conditions should be clearly stipulated.

Disputes Involving Foreign Tenants

There are a significant number of foreign tenants in Marmaris. Additional considerations such as language barriers, rent denominated in foreign currency and residence permit requirements must be taken into account in lease agreements with foreign tenants. Special care must be taken when serving notices on foreign tenants.

Security Deposit Disputes

Pursuant to Article 342 of the TCO, the security deposit in residential leases may not exceed three months' rent. The deposit must be placed in a fixed-term deposit account. Upon termination of the lease agreement, the deposit is returned together with accrued interest provided the tenant surrenders the property in an undamaged condition. Disputes regarding the return of security deposits frequently arise in Marmaris. If a landlord unjustly refuses to return the deposit, the tenant may initiate enforcement proceedings or file a lawsuit.

Mediation and Litigation Process

Since 2023, mandatory mediation applications must be filed before initiating legal proceedings in rental disputes. If the parties fail to reach an agreement during the mediation process, they may resort to litigation. The mediation process lasts a maximum of 3 weeks, and if an agreement is reached within this period, a document with the force of a court judgment is drawn up.

The competent court in rental cases is the Civil Court of Peace. The Marmaris Civil Court of Peace has jurisdiction over rent determination, adjustment and eviction lawsuits. The duration of proceedings may vary between 3 months and 1 year depending on the nature of the case.

Tenant Protection: Key Considerations

• Always execute the lease agreement in writing and retain a copy
• Make rent payments by bank transfer and keep the receipts
• Document the condition of the property upon entry with photographs
• Always obtain a deposit receipt
• Verify whether the rent increase rate exceeds the statutory limits
• Exercise caution when signing an eviction undertaking
• Seek legal advice immediately upon receipt of any notice of default

Key Considerations for Landlords

• Conduct reference checks when selecting tenants
• Prepare the lease agreement in a detailed and clear manner
• Serve rent increase notifications in writing and within the prescribed period
• Comply with legal requirements when obtaining an eviction undertaking
• Send a notice of default immediately in the event of non-payment of rent
• Pay close attention to the time limits for filing eviction lawsuits

Our experienced law office provides professional legal support to landlords and tenants on rental disputes in Marmaris. We stand by your side at every stage, from the preparation of lease agreements to eviction proceedings.

Allgemeiner Zustand des Mietmarktes in Marmaris

Als eines der bedeutendsten Tourismuszentren der Turkei ist Marmaris ein Bezirk mit einem ausserst dynamischen Mietmarkt. Mit dem zunehmenden Touristenstrom in den Sommermonaten kommt es zu erheblichen Anstiegen der Wohn- und Gewerbemieten, was zu verschiedenen Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern fuhrt. Insbesondere die wirtschaftlichen Schwankungen und die Inflation der letzten Jahre haben die Mietpreissteigerungen noch deutlicher werden lassen.

Die in den Artikeln 299 bis 378 des turkischen Obligationenrechts Nr. 6098 (TBK) geregelten Mietvorschriften bilden den grundlegenden Rechtsrahmen fur Mietverhaltnisse in Marmaris. Diese gesetzliche Regelung enthalt wichtige Schutzbestimmungen zugunsten der Mieter und sichert gleichzeitig unter bestimmten Voraussetzungen die Rechte der Vermieter.

Rechtliche Natur des Mietvertrags

Ein Mietvertrag kann schriftlich oder mundlich geschlossen werden. Aus Grunden der Beweiserleichterung im Streitfall ist der Abschluss eines schriftlichen Vertrags jedoch von grosser Bedeutung. Die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrags sind:

• Personliche Angaben der Vertragsparteien
• Adresse und Beschreibung des Mietobjekts
• Mietzins und Zahlungsweise
• Mietdauer
• Hohe der Kaution
• Mieterhohungssatz
• Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

In Marmaris werden insbesondere bei Gewerbemieten in touristischen Gebieten auch saisonale Mietvertrage haufig verwendet. Saisonale Mietvertrage gelten als befristete Mietvertrage und enden automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist.

Mieterhohungssatz

Gemass Artikel 344 des TBK darf der Mieterhohungssatz bei Wohnraummietvertragen den Zwolfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex (VPI) des vorangegangenen Mietjahres nicht uberschreiten. Diese Begrenzung wurde eingefuhrt, um Wohnraummieter vor ubermassigen Mieterhohungen zu schutzen. Bei Gewerbemieten gilt diese Beschrankung nicht; die Parteien konnen den Mieterhohungssatz frei vereinbaren.

In Marmaris kommt es insbesondere bei Wohnungsmieten in touristischen Gebieten wahrend der Sommersaison zu erheblichen Mieterhohungen. Aufgrund der gesetzlichen Beschrankung konnen Vermieter jedoch keine Erhohungen uber dem VPI-Durchschnitt vornehmen. Bei Nichteinhaltung dieser Beschrankung kann der Mieter die Erstattung des zu viel gezahlten Betrags verlangen.

Klage auf Mietfeststellung

Konnen sich die Parteien bei der Verlangerung des Mietvertrags nicht auf den neuen Mietzins einigen, kann entweder der Mieter oder der Vermieter eine Klage auf Mietfeststellung erheben. Die Klage auf Mietfeststellung wird beim Friedensgericht Marmaris eingereicht. Das Gericht berucksichtigt bei seiner Entscheidung folgende Kriterien:

• Vergleichbare Mietpreise in der Region des Mietobjekts
• Physischer Zustand, Grosse und Lage des Mietobjekts
• Seit Beginn des Mietverhaltnisses verstrichene Zeit
• Wirtschaftliche Bedingungen und Inflationsrate
• Nutzungszweck des Mietobjekts (Wohn- oder Gewerbeflache)

Mietfeststellung bei Mietverhaltnissen uber funf Jahre

Gemass Artikel 344/3 des TBK bestimmt der Richter bei Mietvertragen mit einer Laufzeit von uber funf Jahren oder bei nach funf Jahren verlangerten Mietvertragen den neuen Mietzins unter Berucksichtigung vergleichbarer Mieten, des Zustands des Mietobjekts und der Billigkeit. Diese Bestimmung stellt sicher, dass der Mietzins in langfristigen Mietverhaltnissen an die Marktbedingungen angepasst wird. In Marmaris konnen bei Objekten, in denen derselbe Mieter seit Anfang der 2000er Jahre wohnt, erhebliche Abweichungen zwischen aktuellen Marktpreisen und bestehenden Mieten auftreten.

Klage auf Mietanpassung

Bei Eintritt aussergewohnlicher Umstande kann eine Klage auf Mietanpassung erhoben werden. In einer solchen Klage, die auf der Grundlage des Wegfalls der Geschaftsgrundlage gemass Artikel 138 des TBK erhoben wird, wird die Anpassung des Mietzinses auf ein angemessenes Niveau beantragt. Ubermassige Inflation, Wirtschaftskrisen, plotzliche Wechselkursschwankungen und Pandemien konnen Grunde fur eine Anpassungsklage darstellen.

In Marmaris werden insbesondere bei in Fremdwahrung vereinbarten Gewerbemietvertragen haufig Anpassungsklagen von Mietern aufgrund plotzlicher Wechselkursanstiege erhoben. Das Gericht berucksichtigt bei seiner Anpassungsentscheidung die berechtigten Interessen beider Parteien.

Raumungsgrunde und Klageverfahren

Im turkischen Rechtssystem ist die Raumung eines Mieters an bestimmte gesetzliche Grunde gebunden, und ein Vermieter kann einen Mieter nicht willkurlich raumen lassen. Die Raumungsgrunde sind wie folgt:

Raumung wegen Eigenbedarf (TBK Art. 350)

Eine Raumungsklage kann erhoben werden, wenn der Vermieter, sein Ehegatte, seine Abkommlinge, seine Vorfahren oder Personen, fur die er gesetzlich unterhaltspflichtig ist, die Immobilie als Wohnung oder Geschaftsraume benotigen. Der Bedarf muss echt, aufrichtig und zwingend sein. Das Gericht pruft die Echtheit des geltend gemachten Bedarfs. Bei einer Raumungsklage wegen Eigenbedarfs muss die Klage innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietvertrags erhoben werden.

Bedarf des neuen Eigentumers (TBK Art. 351)

Ein neuer Eigentumer, der die Immobilie erworben hat, kann dem Mieter innerhalb eines Monats nach dem Erwerbsdatum eine schriftliche Mitteilung zusenden und sechs Monate danach eine Raumungsklage erheben. Dieser Raumungsgrund ist in Marmaris aufgrund der Haufigkeit von Immobilientransaktionen recht verbreitet.

Raumung wegen Umbau und Sanierung (TBK Art. 350/2)

Wenn der Wiederaufbau oder die wesentliche Instandsetzung, Erweiterung oder Veranderung des Mietobjekts erforderlich ist und die Nutzung des Mietobjekts wahrend dieser Arbeiten unmoglich ist, kann der Vermieter eine Raumungsklage erheben. Dieser Raumungsgrund wird in Marmaris insbesondere im Zusammenhang mit der Umwandlung alter Gebaude und tourismusorientierten Sanierungsprojekten haufig geltend gemacht.

Raumung wegen Nichtzahlung der Miete

Zahlt der Mieter die Miete nicht, setzt der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen. Erfolgt innerhalb der Mahnfrist keine Zahlung, kann eine Raumungsklage erhoben werden. Werden innerhalb eines Mietjahres zwei berechtigte Mahnungen zugestellt, kann innerhalb eines Monats nach Ablauf der Mietzeit eine Raumungsklage erhoben werden.

Raumungsverpflichtung (TBK Art. 352)

Die Raumung kann auf der Grundlage der schriftlichen Verpflichtung des Mieters verlangt werden, die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum zu raumen. Die Gultigkeitsvoraussetzungen der Verpflichtungserklarung sind:

• Sie muss nach Ubergabe des Mietobjekts ausgestellt worden sein
• Sie muss in schriftlicher Form vorliegen
• Sie muss ein bestimmtes Raumungsdatum enthalten
• Sie muss vom Mieter aus freiem Willen unterzeichnet worden sein

Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsfrist (TBK Art. 347)

Bei befristeten Mietvertragen kann der Vermieter das Mietverhaltnis am Ende der zehnjährigen Verlängerungsfrist ohne Angabe von Grunden beenden. Dieses Recht kann ausgeubt werden, sofern eine schriftliche Kundigung drei Monate im Voraus erfolgt.

Marmaris-spezifische Mietstreitigkeiten

Streitigkeiten bei touristischer Kurzzeitvermietung

In Marmaris haben sich touristische Kurzzeitvermietungen (uber Plattformen wie Airbnb und Booking) stark verbreitet. Bei solchen Vermietungen gelten die allgemeinen Mietvorschriften des TBK Nr. 6098 und nicht die Wohnraummietvorschriften. Bei touristischen Kurzzeitvermietungen sind zudem kommunale Genehmigungen und Anforderungen an die Tourismusbetriebslizenz zu berucksichtigen.

Saisonale Gewerbemieten

Mietvertrage fur Bars, Restaurants und touristische Betriebe in Marmaris werden in der Regel saisonal gestaltet. Zwischen Saisonbeginn und Saisonende konnen unterschiedliche Mietzinsen gelten. In solchen Vertragen sollten die Saisondefinition, der Mietzins, das Abtretungsverbot und die Raumungsbedingungen klar festgelegt werden.

Streitigkeiten mit auslandischen Mietern

In Marmaris gibt es eine betrachtliche Anzahl auslandischer Mieter. Bei Mietvertragen mit auslandischen Mietern mussen zusatzliche Aspekte wie Sprachbarrieren, Mietzins in Fremdwahrung und Aufenthaltsgenehmigungspflichten berucksichtigt werden. Bei Zustellungen an auslandische Mieter ist besondere Sorgfalt geboten.

Streitigkeiten um die Mietkaution

Gemass Artikel 342 des TBK darf die Mietkaution bei Wohnraummieten drei Monatsmieten nicht uberschreiten. Die Kaution muss auf einem Festgeldkonto hinterlegt werden. Bei Beendigung des Mietverhaltnisses wird die Kaution zusammen mit den aufgelaufenen Zinsen zuruckgegeben, sofern der Mieter das Mietobjekt in unbeschadigtem Zustand zuruckgibt. Streitigkeiten uber die Ruckgabe der Kaution treten in Marmaris haufig auf. Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Ruckgabe der Kaution, kann der Mieter ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten oder Klage erheben.

Mediation und Klageverfahren

Seit 2023 muss vor der Erhebung einer Klage in Mietstreitigkeiten ein obligatorisches Mediationsverfahren eingeleitet werden. Konnen sich die Parteien im Mediationsverfahren nicht einigen, kann der Rechtsweg beschritten werden. Das Mediationsverfahren dauert hochstens 3 Wochen, und wird innerhalb dieses Zeitraums eine Einigung erzielt, wird ein vollstreckbares Dokument ausgestellt.

Das zustandige Gericht in Mietsachen ist das Friedensgericht. Das Friedensgericht Marmaris ist fur Mietfeststellungs-, Mietanpassungs- und Raumungsklagen zustandig. Die Verfahrensdauer kann je nach Art des Falles zwischen 3 Monaten und 1 Jahr variieren.

Mieterschutz: Wichtige Hinweise

• Schliessen Sie den Mietvertrag stets schriftlich ab und bewahren Sie eine Kopie auf
• Leisten Sie Mietzahlungen per Bankuberweisung und bewahren Sie die Belege auf
• Dokumentieren Sie den Zustand des Mietobjekts bei Einzug mit Fotos
• Lassen Sie sich unbedingt eine Kautionsquittung ausstellen
• Prufen Sie, ob der Mieterhohungssatz die gesetzlichen Grenzen uberschreitet
• Seien Sie vorsichtig bei der Unterzeichnung einer Raumungsverpflichtung
• Holen Sie bei Erhalt einer Mahnung sofort rechtliche Beratung ein

Wichtige Hinweise fur Vermieter

• Fuhren Sie bei der Mieterauswahl Referenzprufungen durch
• Erstellen Sie den Mietvertrag detailliert und klar
• Stellen Sie die Mieterhohungsmitteilung schriftlich und fristgerecht zu
• Beachten Sie bei der Einholung einer Raumungsverpflichtung die gesetzlichen Voraussetzungen
• Senden Sie bei Nichtzahlung der Miete unverzuglich eine Mahnung
• Beachten Sie die Fristen fur die Erhebung von Raumungsklagen

Unsere erfahrene Anwaltskanzlei bietet Vermietern und Mietern in Marmaris professionelle rechtliche Unterstutzung bei Mietstreitigkeiten. Von der Erstellung des Mietvertrags bis zum Raumungsverfahren stehen wir Ihnen in jeder Phase zur Seite.