Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davaları

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği tek taraflı bir irade beyanıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 1. fıkrası, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmesine rağmen taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya verenin bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliye isteyebileceğini düzenlemiştir. Bu düzenleme, kiraya verenin en etkin tahliye araçlarından birini oluşturmaktadır.

Marmaris'te kira ilişkileri, ilçenin turizm merkezi olma niteliği nedeniyle kendine özgü dinamikler taşımaktadır. Yaz sezonunda artan konut ve işyeri talebi, sezonluk kiralama pratikleri ve yabancı uyruklu kiracılarla kurulan hukuki ilişkiler, tahliye taahhütnamesinin bu bölgede özellikle yoğun biçimde kullanılmasına yol açmaktadır. Ancak taahhütnamenin geçerliliğine ilişkin sıkı koşullar, uygulamada birçok uyuşmazlığın doğmasına neden olmaktadır.

Tahliye Taahhüdünün Hukuki Dayanağı: TBK m. 352/1

TBK'nın 352. maddesinin 1. fıkrası, tahliye taahhüdüne dayalı tahliyenin temel hukuki çerçevesini oluşturmaktadır. Bu hükme göre kiracının tahliye taahhüdünde bulunması halinde, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir. Kanun koyucu bu düzenlemeyle, kiracının serbest iradesiyle verdiği tahliye sözünün bağlayıcılığını güvence altına almıştır.

Tahliye taahhüdünün hukuki niteliği konusunda doktrinde farklı görüşler bulunmakla birlikte, Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre tahliye taahhüdü bir fesih beyanı niteliğindedir. Kiracı, belirli bir tarihte kira sözleşmesini sona erdireceğini ve taşınmazı tahliye edeceğini önceden taahhüt etmektedir. Bu taahhüt, kiracının tek taraflı irade beyanıyla gerçekleşir ve kiraya verenin kabulüne gerek yoktur.

Taahhütnamenin Geçerlilik Koşulları

Tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için belirli geçerlilik koşullarının eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu koşullardan herhangi birinin eksikliği, taahhütnameyi geçersiz kılarak kiraya verenin tahliye talebinin reddine yol açabilir.

Yazılılık Şartı

TBK m. 352/1 açıkça "yazılı olarak bildirilmesi" ifadesini kullanmaktadır. Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması bir geçerlilik koşuludur. Sözlü olarak verilen tahliye taahhüdü hukuken geçersizdir ve herhangi bir dava veya icra takibine dayanak oluşturamaz. Yazılılık şartı, adi yazılı şekilde yerine getirilebilir; ancak noter onaylı taahhütname ispat kolaylığı açısından önemli avantajlar sağlamaktadır.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte veya taşınmazın tesliminden önce alınması halinde, kiracının serbest iradesinin bulunmadığı kabul edilmektedir. Kiracı, taşınmazı henüz teslim almamışken kiraya verenin baskısı altında taahhüt vermeye zorlanmış olabilir. Bu nedenle taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmiş olması ve taahhüdün bu teslimden sonraki bir tarihte verilmesi zorunludur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu konudaki kararları emsal niteliğindedir.

Belirli bir tahliye tarihinin bulunması

Taahhütnamede kiracının taşınmazı hangi tarihte tahliye edeceği açık ve belirli bir şekilde yazılmalıdır. "En kısa sürede", "uygun bir zamanda" veya "sezon sonunda" gibi belirsiz ifadeler, taahhütnamenin geçersizliğine yol açar. Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak net biçimde belirtilmesi gerekmektedir.

Kiracının serbest iradesi

Tahliye taahhüdünün kiracının özgür iradesine dayanması şarttır. Kiracının tehdit, baskı, hile veya aldatma sonucu taahhüt vermesi halinde, TBK'nın irade bozukluklarına ilişkin genel hükümleri (TBK m. 37 vd.) uyarınca taahhüt iptal edilebilir. Uygulamada kiracılar, sözleşme imzalanırken boş tarihli taahhütname imzalatılmasının baskı unsuru oluşturduğunu ileri sürmektedir.

Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhütname geçerli midir?

Cevap: Kural olarak hayır. Yargıtay'ın yerleşik görüşüne göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya taşınmazın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Ancak kiracı, taahhütnamenin sözleşmeyle aynı tarihte düzenlendiğini ispat etmek zorundadır. Taahhütname üzerindeki tarihin ileri bir tarih olarak gösterilmiş olması halinde, kiracının bu tarihin gerçeğe aykırı olduğunu tanık dahil her türlü delille kanıtlaması mümkündür. Bu husus Marmaris'te özellikle sezonluk kiralamalarda sıkça karşılaşılan bir uyuşmazlık konusudur.

Yargıtay'ın Taahhütnameyi Geçersiz Saydığı Durumlar

Yargıtay kararları incelendiğinde, tahliye taahhütnamesinin geçersiz sayıldığı başlıca durumlar şöyle sıralanabilir:

• Sözleşmeyle eş zamanlı düzenleme: Kira sözleşmesinin imza tarihiyle aynı gün düzenlenen taahhütnameler, kiracının serbest iradesinin bulunmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmektedir.
• Taşınmazın tesliminden önce alınan taahhüt: Kiracının henüz kiralananı teslim almadan verdiği taahhüt, kiraya verenin üstün konumunu kötüye kullandığı varsayımıyla hükümsüzdür.
• Tarihin boş bırakılması veya sonradan doldurulması: Taahhütname üzerinde tahliye tarihinin boş bırakılarak sonradan kiraya veren tarafından doldurulması, belgenin geçerliliğini ortadan kaldırır. Kiracı bu durumu her türlü delille ispatlayabilir.
• İrade bozuklukları: Tehdit, baskı veya hile ile alınan taahhütnameler iptal edilebilir niteliktedir.
• Ehliyetsizlik: Taahhüdü veren kiracının fiil ehliyetine sahip olmaması halinde taahhüt geçersizdir.

Noter onayı olmayan taahhütname geçerli midir?

Cevap: Evet, noter onayı tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartı değildir. TBK m. 352/1, yalnızca yazılı şekil koşulu aramaktadır. Adi yazılı taahhütname de hukuken geçerlidir. Ancak noter onaylı taahhütname, ispat gücü bakımından çok daha etkilidir. Kiracının imza inkarında bulunması halinde, noter onaylı belgede imza inkarı mümkün değildir. Marmaris'te özellikle yabancı uyruklu kiracılarla yapılan kira sözleşmelerinde noter onaylı taahhütname alınmasını kesinlikle tavsiye etmekteyiz.

Bir Aylık Süre Kuralı

TBK m. 352/1, kiraya verenin tahliye hakkını kullanması için taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre öngörmektedir. Kiraya veren, bu bir aylık süre içinde ya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalı ya da icra müdürlüğüne başvurarak tahliye takibi başlatmalıdır. Bir aylık sürenin geçirilmesi halinde, kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayalı tahliye hakkı sona erer ve aynı taahhütnameye dayanarak yeniden dava açılamaz.

Sürenin hesaplanmasında taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi esas alınır. Örneğin, 1 Ekim 2025 tarihli bir tahliye taahhüdü bulunuyorsa, kiraya verenin en geç 1 Kasım 2025 tarihine kadar dava açması veya icra takibi başlatması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, mahkemece re'sen dikkate alınır.

İcra Yoluyla Tahliye: İİK m. 272 vd.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, yalnızca dava yoluyla değil, İcra ve İflas Kanunu'nun 272 ve devamı maddeleri uyarınca icra takibi yoluyla da gerçekleştirilebilir. İcra yoluyla tahliye, dava sürecine kıyasla daha hızlı ve pratik bir yöntemdir.

İcra Takibi Süreci

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurarak tahliye emri göndertir. İcra müdürlüğü, kiracıya tahliye emri tebliğ eder ve kiracıya 15 günlük bir süre verir. Kiracı, bu süre içinde tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz halinde kiraya veren, icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açar. İtirazın yapılmaması halinde ise 15 günlük sürenin sonunda taşınmaz icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye edilir.

İcra yoluyla tahliyede kiracının itiraz sebepleri sınırlıdır. Kiracı, taahhüdün geçersizliğini, imza inkarını veya tahliye tarihinin henüz gelmediğini ileri sürebilir. İmza inkarı halinde icra hukuk mahkemesi imza incelemesi yaptırır. Bu nedenle noter onaylı taahhütname, icra yoluyla tahliyede büyük kolaylık sağlamaktadır.

Dava Süreci ve Yargılama

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Marmaris'teki taşınmazlar için görevli ve yetkili mahkeme Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Dava, basit yargılama usulüne tabidir.

Dava Aşamaları

• Dilekçe aşaması: Dava dilekçesine tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ve taşınmazın teslim tarihini gösteren belgeler eklenir.
• Ön inceleme: Mahkeme, taahhütnamenin şekil şartlarını, süresinde dava açılıp açılmadığını ve taahhüdün teslimden sonra verilip verilmediğini inceler.
• Tahkikat: Kiracının itirazları değerlendirilir. İmza inkarı halinde bilirkişi incelemesi, tarihin gerçeğe aykırılığı iddiasında tanık dinlenmesi yapılır.
• Karar: Mahkeme, taahhütnamenin geçerli olduğuna kanaat getirirse tahliyeye karar verir. Karar kesinleşmeden icraya konulamaz.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Cevap: Tahliye taahhüdüne dayalı davalar basit yargılama usulüne tabi olduğundan, diğer kira davalarına göre nispeten daha hızlı sonuçlanmaktadır. Marmaris Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki ortalama yargılama süresi, itiraz durumuna ve mahkemenin iş yoğunluğuna bağlı olarak 3 ila 8 ay arasında değişmektedir. İcra yoluyla tahliyede ise itiraz yapılmaması halinde süre 15-20 gün gibi kısa bir süreye inebilmektedir. Kararın istinaf edilmesi halinde ise süre uzamakta ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf incelemesi yapılmaktadır.

Marmaris'te Sezonluk Kiralarda Taahhütname Uygulamaları

Marmaris'in turizm odaklı ekonomisi, kira ilişkilerinde sezonluk kiralama modelinin yaygın biçimde uygulanmasına yol açmaktadır. Özellikle Uzunyalı, İçmeler, Armutalan ve Kemeraltı bölgelerinde restoran, kafe, hediyelik eşya dükkanı ve pansiyon olarak işletilen taşınmazların kiralanmasında sezonluk sözleşmeler sıklıkla tercih edilmektedir.

Sezonluk kiralamalarda tahliye taahhütnamesi alınması yaygın bir pratiktir. Kiraya verenler, sezon sonunda (genellikle Ekim veya Kasım ayları) taşınmazın boşaltılmasını güvence altına almak amacıyla kiracılardan tahliye taahhütnamesi talep etmektedir. Ancak bu uygulamada dikkat edilmesi gereken önemli hususlar bulunmaktadır.

Sezonluk kira sözleşmeleri, TBK m. 339/1 uyarınca nitelikleri gereği geçici kullanıma özgülenen taşınmazlarda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmaz. Bu durumda TBK m. 352'nin uygulama alanı daralmaktadır. Ancak Yargıtay, sözleşmenin "sezonluk" olarak adlandırılmasının tek başına yeterli olmadığını, fiili kullanım süresinin ve sözleşmenin yenilenmesinin değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Birden fazla sezon boyunca yenilenen sözleşmelerde konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinin uygulanacağı kabul edilmektedir.

Marmaris'te Yabancı Uyruklu Kiracılar ve Taahhütname

Marmaris'te özellikle İngiliz, Alman ve Rus vatandaşlarının kiracı olduğu taşınmazlarda tahliye taahhütnamesinin dili ve içeriği ayrı bir önem taşımaktadır. Taahhütnamenin kiracının anlayabileceği bir dilde düzenlenmesi veya tercüme edilmesi, irade beyanının sağlıklı olduğunun kanıtı olarak değerlendirilmektedir. Yabancı uyruklu kiracılara noter huzurunda ve yeminli tercüman eşliğinde taahhütname imzalatılması, olası uyuşmazlıklarda kiraya verenin konumunu güçlendirecektir.

Tahliye Taahhütnamesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Taahhütname mutlaka taşınmazın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte alınmalıdır.
• Tahliye tarihi gün, ay ve yıl olarak açıkça belirtilmelidir.
• Mümkünse noter onaylı taahhütname tercih edilmelidir.
• Taahhütnamede kiralanan taşınmazın adresi, kiracının kimlik bilgileri ve kira sözleşmesinin tarihi yer almalıdır.
• Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre kesinlikle kaçırılmamalıdır.
• İcra yoluyla tahliye tercih edilecekse, taahhütnamenin aslı veya noter onaylı sureti icra dosyasına sunulmalıdır.
• Sezonluk kiralarda sözleşmenin niteliği ve yenilenme durumu önceden değerlendirilmelidir.

Kiracı taahhütnameyi imzaladıktan sonra cayabilir mi?

Cevap: Kiracı, geçerli bir tahliye taahhütnamesini imzaladıktan sonra tek taraflı olarak cayamaz. Taahhütname bağlayıcı bir irade beyanıdır. Ancak kiracı, taahhütnamenin geçerlilik koşullarını taşımadığını (sözleşmeyle aynı tarihte imzalandığını, baskı altında verildiğini, tarihin sonradan doldurulduğunu) ileri sürerek taahhütnamenin iptalini veya geçersizliğinin tespitini talep edebilir. Bu iddiaların ispatı kiracıya aittir.

Değerlendirmemiz

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kiraya verenin en etkili hukuki araçlarından biridir. Ancak taahhütnamenin geçerliliğine ilişkin Yargıtay'ın belirlediği katı koşullar, bu aracın kullanılabilirliğini doğrudan etkilemektedir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra alınması, yazılı şekil şartına uyulması, belirli bir tahliye tarihinin gösterilmesi ve kiracının serbest iradesinin bulunması, taahhütnamenin hukuki geçerliliğinin olmazsa olmaz unsurlarıdır.

Marmaris'in turizm odaklı kira piyasası, sezonluk kiralama pratikleri ve yabancı uyruklu kiracılarla kurulan ilişkiler, tahliye taahhütnamesinin bu bölgede özellikle dikkatli bir şekilde düzenlenmesini gerektirmektedir. Bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması, taahhütnamenin şekil eksikliği taşıması veya teslimden önce alınmış olması gibi hatalar, kiraya verenin tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırabilmektedir. Bu nedenle hem taahhütnamenin düzenlenmesi hem de tahliye sürecinin yürütülmesi aşamalarında uzman bir kira hukuku avukatından destek alınması büyük önem taşımaktadır. Büromuz, Marmaris ve Muğla genelinde kira uyuşmazlıkları ve tahliye davalarında müvekkillerine profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.

What is a Commitment to Vacate (Tahliye Taahhutnamesi)?

A commitment to vacate is a unilateral declaration of will in which the tenant undertakes in writing to vacate the leased property on a specified date. Article 352, paragraph 1 of the Turkish Code of Obligations (TCO) No. 6098 provides that where a tenant has notified the landlord in writing after the delivery of the premises that he will vacate by a specific date but fails to do so, the landlord may request eviction by initiating enforcement proceedings or filing a lawsuit within one month of that date. This provision constitutes one of the most effective eviction tools available to landlords under Turkish law.

Tenancy relationships in Marmaris carry unique dynamics owing to the district's character as a tourism hub. The surge in demand for residential and commercial premises during the summer season, seasonal leasing practices, and legal relationships established with foreign-national tenants all lead to particularly intensive use of the commitment to vacate in this region. However, the strict conditions governing the validity of such commitments give rise to numerous disputes in practice.

Legal Basis of the Commitment to Vacate: TCO Art. 352/1

Paragraph 1 of Article 352 of the TCO establishes the fundamental legal framework for eviction based on a commitment to vacate. Under this provision, where a tenant has given a commitment to vacate, the landlord may file an eviction lawsuit or initiate enforcement proceedings within one month from the committed date. The legislator has thus ensured the binding nature of a tenant's voluntary promise to vacate.

Although doctrinal opinions differ on the legal characterisation of the commitment to vacate, according to the settled case law of the Court of Cassation, the commitment constitutes a notice of termination. The tenant undertakes in advance to terminate the lease agreement and vacate the property on a specified date. This commitment is effected by the tenant's unilateral declaration of will and does not require acceptance by the landlord.

Validity Conditions of the Commitment

For a commitment to vacate to produce legal effect, certain validity conditions must be fulfilled in their entirety. The absence of any one of these conditions renders the commitment invalid and may lead to the rejection of the landlord's eviction request.

Written Form Requirement

Article 352/1 of the TCO explicitly requires that the notification be made "in writing". The written form of the commitment to vacate is a validity condition. An oral commitment to vacate is legally invalid and cannot serve as a basis for any lawsuit or enforcement proceeding. The written form requirement may be satisfied by a simple written document; however, a notarised commitment offers significant advantages in terms of evidentiary strength.

The commitment must be given after delivery of the premises

According to the settled case law of the Court of Cassation, where a commitment to vacate is obtained on the date of signing the lease agreement or before the delivery of the property, it is presumed that the tenant's free will was absent. The tenant may have been coerced into giving the commitment under pressure from the landlord before actually taking possession of the premises. Accordingly, for the commitment to be valid, the leased property must have been actually delivered to the tenant and the commitment must have been given on a date subsequent to that delivery. The rulings of the 6th Civil Chamber of the Court of Cassation on this matter are of precedent-setting significance.

A specific vacating date must be stated

The commitment must clearly and specifically state the date on which the tenant will vacate the property. Vague expressions such as "as soon as possible", "at an appropriate time", or "at the end of the season" render the commitment invalid. The vacating date must be stated precisely, indicating the day, month, and year.

Is a commitment signed on the same date as the lease agreement valid?

Answer: As a general rule, no. According to the settled view of the Court of Cassation, a commitment to vacate signed on the same date as the lease agreement or before the delivery of the premises is invalid. However, the burden of proving that the commitment was prepared on the same date as the contract lies with the tenant. Where the date shown on the commitment has been stated as a later date, the tenant may prove that this date is contrary to fact by all means of evidence, including witness testimony. This is a particularly frequent subject of dispute in seasonal rentals in Marmaris.

Circumstances in Which the Court of Cassation Has Invalidated the Commitment

An examination of Court of Cassation rulings reveals the following principal circumstances in which a commitment to vacate has been held invalid:

• Simultaneous execution with the lease: Commitments executed on the same day as the signing date of the lease agreement are held invalid on the grounds that the tenant's free will was absent.
• Commitment obtained before delivery of the premises: A commitment given by the tenant before actually taking possession of the leased premises is void on the presumption that the landlord abused their superior position.
• Date left blank or filled in subsequently: Where the vacating date on the commitment has been left blank and subsequently filled in by the landlord, the validity of the document is negated. The tenant may prove this circumstance by all means of evidence.
• Defects of will: Commitments obtained through threat, duress, or fraud are voidable.
• Lack of legal capacity: A commitment is invalid where the tenant who gave it lacked legal capacity to act.

Is a commitment without notarisation valid?

Answer: Yes, notarisation is not a validity condition for a commitment to vacate. Article 352/1 of the TCO requires only the written form condition. A simple written commitment is also legally valid. However, a notarised commitment is far more effective in terms of evidentiary strength. Where the tenant denies their signature, denial of signature is not possible in the case of a notarised document. For tenancies involving foreign-national tenants in Marmaris in particular, we strongly recommend obtaining notarised commitments.

The One-Month Time Limit Rule

Article 352/1 of the TCO prescribes a one-month preclusive period, running from the committed vacating date, within which the landlord must exercise the right to eviction. The landlord must either file an eviction lawsuit at the civil court of peace or initiate enforcement proceedings at the enforcement office within this one-month period. If the one-month period expires without action, the landlord's right of eviction based on the commitment to vacate lapses, and no new action may be filed on the basis of the same commitment.

The calculation of the period is based on the vacating date specified in the commitment. For example, if there is a commitment to vacate dated 1 October 2025, the landlord must file a lawsuit or initiate enforcement proceedings by 1 November 2025 at the latest. As this period is preclusive in nature, it is taken into account by the court ex officio.

Eviction Through Enforcement Proceedings: EBL Art. 272 et seq.

Eviction based on a commitment to vacate may be effected not only by way of lawsuit but also through enforcement proceedings pursuant to Articles 272 and following of the Enforcement and Bankruptcy Law (EBL). Eviction through enforcement proceedings is a faster and more practical method compared to the litigation process.

Enforcement Proceedings Process

The landlord applies to the enforcement office within one month of the committed vacating date and has an eviction order sent to the tenant. The enforcement office serves the eviction order on the tenant and grants the tenant a period of 15 days. The tenant may object to the eviction order within this period. In the event of objection, the landlord files an action for the removal of objection and eviction before the enforcement civil court. If no objection is raised, the property is forcibly vacated through the enforcement office upon expiry of the 15-day period.

The grounds for objection available to the tenant in enforcement eviction proceedings are limited. The tenant may assert the invalidity of the commitment, denial of signature, or that the vacating date has not yet arrived. In the event of denial of signature, the enforcement civil court orders a handwriting examination. For this reason, a notarised commitment provides great convenience in enforcement eviction proceedings.

Litigation Process and Trial

An eviction lawsuit based on a commitment to vacate is filed at the civil court of peace in the location of the leased premises. For properties in Marmaris, the competent court is the Marmaris Civil Court of Peace. The action is subject to simplified trial procedure.

How long does an eviction lawsuit take?

Answer: As eviction actions based on a commitment to vacate are subject to simplified trial procedure, they conclude relatively faster than other tenancy actions. The average trial duration at the Marmaris Civil Court of Peace ranges from 3 to 8 months, depending on the objection situation and the court's workload. In enforcement eviction proceedings where no objection is raised, the period may be as short as 15 to 20 days. If the decision is appealed, the process is extended and an appellate review is conducted before the Antalya Regional Court of Justice.

Commitment Practices in Seasonal Rentals in Marmaris

The tourism-oriented economy of Marmaris leads to the widespread application of the seasonal leasing model in tenancy relationships. Seasonal contracts are frequently preferred, particularly in the Uzunyali, Icmeler, Armutalan, and Kemeraltı districts, for the leasing of premises operated as restaurants, cafes, souvenir shops, and guesthouses.

Obtaining a commitment to vacate in seasonal rentals is a common practice. Landlords request commitments from tenants to secure the vacating of the property at the end of the season, typically in October or November. However, there are important considerations to bear in mind in this practice.

Seasonal lease agreements — pursuant to Article 339/1 of the TCO — are not subject to the provisions on residential and roofed workplace leases where the premises are by their nature allocated for temporary use. In this case, the scope of application of Article 352 of the TCO is narrowed. However, the Court of Cassation has emphasised that merely labelling the contract as "seasonal" is not sufficient in itself and that the actual period of use and the renewal of the contract must be evaluated. It is accepted that the provisions on residential and roofed workplace leases apply to contracts renewed over multiple seasons.

Foreign-National Tenants and Commitments in Marmaris

In properties where British, German, and Russian nationals are tenants in Marmaris, the language and content of the commitment to vacate carry particular importance. The preparation of the commitment in a language the tenant can understand, or its translation, is considered evidence that the declaration of will was made soundly. Having foreign-national tenants sign the commitment in the presence of a notary and a sworn translator will strengthen the landlord's position in potential disputes.

Points to Consider Regarding the Commitment to Vacate

• The commitment must always be obtained on a date after the delivery of the premises to the tenant.
• The vacating date must be clearly stated with day, month, and year.
• A notarised commitment should be preferred where possible.
• The commitment should contain the address of the leased property, the tenant's identity details, and the date of the lease agreement.
• The one-month preclusive period running from the committed vacating date must never be missed.
• If enforcement eviction is chosen, the original commitment or its notarised copy must be submitted to the enforcement file.
• In seasonal rentals, the nature of the contract and its renewal status should be assessed in advance.

Can the tenant withdraw after signing the commitment?

Answer: The tenant cannot unilaterally withdraw from a valid commitment to vacate once it has been signed. The commitment is a binding declaration of will. However, the tenant may assert that the commitment does not satisfy the validity conditions — that it was signed on the same date as the lease, that it was given under duress, or that the date was filled in subsequently — and request the annulment or the declaration of invalidity of the commitment. The burden of proving these claims lies with the tenant.

Our Assessment

Eviction based on a commitment to vacate is one of the most effective legal tools available to landlords. However, the strict conditions set by the Court of Cassation regarding the validity of the commitment directly affect the usability of this tool. The requirement that the commitment be obtained after the delivery of the premises, compliance with the written form condition, the specification of a definite vacating date, and the existence of the tenant's free will are the indispensable elements of the commitment's legal validity.

The tourism-oriented rental market of Marmaris, seasonal leasing practices, and relationships established with foreign-national tenants require that the commitment to vacate be drafted with particular care in this region. Errors such as missing the one-month preclusive period, formal deficiencies in the commitment, or having obtained it prior to delivery may entirely eliminate the landlord's right to eviction. For this reason, obtaining the support of a specialist tenancy law lawyer at both the drafting stage and during the conduct of the eviction process is of great importance. Our office provides professional legal consultancy to its clients in tenancy disputes and eviction actions throughout Marmaris and Mugla.

Was ist eine Raeumungszusage (Tahliye Taahhutnamesi)?

Eine Raeumungszusage ist eine einseitige Willenserklaerung, in der der Mieter schriftlich zusagt, das gemietete Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt zu raeumen. Artikel 352 Absatz 1 des tuerkischen Obligationenrechts (TOR) Nr. 6098 bestimmt, dass der Vermieter die Raeumung durch Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens oder durch Klageerhebung innerhalb eines Monats ab diesem Datum verlangen kann, wenn der Mieter dem Vermieter nach Uebergabe der Raeumlichkeiten schriftlich mitgeteilt hat, dass er zu einem bestimmten Zeitpunkt raeumen wird, die Raeumlichkeiten aber nicht freimacht. Diese Regelung stellt eines der wirksamsten Raeumungsinstrumente fuer Vermieter im tuerkischen Recht dar.

Mietverhaeltnisse in Marmaris weisen aufgrund der Eigenschaft des Bezirks als Tourismuszentrum eine besondere Dynamik auf. Die steigende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeobjekten waehrend der Sommersaison, saisonale Vermietungspraktiken und Rechtsbeziehungen mit auslaendischen Mietern fuehren dazu, dass die Raeumungszusage in dieser Region besonders intensiv genutzt wird. Die strengen Bedingungen fuer die Gueltigkeit solcher Zusagen fuehren jedoch in der Praxis zu zahlreichen Streitigkeiten.

Rechtsgrundlage der Raeumungszusage: TOR Art. 352/1

Absatz 1 des Artikels 352 TOR bildet den grundlegenden rechtlichen Rahmen fuer die Raeumung aufgrund einer Raeumungszusage. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Datum eine Raeumungsklage erheben oder ein Vollstreckungsverfahren einleiten, wenn der Mieter eine Raeumungszusage abgegeben hat. Der Gesetzgeber hat damit die Verbindlichkeit des freiwillig gegebenen Raeumungsversprechens des Mieters sichergestellt.

Obwohl in der Lehre unterschiedliche Auffassungen zur rechtlichen Einordnung der Raeumungszusage bestehen, handelt es sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofs um eine Kuendigungserklaerung. Der Mieter verpflichtet sich im Voraus, den Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden und das Objekt zu raeumen. Diese Zusage erfolgt durch eine einseitige Willenserklaerung des Mieters und bedarf nicht der Annahme durch den Vermieter.

Gueltigkeitsvoraussetzungen der Zusage

Damit eine Raeumungszusage rechtliche Wirkung entfalten kann, muessen bestimmte Gueltigkeitsvoraussetzungen vollstaendig erfuellt sein. Das Fehlen auch nur einer dieser Voraussetzungen macht die Zusage ungueltig und kann zur Abweisung des Raeumungsantrags des Vermieters fuehren.

Schriftformerfordernis

Artikel 352/1 TOR verlangt ausdruecklich eine "schriftliche Mitteilung". Die Schriftform der Raeumungszusage ist eine Gueltigkeitsvoraussetzung. Eine muendliche Raeumungszusage ist rechtlich unwirksam und kann weder als Grundlage fuer eine Klage noch fuer ein Vollstreckungsverfahren dienen. Das Schriftformerfordernis kann durch ein einfaches schriftliches Dokument erfuellt werden; eine notariell beglaubigte Zusage bietet jedoch erhebliche Vorteile hinsichtlich der Beweiskraft.

Die Zusage muss nach Uebergabe der Raeumlichkeiten erteilt werden

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofs wird bei einer Raeumungszusage, die am Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags oder vor Uebergabe des Mietobjekts eingeholt wurde, davon ausgegangen, dass der freie Wille des Mieters fehlte. Der Mieter kann gezwungen worden sein, die Zusage unter dem Druck des Vermieters abzugeben, bevor er das Mietobjekt tatsaechlich in Besitz genommen hat. Fuer die Gueltigkeit der Zusage ist es daher erforderlich, dass das Mietobjekt dem Mieter tatsaechlich uebergeben wurde und die Zusage nach diesem Uebergabezeitpunkt erteilt wurde.

Ein bestimmtes Raeumungsdatum muss angegeben werden

In der Zusage muss klar und bestimmt angegeben werden, zu welchem Datum der Mieter das Mietobjekt raeumen wird. Unbestimmte Ausdruecke wie "so bald wie moeglich", "zu einem geeigneten Zeitpunkt" oder "am Ende der Saison" fuehren zur Unwirksamkeit der Zusage. Das Raeumungsdatum muss praezise mit Tag, Monat und Jahr angegeben werden.

Ist eine am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnete Zusage gueltig?

Antwort: Grundsaetzlich nein. Nach der gefestigten Auffassung des Kassationshofs ist eine Raeumungszusage, die am selben Tag wie der Mietvertrag oder vor Uebergabe des Mietobjekts unterzeichnet wurde, ungueltig. Die Beweislast dafuer, dass die Zusage am selben Tag wie der Vertrag erstellt wurde, liegt jedoch beim Mieter. Wurde das auf der Zusage angegebene Datum als spaeteres Datum eingetragen, kann der Mieter mit allen Beweismitteln einschliesslich Zeugenaussagen nachweisen, dass dieses Datum nicht der Wahrheit entspricht. Dies ist ein besonders haeufiger Streitpunkt bei saisonalen Vermietungen in Marmaris.

Faelle, in denen der Kassationshof die Zusage fuer ungueltig erklaert hat

Eine Untersuchung der Entscheidungen des Kassationshofs zeigt folgende Hauptfaelle, in denen eine Raeumungszusage fuer ungueltig erklaert wurde:

• Gleichzeitige Erstellung mit dem Mietvertrag: Zusagen, die am selben Tag wie der Mietvertrag erstellt wurden, werden mit der Begruendung fuer ungueltig erklaert, dass der freie Wille des Mieters fehlte.
• Vor Uebergabe des Mietobjekts eingeholte Zusage: Eine Zusage, die der Mieter vor tatsaechlicher Inbesitznahme des Mietobjekts abgegeben hat, ist nichtig, da vermutet wird, dass der Vermieter seine ueberlegene Position missbraucht hat.
• Datum freigelassen oder nachtraeglich ausgefuellt: Wurde das Raeumungsdatum auf der Zusage freigelassen und nachtraeglich vom Vermieter ausgefuellt, wird die Gueltigkeit des Dokuments aufgehoben. Der Mieter kann diesen Umstand mit allen Beweismitteln nachweisen.
• Willensmaengel: Durch Drohung, Zwang oder Taeuschung erlangte Zusagen sind anfechtbar.
• Geschaeftsunfaehigkeit: Eine Zusage ist unwirksam, wenn der Mieter, der sie abgegeben hat, nicht geschaeftsfaehig war.

Ist eine Zusage ohne notarielle Beglaubigung gueltig?

Antwort: Ja, die notarielle Beglaubigung ist keine Gueltigkeitsvoraussetzung fuer eine Raeumungszusage. Artikel 352/1 TOR verlangt lediglich die Schriftform. Eine einfache schriftliche Zusage ist ebenfalls rechtsgueltig. Eine notariell beglaubigte Zusage ist jedoch hinsichtlich der Beweiskraft weitaus wirksamer. Bestreitet der Mieter seine Unterschrift, ist bei einem notariell beglaubigten Dokument eine Unterschriftsleugnung nicht moeglich. Insbesondere bei Mietverhaeltnissen mit auslaendischen Mietern in Marmaris empfehlen wir dringend, notariell beglaubigte Zusagen einzuholen.

Die Einmonatsfrist-Regel

Artikel 352/1 TOR sieht eine einmonatige Ausschlussfrist vor, die ab dem zugesagten Raeumungsdatum laeuft und innerhalb derer der Vermieter sein Raeumungsrecht ausueben muss. Der Vermieter muss innerhalb dieser Einmonatsfrist entweder eine Raeumungsklage beim Friedensgericht erheben oder ein Vollstreckungsverfahren beim Vollstreckungsamt einleiten. Laeuft die Einmonatsfrist ohne Massnahme ab, erlischt das Raeumungsrecht des Vermieters auf Grundlage der Zusage, und auf Basis derselben Zusage kann keine neue Klage erhoben werden.

Fuer die Berechnung der Frist ist das in der Zusage angegebene Raeumungsdatum massgeblich. Liegt beispielsweise eine Raeumungszusage vom 1. Oktober 2025 vor, muss der Vermieter spaetestens bis zum 1. November 2025 Klage erheben oder ein Vollstreckungsverfahren einleiten. Da es sich um eine Ausschlussfrist handelt, wird sie vom Gericht von Amts wegen beruecksichtigt.

Raeumung im Wege der Zwangsvollstreckung: VKG Art. 272 ff.

Die Raeumung aufgrund einer Raeumungszusage kann nicht nur im Klagewege, sondern auch im Wege der Zwangsvollstreckung gemaess Artikel 272 ff. des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (VKG) erfolgen. Die Raeumung im Vollstreckungswege ist im Vergleich zum Klageverfahren eine schnellere und praktischere Methode.

Ablauf des Vollstreckungsverfahrens

Der Vermieter beantragt innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Raeumungsdatum beim Vollstreckungsamt die Zustellung einer Raeumungsanordnung an den Mieter. Das Vollstreckungsamt stellt dem Mieter die Raeumungsanordnung zu und gewaehrt ihm eine Frist von 15 Tagen. Der Mieter kann innerhalb dieser Frist Widerspruch gegen die Raeumungsanordnung einlegen. Im Falle eines Widerspruchs erhebt der Vermieter beim Vollstreckungsgericht Klage auf Aufhebung des Widerspruchs und Raeumung. Wird kein Widerspruch eingelegt, wird das Mietobjekt nach Ablauf der 15-Tage-Frist durch das Vollstreckungsamt zwangsweise geraeumt.

Die Widerspruchsgruende des Mieters im Vollstreckungsraeumungsverfahren sind begrenzt. Der Mieter kann die Unwirksamkeit der Zusage, die Leugnung der Unterschrift oder das Nichterreichen des Raeumungsdatums geltend machen. Bei Unterschriftsleugnung ordnet das Vollstreckungsgericht eine Schriftvergleichung an. Aus diesem Grund bietet eine notariell beglaubigte Zusage bei der Raeumung im Vollstreckungswege grosse Erleichterung.

Klageverfahren und Verhandlung

Eine Raeumungsklage aufgrund einer Raeumungszusage wird beim Friedensgericht am Ort des Mietobjekts erhoben. Fuer Objekte in Marmaris ist das zustaendige Gericht das Friedensgericht Marmaris. Das Verfahren unterliegt dem vereinfachten Verfahren.

Wie lange dauert ein Raeumungsverfahren?

Antwort: Da Raeumungsklagen aufgrund einer Raeumungszusage dem vereinfachten Verfahren unterliegen, werden sie im Vergleich zu anderen Mietstreitigkeiten relativ schneller abgeschlossen. Die durchschnittliche Verfahrensdauer am Friedensgericht Marmaris liegt je nach Widerspruchslage und Arbeitsbelastung des Gerichts zwischen 3 und 8 Monaten. Bei einer Raeumung im Vollstreckungswege ohne Widerspruch kann die Frist auf nur 15 bis 20 Tage verkuerzt werden. Wird gegen die Entscheidung Berufung eingelegt, verlaengert sich das Verfahren und eine Berufungspruefung findet vor dem Regionalen Berufungsgericht Antalya statt.

Anwendung von Raeumungszusagen bei saisonalen Vermietungen in Marmaris

Die tourismusorientierte Wirtschaft von Marmaris fuehrt dazu, dass das Modell der saisonalen Vermietung in Mietverhaeltnissen weit verbreitet angewandt wird. Saisonvertraege werden besonders in den Bezirken Uzunyali, Icmeler, Armutalan und Kemeraltı fuer die Vermietung von Raeumlichkeiten, die als Restaurants, Cafes, Souvenirgeschaefte und Pensionen betrieben werden, haeufig bevorzugt.

Die Einholung einer Raeumungszusage bei saisonalen Vermietungen ist gaengige Praxis. Vermieter verlangen von Mietern Raeumungszusagen, um die Freigabe des Mietobjekts zum Saisonende — in der Regel im Oktober oder November — abzusichern. Bei dieser Praxis sind jedoch wichtige Punkte zu beachten.

Saisonale Mietvertraege unterliegen gemaess Artikel 339/1 TOR nicht den Vorschriften ueber Wohn- und ueberdachte Geschaeftsraummieten, wenn die Raeumlichkeiten ihrer Natur nach fuer eine voruebergehende Nutzung bestimmt sind. In diesem Fall verengt sich der Anwendungsbereich des Artikels 352 TOR. Der Kassationshof hat jedoch betont, dass die blosse Bezeichnung des Vertrags als "saisonal" allein nicht ausreicht und die tatsaechliche Nutzungsdauer sowie die Verlaengerung des Vertrags bewertet werden muessen. Bei Vertraegen, die ueber mehrere Saisons verlaengert werden, gelten die Vorschriften ueber Wohn- und ueberdachte Geschaeftsraummieten.

Auslaendische Mieter und Raeumungszusagen in Marmaris

Bei Mietobjekten in Marmaris, in denen britische, deutsche und russische Staatsangehoerige Mieter sind, kommt der Sprache und dem Inhalt der Raeumungszusage besondere Bedeutung zu. Die Erstellung der Zusage in einer fuer den Mieter verstaendlichen Sprache oder deren Uebersetzung wird als Nachweis dafuer gewertet, dass die Willenserklaerung ordnungsgemaess abgegeben wurde. Die Unterzeichnung der Zusage durch auslaendische Mieter in Anwesenheit eines Notars und eines vereidigten Dolmetschers staerkt die Position des Vermieters bei etwaigen Streitigkeiten.

Wichtige Hinweise zur Raeumungszusage

• Die Zusage muss stets zu einem Zeitpunkt nach der Uebergabe des Mietobjekts an den Mieter eingeholt werden.
• Das Raeumungsdatum muss mit Tag, Monat und Jahr klar angegeben werden.
• Nach Moeglichkeit sollte eine notariell beglaubigte Zusage bevorzugt werden.
• Die Zusage sollte die Adresse des Mietobjekts, die Identitaetsangaben des Mieters und das Datum des Mietvertrags enthalten.
• Die einmonatige Ausschlussfrist ab dem zugesagten Raeumungsdatum darf keinesfalls versaeumt werden.
• Wird die Raeumung im Vollstreckungswege gewaehlt, muss das Original der Zusage oder eine notariell beglaubigte Abschrift der Vollstreckungsakte vorgelegt werden.
• Bei saisonalen Vermietungen sollten die Art des Vertrags und sein Verlaengerungsstatus im Voraus bewertet werden.

Kann der Mieter nach Unterzeichnung der Zusage zuruecktreten?

Antwort: Der Mieter kann von einer gueltigen Raeumungszusage nach Unterzeichnung nicht einseitig zuruecktreten. Die Zusage ist eine verbindliche Willenserklaerung. Der Mieter kann jedoch geltend machen, dass die Zusage die Gueltigkeitsvoraussetzungen nicht erfuellt — dass sie am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnet wurde, unter Zwang abgegeben wurde oder das Datum nachtraeglich eingetragen wurde — und die Aufhebung oder Feststellung der Unwirksamkeit der Zusage beantragen. Die Beweislast fuer diese Behauptungen liegt beim Mieter.

Unsere Bewertung

Die Raeumung aufgrund einer Raeumungszusage ist eines der wirksamsten Rechtsinstrumente fuer Vermieter. Die vom Kassationshof aufgestellten strengen Bedingungen fuer die Gueltigkeit der Zusage beeinflussen jedoch unmittelbar die Anwendbarkeit dieses Instruments. Die Einholung der Zusage nach Uebergabe des Mietobjekts, die Einhaltung der Schriftform, die Angabe eines bestimmten Raeumungsdatums und das Vorliegen des freien Willens des Mieters sind die unverzichtbaren Elemente der rechtlichen Gueltigkeit der Zusage.

Der tourismusorientierte Mietmarkt von Marmaris, saisonale Vermietungspraktiken und Beziehungen mit auslaendischen Mietern erfordern, dass die Raeumungszusage in dieser Region mit besonderer Sorgfalt erstellt wird. Fehler wie das Versaeumen der einmonatigen Ausschlussfrist, Formmaengel der Zusage oder deren Einholung vor der Uebergabe koennen das Raeumungsrecht des Vermieters vollstaendig beseitigen. Daher ist es von grosser Bedeutung, sowohl bei der Erstellung der Zusage als auch bei der Durchfuehrung des Raeumungsverfahrens die Unterstuetzung eines spezialisierten Mietrechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Unsere Kanzlei bietet ihren Mandanten in Mietstreitigkeiten und Raeumungsklagen in ganz Marmaris und Mugla professionelle rechtliche Beratung.