Yabancıların Marmaris'te Gayrimenkul Alımı: Hukuki Rehber

Yabancı Uyrukluların Marmaris'te Taşınmaz Edinmesi

Marmaris, Ege ile Akdeniz'in birleştiği coğrafyada turkuaz koyları, ılıman kış iklimi ve gelişmiş marina altyapısıyla her yıl binlerce yabancı yatırımcının dikkatini çekmektedir. İngiliz, Alman, İskandinav, Rus ve Körfez ülkesi vatandaşları başta olmak üzere pek çok yabancı gerçek kişi Marmaris'te konut, villa veya ticari gayrimenkul satın almaktadır. Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinme hakkı, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi çerçevesinde düzenlenmiş olup 2012 yılında 6302 sayılı Kanun'la yapılan köklü değişikliklerle karşılıklılık ilkesi büyük ölçüde kaldırılmıştır.

Yasal çerçeve görece basitleşmiş olsa da Marmaris'e özgü koşullar — askeri yasak bölge kontrolü, yarımada bölgelerindeki özel kısıtlamalar, kat irtifakı-kat mülkiyeti ayrımı ve turizm bölgesi imar düzenlemeleri — taşınmaz edinim sürecini karmaşıklaştırabilir. Bu nedenle satın alma öncesinde kapsamlı bir hukuki durum tespiti yaptırmak, ileride telafisi güç sorunların önüne geçer.

Hangi Ülke Vatandaşları Türkiye'de Gayrimenkul Alabilir?

Tapu Kanunu m. 35'teki düzenlemeye göre Bakanlar Kurulu (güncel uygulamada Cumhurbaşkanı) kararıyla belirlenen ülke vatandaşları Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Günümüzde yaklaşık 183 ülke vatandaşına bu hak tanınmıştır. Avrupa Birliği üyesi ülkeler, Birleşik Krallık, Norveç, Rusya, Ukrayna, İran, Irak ve çoğu Orta Doğu ülkesi vatandaşları doğrudan taşınmaz satın alabilir. Buna karşılık Suriye, Kuzey Kore, Küba ve Ermenistan vatandaşları doğrudan edinim hakkına sahip değildir.

Önemle belirtmek gerekir ki yabancı tüzel kişilerin (şirketlerin) taşınmaz edinimi ayrı kurallara tabidir. Türkiye'de kurulan ancak sermayesinin tamamı yabancılara ait olan şirketler "yabancı sermayeli şirket" olarak değerlendirilir ve bu şirketlerin taşınmaz edinimi Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde ayrıca düzenlenir.

Yabancı uyruklu eşim adına taşınmaz alınabilir mi?

Cevap: Evet, edinim hakkına sahip ülke vatandaşı olan yabancı eş kendi adına taşınmaz satın alabilir. Ancak yasak ülke vatandaşı olan eşin adına doğrudan edinim yapılamaz. Bu durumda Türkiye'de şirket kurma yoluyla dolaylı edinim değerlendirilebilir; fakat şirket aracılığıyla yapılan edinimde farklı yasal koşullar geçerlidir.

Yasal Sınırlamalar ve Marmaris'e Özgü Kısıtlamalar

Tapu Kanunu m. 35 yabancıların taşınmaz edinimini beş temel sınırlamayla çerçevelemiştir:

• Toplam alan sınırı: Bir yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir. Bakanlar Kurulu bu miktarı iki katına kadar artırma yetkisine sahiptir.
• İlçe yüzölçümü sınırı: Yabancıların bir ilçede edindikleri taşınmazların toplam alanı, o ilçe yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz.
• Askeri yasak bölge yasağı: 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamındaki alanlarda yabancılar mülk edinemez.
• Köy sınırı kısıtlaması: Yabancılar prensip olarak köy sınırları içinde taşınmaz edinemez; ancak turizm, sanayi ve enerji bölgeleri gibi istisnai alanlar bu yasağın dışında tutulmuştur.
• Stratejik alan kısıtlaması: Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen stratejik öneme sahip bölgelerde edinim yasaklanabilir.

Marmaris özelinde en kritik sınırlama askeri yasak bölge kontrolüdür. Marmaris yarımadasının büyük bölümü — özellikle Turunç, Selimiye, Bozburun, Söğüt ve Hisarönü çevresi — coğrafi konumu itibarıyla askeri güvenlik bölgesi kapsamına girebilmektedir. Bu nedenle herhangi bir satın alma kararı vermeden önce askeri bölge sorgusu zorunlu bir adımdır.

Askeri Yasak Bölge Kontrolü: Marmaris Yarımadasında Durum

2565 sayılı Kanun uyarınca yabancılara yapılacak taşınmaz satışlarında Milli Savunma Bakanlığı'ndan (MSB) izin alınması gerekir. Bu izin başvurusu doğrudan değil, Marmaris Tapu Müdürlüğü aracılığıyla yapılır. Süreç şöyle işler:

• Tapu müdürlüğüne satış başvurusu yapılır ve taşınmazın kadastro koordinatları sisteme girilir.
• Tapu müdürlüğü koordinatları MSB'ye iletir.
• MSB, taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını inceler.
• Olumlu yanıt (taşınmaz yasak bölge dışında) gelmesi halinde tapu devri yapılabilir.
• Olumsuz yanıt gelmesi halinde satış gerçekleşemez ve bu karara itiraz yolu oldukça sınırlıdır.

Pratikte bu süreç ortalama dört ila sekiz hafta sürmektedir. İçmeler ve Armutalan gibi merkeze yakın bölgelerde sorun yaşanması nadirdir; ancak Turunç, Bozburun ve Selimiye yönündeki kıyı şeridinde ret oranı belirgin biçimde yükselir. Taşınmaz için ciddi bir yatırım kararı verilmeden önce gayriresmi ön sorgulama yapılması, zaman ve para kaybını önler. Hukuk büromuz müvekkilleri adına bu süreci baştan sona takip etmektedir.

Askeri bölge kontrolü olumsuz gelirse ne yapılabilir?

Cevap: MSB'nin ret kararına karşı idari yargı yoluna başvurmak teorik olarak mümkündür; ancak uygulamada bu kararların değiştirilme olasılığı son derece düşüktür. Taşınmazın bir kısmının yasak bölge dışında kalması halinde ifraz (ayırma) işlemiyle çözüm aranabilir; fakat bu da ancak taşınmazın imar durumu ve kadastro yapısı uygunsa gerçekleştirilebilir.

Tapu Devir Sürecinin Aşamaları

Hukuki Durum Tespiti (Due Diligence)

Gayrimenkul satın almadan önce kapsamlı bir hukuki inceleme yapılmalıdır. Tapu kaydının güncel sureti alınarak mülkiyet zinciri, haciz, ipotek, intifa hakkı veya şerh olup olmadığı kontrol edilir. Bunun yanı sıra belediyeden imar durumu belgesi istenerek taşınmazın yapılaşma koşulları, kat adedi sınırı ve emsal değeri öğrenilir. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) sorgulanarak binanın ruhsata uygun inşa edilip edilmediği tespit edilir. Marmaris'te özellikle 1990'larda ve 2000'lerin başında inşa edilen bazı binalarda iskan belgesi eksikliğiyle karşılaşılmaktadır.

Belediye borç araştırması — emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi borcu olup olmadığı — da kritik bir adımdır. Vergi borcu olan taşınmazlarda devir işlemi sırasında sorun çıkabilir. Ayrıca taşınmazın fiili durumu ile tapu kaydının örtüşüp örtüşmediği yerinde kontrol edilmelidir; balkon kapatma, kat ilavesi veya bahçe duvarı gibi ruhsatsız değişiklikler ileride yıkım kararıyla karşılaşma riski taşır.

Satış Vaadi Sözleşmesi

Alıcı ve satıcı arasında noter huzurunda düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, tarafların yükümlülüklerini, satış bedelini, ödeme takvimini ve devir tarihini hukuki güvenceye kavuşturur. Sözleşme tapuya şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı da etkili hale gelir — yani satıcının taşınmazı başkasına satması veya üzerinde ipotek tesis etmesi engellenir. Özellikle taksitli ödemelerde veya inşaat halindeki projelerde satış vaadi sözleşmesi olmadan ödeme yapılması ciddi risk taşır.

Vergi Numarası ve Banka Hesabı

Yabancı alıcının Türkiye'de vergi numarası alması zorunludur. Marmaris Vergi Dairesi'ne pasaportla başvurularak aynı gün potansiyel vergi numarası alınabilir. Ardından Marmaris'teki herhangi bir bankada hesap açılır. Satış bedelinin banka kanalıyla ödenmesi yasal zorunluluktur; elden yapılan nakit ödemeler bankacılık denetimlerine takılabilir ve hukuki sorunlara yol açabilir.

Tapu Müdürlüğünde Devir

Marmaris Tapu Müdürlüğü'nde randevu alınarak devir gerçekleştirilir. Gerekli belgeler: tapu senedi, pasaport, vergi numarası, DASK poliçesi, emlak beyan değeri belgesi, vesikalık fotoğraf, askeri yasak bölge izin yazısı ve Türkçe bilmeyen alıcı için yeminli tercüman. Devir işlemi genellikle randevu günü birkaç saat içinde tamamlanır. Tapu müdürlüğü, işlem sırasında satış bedelinin banka dekontuyla belgelenmesini ister.

Tapu Harçları ve Ek Masraflar

Tapu devir harcı, taşınmazın emlak beyan değerinin yüzde dördüdür. Bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır; ancak Marmaris'te yerleşik piyasa pratiğinde tamamının alıcı tarafından karşılanması yönünde baskı olabilir — bu durum müzakereye açıktır. Döner sermaye bedeli her yıl güncellenen sabit bir kalemdir. Yeminli tercüman ücreti, DASK poliçe primi ve avukatlık ücreti diğer kalemler arasında sayılabilir.

Emlak beyan değeri ile gerçek satış fiyatı farklı olabilir mi?

Cevap: Tapudaki beyan değeri genellikle piyasa fiyatının altında kalır. Ancak harcın düşük gösterilmesi amacıyla beyan değerinin gerçek bedelden aşırı biçimde düşük tutulması vergi incelemesi riskini artırır. Maliye idaresi son yıllarda gayrimenkul satışlarında değer tespiti denetimlerini sıkılaştırmıştır. Değer farkının makul sınırları aşması halinde hem alıcıya hem satıcıya ek vergi ve ceza uygulanabilir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Farkı Neden Önemlidir?

Marmaris'te satışa sunulan taşınmazların bir kısmı kat mülkiyeti tapusu yerine kat irtifakı tapusuna sahiptir. Kat mülkiyeti tapusu, binanın tamamlandığını ve yapı kullanma izni (iskan) aldığını gösterir. Kat irtifakı ise binanın henüz tamamlanmadığı ya da iskan belgesinin alınmadığı anlamına gelir. İskan belgesi olmayan taşınmazlarda elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde sorun yaşanabilir. Ayrıca bu taşınmazların kredi ile satın alınması bazı bankalarca reddedilebilir ve yeniden satışta değer kaybı söz konusu olabilir. Yabancı alıcıların kat irtifakı-kat mülkiyeti ayrımını mutlaka anlaması ve iskan durumunu satın alma öncesinde sorgulaması gerekir.

Gayrimenkul Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca en az 400.000 ABD doları değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar istisnai yoldan vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Başvuru için taşınmazın en az üç yıl süreyle satılmayacağına dair tapu siciline şerh konulması zorunludur. SPK lisanslı bir değerleme şirketinden alınacak raporla taşınmazın gerçek değeri tespit edilir.

Marmaris'te deniz manzaralı müstakil villalar, marina yakınındaki lüks daireler ve butik otel niteliğindeki ticari gayrimenkuller vatandaşlık yatırımı için sıklıkla tercih edilmektedir. Başvuru sürecinde pasaport, noter onaylı tercümeler, nüfus kayıt belgeleri, sabıka kaydı ve sağlık raporu gibi belgeler hazırlanır. Vatandaşlık başvurusu İl Göç İdaresi aracılığıyla yapılır ve ortalama üç ila altı ay içinde sonuçlanır.

Birden fazla taşınmaz alarak 400.000 dolar eşiğine ulaşılabilir mi?

Cevap: Evet, birden fazla taşınmazın toplam değeri 400.000 ABD dolarını aşıyorsa vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Her bir taşınmaz için ayrı değerleme raporu alınması ve üç yıllık satmama şerhi konulması gerekir.

Vekaletname ile Uzaktan İşlem Yürütülmesi

Yabancı alıcının Türkiye'ye gelmeden süreci yönetmesi mümkündür. Bunun için yurt dışındaki Türk konsolosluğunda veya noter aracılığıyla (apostil şerhli) avukatına genel veya özel vekaletname düzenlemesi gerekir. Vekaletnamede gayrimenkul alım-satım yetkisinin açıkça belirtilmesi, taşınmazın ada-parsel bilgilerinin yer alması ve vekilin kimlik bilgilerinin doğru yazılması şarttır. Eksik veya hatalı düzenlenmiş vekaletname tapu müdürlüğünce reddedilir.

Vergisel Yükümlülükler ve Kira Geliri

Marmaris'te gayrimenkul satın alan yabancılar yıllık emlak vergisini iki taksit halinde Marmaris Belediyesi'ne ödemekle yükümlüdür. Taşınmazın kiraya verilmesi halinde elde edilen kira geliri Gelir Vergisi Kanunu uyarınca beyan edilir; yıllık beyanname her yıl Mart ayında verilir. Konut kira gelirlerinde kanunda belirtilen istisna tutarının altında kalan gelirler vergiden muaf tutulur.

Taşınmazın satılması halinde ediniş tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa "değer artış kazancı vergisi" gündeme gelir. Beş yıldan fazla elde tutulan taşınmazlarda bu vergi uygulanmaz. Marmaris'te gayrimenkul değerlerinin hızlı artış gösterdiği dönemlerde erken satışın vergisel maliyeti ciddi boyutlara ulaşabilir.

Miras Planlaması: Türk Hukuku Uygulanır

Yabancı bir gayrimenkul sahibinin vefatı halinde Türkiye'deki taşınmazlar bakımından kural olarak Türk miras hukuku uygulanır. Türk Medeni Kanunu'nun yasal mirasçılık düzenlemesi — eş, çocuklar, anne-baba ve diğer kan hısımları — yabancı vatandaşların kendi ülke hukukundan farklılık gösterebilir. Özellikle İngiliz hukuku sistemine tabi vatandaşlarda "common law" ile Türk hukukunun miras payları arasında ciddi farklar bulunur. Bu nedenle yabancı mülk sahiplerine Türkiye'de noterden vasiyetname düzenletmelerini ve miras planlamasını profesyonel hukuki danışmanlıkla yapmalarını tavsiye ediyoruz.

Marmaris'te Bölgesel Gayrimenkul Dinamikleri

Marmaris gayrimenkul piyasası, konuma göre belirgin fiyat farklılıkları gösterir. Merkez ve marina çevresi en yüksek metrekare fiyatlarına sahipken, Armutalan bölgesinde nispeten uygun fiyatlı daireler bulunur. İçmeler plajına yürüme mesafesindeki konutlar hem kiralama potansiyeli hem de yaşam kalitesi açısından yoğun talep görür. Turunç ve Selimiye gibi koylar sakinlik arayanlar için cazip olmakla birlikte askeri bölge kısıtlaması riski taşır.

Yatırım kararı verirken deprem risk haritası, sel baskını geçmişi, belediye imar planları ve altyapı projeleri mutlaka değerlendirilmelidir. Marmaris'te özellikle yamaç yapılaşmasında heyelan riski ve kıyı dolgularında zemin dayanıklılığı konuları gözden kaçırılmamalıdır.

Satın Alma Sürecinde Karşılaşılan Riskler

Tapu Kayıt Hataları

Tapu kaydında alan ölçümü, sınır çizgisi veya hak sahipliğinde hata tespit edilirse tapu iptal ve tescil davası yoluyla düzeltme sağlanabilir. Bu davalar Marmaris Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve bilirkişi incelemesi gerektirir.

Ruhsatsız Yapı ve İmar Aykırılıkları

Kaçak kat çıkma, ruhsatsız tadilat veya imar planına aykırı inşaat gibi durumlar alıcı için yıkım kararı ve idari para cezası riski doğurur. Satın alma öncesinde belediyeden yapı ruhsatı ve iskan belgesinin kontrol edilmesi, yerinde tespit yapılması hayati önemdedir.

Gayrimenkul Dolandırıcılığı

Marmaris'te yabancılara yönelik dolandırıcılık vakaları — sahte tapu senedi sunulması, yetkisiz kişilerce satış yapılması, aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması — zaman zaman gündeme gelmektedir. TCK m. 157-158 kapsamında dolandırıcılık suçu oluşturan bu fiiller, hem cezai takibat hem de tazminat davası konusu yapılabilir. Bağımsız avukat denetimi olmaksızın yalnızca emlakçı aracılığıyla işlem yürütmek bu riski artırır.

Değerlendirmemiz

Yabancıların Marmaris'te gayrimenkul edinmesi, Tapu Kanunu m. 35 çerçevesinde yasal bir hak olmakla birlikte askeri bölge kontrolünden vergisel yükümlülüklere, kat mülkiyeti durumundan imar uygunluğuna kadar pek çok hukuki detay içerir. Marmaris yarımadasının kendine özgü coğrafi ve idari yapısı, standart gayrimenkul işlemlerinden farklı bir dikkat düzeyi gerektirir. Satın alma öncesinde kapsamlı bir hukuki durum tespiti yaptırmak, tapu devir sürecini profesyonel takiple yürütmek ve vergisel planlamayı zamanında yapmak yatırımın güvenliğini doğrudan etkiler. İngilizce ve Almanca dillerinde hizmet veren hukuk büromuz, uluslararası müvekkillerimize Marmaris gayrimenkul edinim sürecinin her aşamasında danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır.

Property Acquisition by Foreigners in Marmaris: General Framework

Marmaris, with its turquoise bays, mild climate, and well-developed infrastructure, ranks among the most preferred regions for international real estate investors. Every year, thousands of foreign nationals purchase houses, apartments, villas, or commercial properties in Marmaris. The acquisition of real estate by foreigners in Turkey is regulated under Article 35 of the Land Registry Law No. 2644 and the amendments introduced by Law No. 6302. These legal provisions allow foreign natural persons to acquire real estate in Turkey under certain conditions.

The Marmaris Land Registry Office is known for its experienced staff and efficient processing capacity in foreign property transactions. However, professional legal counsel is of paramount importance to ensure the proper management of the legal process, minimisation of potential legal risks, and thorough investigation of the property's legal status.

Who Can Purchase Real Estate in Turkey?

With the legislative amendments enacted in 2012, the principle of reciprocity was largely abolished, granting citizens of 183 countries the right to acquire real estate in Turkey. Citizens of European Union member states, the United Kingdom, Russia, Ukraine, Iran, Iraq, and numerous Middle Eastern countries may exercise this right. However, citizens of certain countries such as Syria, North Korea, Cuba, and Armenia cannot directly acquire real estate in Turkey.

Legal Restrictions

• Area limit: A foreign natural person may acquire a maximum of 30 hectares (300,000 m2) of real estate throughout Turkey
• District limit: The total area of acquired properties may not exceed ten per cent of the surface area of the relevant district
• Military zone prohibition: Foreigners may not acquire property in military restricted and security zones
• Village boundary: Foreigners may not acquire property within village boundaries (certain exceptions apply)
• Legal entity limit: Foreign-capitalised companies are subject to different regulations

Military Restricted Zone Clearance: Special Considerations for Marmaris

Certain areas in and around Marmaris may fall within military restricted zones due to their strategic location. Prior to property acquisition, approval must be obtained from the Ministry of National Defence (formerly the General Staff). This approval application is submitted through the land registry office and typically takes 4 to 8 weeks to process.

The military restricted zone clearance process involves the following steps:

• An application is filed with the land registry office
• The land registry office forwards the property coordinates to the Ministry of National Defence
• The Ministry verifies whether the property falls within a military restricted or security zone
• If a positive response is received, the title deed transfer may proceed
• If a negative response is received, the sale cannot be completed

Military restricted zone clearance is essential for properties located on the peninsula areas of Marmaris, particularly in Icmeler, Turunc, Selimiye, and Bozburun. Our firm handles this clearance process swiftly and effectively on behalf of our clients.

Title Deed Transfer Process: Step by Step

1. Preliminary Research and Due Diligence

A comprehensive legal due diligence must be conducted prior to purchasing real estate. The following matters are investigated within this scope:

• Examination of the title deed record and verification of ownership status
• Zoning status and occupancy permit (iskan) verification
• Encumbrances, mortgages, or restrictions on the property
• Municipal debt inquiry (property tax, environmental cleaning tax)
• Determination of condominium easement and condominium ownership status
• Compulsory earthquake insurance (DASK) compliance check
• Verification of consistency between the property's actual condition and its title deed record

2. Preliminary Sale Agreement

It is recommended that a notarised preliminary sale agreement be executed between the parties. This agreement specifies the obligations of the buyer and seller, the sale price, payment terms, and the transfer date. The preliminary sale agreement may be annotated on the title deed, and this annotation provides protection against third parties. Such agreements are particularly important in instalment-based sales or off-plan property purchases.

3. Obtaining a Tax Identification Number

The foreign buyer is required to obtain a tax identification number in Turkey. This number can be obtained on the same day by applying with a passport at the Marmaris Tax Office. The tax identification number is necessary for opening a bank account, title deed transactions, and future tax obligations.

4. Opening a Bank Account and Payment

Payment of the property price through a Turkish bank is mandatory. The foreign buyer may open an account at any bank in Marmaris. The sale price is paid via bank transfer in Turkish lira or foreign currency. Even in the case of cash payment, obtaining and recording a bank receipt is required.

5. Title Deed Transfer at the Land Registry Office

Once all documents have been completed, an appointment is scheduled at the Marmaris Land Registry Office for the transfer. The documents required for the transfer are:

• Identity documents of buyer and seller (passport for foreign buyers)
• Title deed
• Compulsory earthquake insurance (DASK) policy
• Property tax declaration value certificate
• Passport-size photograph (taken within the last 6 months)
• Military restricted zone clearance letter
• Sworn interpreter (for buyers who do not speak Turkish)

6. Fees and Expenses

The following fees and expenses are payable during the title deed transfer:

• Title deed fee: 4 per cent of the declared property value (typically shared equally between buyer and seller)
• Revolving fund fee: A fixed fee updated annually
• Interpreter fee: When a sworn interpreter is required for the foreign buyer
• DASK insurance: Compulsory earthquake insurance premium

Condominium Easement and Condominium Ownership Distinction

When purchasing property in Marmaris, particular attention must be paid to the distinction between condominium easement (kat irtifaki) and condominium ownership (kat mulkiyeti). Condominium ownership indicates that the building has been completed and the occupancy permit has been obtained. Condominium easement, on the other hand, indicates that the building has not yet been completed or the occupancy permit has not been obtained. Properties without an occupancy permit may face issues with electricity, water, and natural gas subscriptions; furthermore, such properties have a lower value compared to those with condominium ownership.

Citizenship Through Real Estate Investment

Foreigners who purchase real estate valued at USD 400,000 or above may apply for Turkish citizenship through the exceptional pathway. To obtain citizenship through this route, an annotation must be placed on the title deed registry indicating that the property will not be sold for a minimum period of 3 years. Sea-view villas and luxury apartments in Marmaris are among the most frequently preferred property types for citizenship investment purposes.

Documents Required for Citizenship Application

• Title deed and 3-year non-sale annotation
• Property valuation report (from a CMB-licensed valuation firm)
• Passport and its notarised translation
• Civil registry documents (birth certificate, marriage certificate, etc.)
• Criminal record certificate
• Medical report
• Biometric photographs

Key Considerations Specific to Foreign Buyers

Transactions via Power of Attorney

It is possible for the foreign buyer to grant a power of attorney to their lawyer to conduct property acquisition proceedings without travelling to Turkey. The power of attorney may be executed at a Turkish consulate abroad or through a notary public (with an apostille). The power of attorney must explicitly specify the authorities pertaining to real estate acquisition.

Rental Income and Tax Obligations

Foreigners who purchase property in Marmaris are liable to pay rental income tax if they let their property. The annual rental income declaration is filed every March. Additionally, property tax is paid in two instalments each year to the Marmaris Municipality. Capital gains tax may arise upon the sale of the property; however, this tax does not apply to properties held for more than 5 years.

Inheritance and Estate Planning

In the event of the death of a foreign property owner, Turkish inheritance law applies to real estate situated in Turkey. This may create significant differences, particularly for citizens of countries subject to Islamic law or different inheritance systems. Drafting a will and undertaking estate planning is recommended to prevent potential disputes.

Real Estate Market in Marmaris and Regional Assessment

The Marmaris property market offers varying price ranges depending on the area, including the town centre, Icmeler, Armutalan, Beldibi, and Siteler. Properties with sea views and central locations command the highest values. Foreign buyers particularly favour detached villas, gated community apartments, and waterfront residences.

Regional factors to consider in property investment include earthquake risk, flood risk, transport links, infrastructure condition, and future zoning plans. Having these assessments carried out with a professional legal adviser will enhance the security of the investment.

Frequently Encountered Problems and Solutions

Title Deed Registration Errors

Errors relating to area, boundaries, or title holder in the title deed record may be rectified through an action for annulment and re-registration of the title deed. Such cases are heard at the Marmaris Civil Court of First Instance.

Zoning Disputes

Situations such as unauthorised construction, building contrary to the zoning plan, or unlicensed modifications pose serious risks for the buyer. Therefore, the zoning status and building permit must be verified prior to purchase.

Fraud Risk

Cases of real estate fraud targeting foreigners do occur from time to time in Marmaris. Independent legal advice must be obtained to guard against risks such as forged title deeds, unauthorised sales, and overpricing.

Obtaining legal counsel during the process of property acquisition by foreigners in Marmaris is of great importance in minimising potential risks. Our firm, which provides services in English and German, offers professional support to our international clients at every stage of the process.

Immobilienerwerb durch Ausländer in Marmaris: Allgemeiner Rahmen

Marmaris zählt mit seinen türkisfarbenen Buchten, dem milden Klima und der gut ausgebauten Infrastruktur zu den bevorzugtesten Regionen für internationale Immobilieninvestoren. Jedes Jahr erwerben Tausende ausländischer Staatsangehöriger Häuser, Wohnungen, Villen oder Gewerbeimmobilien in Marmaris. Der Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei ist durch Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 sowie die Änderungen durch das Gesetz Nr. 6302 geregelt. Diese gesetzlichen Bestimmungen ermöglichen es ausländischen natürlichen Personen, unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien in der Türkei zu erwerben.

Das Grundbuchamt Marmaris ist für sein erfahrenes Personal und seine effiziente Bearbeitungskapazität bei ausländischen Immobilientransaktionen bekannt. Dennoch ist eine professionelle anwaltliche Beratung von größter Bedeutung, um eine ordnungsgemäße Abwicklung des rechtlichen Verfahrens, die Minimierung potenzieller Rechtsrisiken und eine lückenlose Prüfung des rechtlichen Status der Immobilie sicherzustellen.

Wer darf in der Türkei Immobilien erwerben?

Mit den Gesetzesänderungen von 2012 wurde das Gegenseitigkeitsprinzip weitgehend abgeschafft, und Staatsangehörigen aus 183 Ländern wurde das Recht eingeräumt, in der Türkei Immobilien zu erwerben. Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union, des Vereinigten Königreichs, Russlands, der Ukraine, des Iran, des Irak und zahlreicher Länder des Nahen Ostens können dieses Recht ausüben. Allerdings können Staatsangehörige bestimmter Länder wie Syrien, Nordkorea, Kuba und Armenien in der Türkei nicht direkt Immobilien erwerben.

Gesetzliche Beschränkungen

• Flächenbegrenzung: Eine ausländische natürliche Person darf landesweit maximal 30 Hektar (300.000 m²) Immobilien erwerben
• Bezirksbegrenzung: Die Gesamtfläche der erworbenen Immobilien darf zehn Prozent der Fläche des jeweiligen Bezirks nicht überschreiten
• Militärisches Sperrgebiet: Ausländer dürfen in militärischen Sperr- und Sicherheitszonen keine Immobilien erwerben
• Dorfgrenze: Ausländer dürfen innerhalb von Dorfgrenzen keine Immobilien erwerben (bestimmte Ausnahmen bestehen)
• Beschränkung für juristische Personen: Unternehmen mit ausländischer Kapitalbeteiligung unterliegen gesonderten Vorschriften

Militärische Sperrgebietsprüfung: Besonderheiten für Marmaris

Bestimmte Gebiete in und um Marmaris können aufgrund ihrer strategischen Lage in militärische Sperrgebiete fallen. Vor dem Immobilienerwerb muss eine Genehmigung des Ministeriums für Nationale Verteidigung (ehemals Generalstab) eingeholt werden. Dieser Genehmigungsantrag wird über das Grundbuchamt eingereicht und dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen.

Das Verfahren zur Prüfung des militärischen Sperrgebiets umfasst folgende Schritte:

• Ein Antrag wird beim Grundbuchamt eingereicht
• Das Grundbuchamt übermittelt die Koordinaten der Immobilie an das Ministerium für Nationale Verteidigung
• Das Ministerium prüft, ob die Immobilie in einem militärischen Sperr- oder Sicherheitsgebiet liegt
• Bei positiver Antwort kann die Eigentumsumschreibung erfolgen
• Bei negativer Antwort kann der Verkauf nicht durchgeführt werden

Die militärische Sperrgebietsprüfung ist bei Immobilien in den Halbinselgebieten von Marmaris, insbesondere in Içmeler, Turunç, Selimiye und Bozburun, unbedingt erforderlich. Unsere Kanzlei übernimmt diese Prüfung zügig und effektiv im Auftrag unserer Mandanten.

Eigentumsumschreibung: Schritt für Schritt

1. Voruntersuchung und Sorgfaltsprüfung (Due Diligence)

Vor dem Immobilienkauf muss eine umfassende rechtliche Sorgfaltsprüfung durchgeführt werden. In diesem Rahmen werden folgende Punkte untersucht:

• Prüfung des Grundbucheintrags und Verifizierung der Eigentumsverhältnisse
• Bebauungsplanstatus und Prüfung der Nutzungsgenehmigung (Iskan)
• Pfändungen, Hypotheken oder sonstige Belastungen der Immobilie
• Abfrage kommunaler Verbindlichkeiten (Grundsteuer, Umweltreinigungssteuer)
• Feststellung des Wohnungserbbaurechts- und Wohnungseigentumsstatus
• Prüfung der Pflichterdbebenversicherung (DASK)
• Abgleich des tatsächlichen Zustands der Immobilie mit dem Grundbucheintrag

2. Vorvertrag (Verkaufsversprechen)

Es wird empfohlen, zwischen den Parteien einen notariell beglaubigten Vorvertrag abzuschließen. Dieser Vertrag legt die Pflichten von Käufer und Verkäufer, den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und den Übertragungstermin fest. Der Vorvertrag kann im Grundbuch vermerkt werden, und dieser Vermerk bietet Schutz gegenüber Dritten. Solche Vereinbarungen sind besonders bei Ratenzahlungen oder dem Erwerb von Immobilien in der Bauphase von großer Bedeutung.

3. Beschaffung einer Steueridentifikationsnummer

Der ausländische Käufer ist verpflichtet, in der Türkei eine Steueridentifikationsnummer zu beantragen. Diese Nummer kann noch am selben Tag durch Vorlage des Reisepasses beim Finanzamt Marmaris erhalten werden. Die Steueridentifikationsnummer wird für die Eröffnung eines Bankkontos, Grundbuchvorgänge und künftige steuerliche Verpflichtungen benötigt.

4. Eröffnung eines Bankkontos und Zahlung

Die Zahlung des Immobilienpreises über eine türkische Bank ist obligatorisch. Der ausländische Käufer kann bei jeder Bank in Marmaris ein Konto eröffnen. Der Kaufpreis wird per Banküberweisung in Türkischer Lira oder Fremdwährung gezahlt. Auch bei Barzahlung muss ein Bankbeleg eingeholt und dokumentiert werden.

5. Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt

Nach Vervollständigung aller Unterlagen wird ein Termin beim Grundbuchamt Marmaris für die Umschreibung vereinbart. Folgende Unterlagen werden für die Umschreibung benötigt:

• Identitätsdokumente von Käufer und Verkäufer (Reisepass für ausländische Käufer)
• Grundbuchurkunde
• Pflichterdbebenversicherung (DASK) Police
• Bescheinigung über den erklärten Immobilienwert
• Passfoto (nicht älter als 6 Monate)
• Genehmigungsschreiben zur militärischen Sperrgebietsprüfung
• Vereidigter Dolmetscher (für Käufer, die kein Türkisch sprechen)

6. Gebühren und Kosten

Bei der Eigentumsumschreibung fallen folgende Gebühren und Kosten an:

• Grundbuchgebühr: 4 Prozent des erklärten Immobilienwertes (wird in der Regel je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt)
• Umlauffondsgebühr: Eine jährlich aktualisierte Festgebühr
• Dolmetschergebühr: Wenn für den ausländischen Käufer ein vereidigter Dolmetscher erforderlich ist
• DASK-Versicherung: Prämie der Pflichterdbebenversicherung

Unterscheidung zwischen Wohnungserbbaurecht und Wohnungseigentum

Beim Immobilienkauf in Marmaris ist besonders auf die Unterscheidung zwischen Wohnungserbbaurecht (Kat İrtifakı) und Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti) zu achten. Wohnungseigentum zeigt an, dass das Gebäude fertiggestellt und die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde. Wohnungserbbaurecht hingegen bedeutet, dass das Gebäude noch nicht fertiggestellt oder die Nutzungsgenehmigung noch nicht erteilt wurde. Bei Immobilien ohne Nutzungsgenehmigung können Probleme mit Strom-, Wasser- und Erdgasanschlüssen auftreten; zudem ist der Wert solcher Immobilien geringer als der von Immobilien mit Wohnungseigentum.

Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition

Ausländer, die Immobilien im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar erwerben, können die türkische Staatsbürgerschaft im Rahmen des außerordentlichen Verfahrens beantragen. Für den Erwerb der Staatsbürgerschaft auf diesem Weg muss im Grundbuch ein Vermerk eingetragen werden, dass die Immobilie für mindestens 3 Jahre nicht veräußert wird. Villen mit Meerblick und Luxuswohnungen in Marmaris gehören zu den am häufigsten bevorzugten Immobilientypen für Investitionen zur Erlangung der Staatsbürgerschaft.

Erforderliche Unterlagen für den Staatsbürgerschaftsantrag

• Grundbuchurkunde und Vermerk über das 3-jährige Veräußerungsverbot
• Immobilienbewertungsgutachten (von einem SPK-lizenzierten Bewertungsunternehmen)
• Reisepass und notariell beglaubigte Übersetzung
• Personenstandsurkunden (Geburtsurkunde, Heiratsurkunde usw.)
• Führungszeugnis
• Ärztliches Attest
• Biometrische Passfotos

Besondere Hinweise für ausländische Käufer

Transaktionen mittels Vollmacht

Es ist möglich, dass der ausländische Käufer seinem Anwalt eine Vollmacht erteilt, um die Immobilienerwerbsverfahren durchzuführen, ohne in die Türkei zu reisen. Die Vollmacht kann bei einem türkischen Konsulat im Ausland oder über einen Notar (mit Apostille) ausgestellt werden. In der Vollmacht müssen die Befugnisse zum Immobilienerwerb ausdrücklich angegeben sein.

Mieteinnahmen und steuerliche Pflichten

Ausländer, die in Marmaris Immobilien erwerben, sind bei Vermietung ihrer Immobilie zur Zahlung von Einkommensteuer auf Mieteinnahmen verpflichtet. Die jährliche Mieteinnahmenerklärung ist jeweils im März abzugeben. Darüber hinaus wird die Grundsteuer in zwei Raten jährlich an die Gemeinde Marmaris gezahlt. Beim Verkauf der Immobilie kann Kapitalertragsteuer anfallen; diese entfällt jedoch bei Immobilien, die länger als 5 Jahre gehalten wurden.

Erbschaft und Nachlassplanung

Im Falle des Todes eines ausländischen Immobilieneigentümers gilt für in der Türkei belegene Immobilien das türkische Erbrecht. Dies kann insbesondere für Staatsangehörige von Ländern, die dem islamischen Recht oder anderen Erbschaftssystemen unterliegen, erhebliche Unterschiede mit sich bringen. Die Errichtung eines Testaments und eine Nachlassplanung werden empfohlen, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Immobilienmarkt in Marmaris und regionale Bewertung

Der Immobilienmarkt in Marmaris bietet je nach Lage unterschiedliche Preisspannen, darunter das Stadtzentrum, Içmeler, Armutalan, Beldibi und Siteler. Immobilien mit Meerblick und zentraler Lage erzielen die höchsten Werte. Ausländische Käufer bevorzugen insbesondere freistehende Villen, Wohnungen in Wohnanlagen und strandnahe Objekte.

Zu den regionalen Faktoren, die bei einer Immobilieninvestition zu berücksichtigen sind, zählen Erdbebenrisiko, Hochwasserrisiko, Verkehrsanbindung, Infrastrukturzustand und künftige Bebauungspläne. Die Durchführung dieser Bewertungen unter Begleitung eines professionellen Rechtsberaters erhöht die Sicherheit der Investition.

Häufig auftretende Probleme und Lösungen

Grundbuchfehler

Fehler in Bezug auf Fläche, Grenzen oder Eigentumsrechte im Grundbucheintrag können durch eine Klage auf Löschung und Neueintragung des Grundbucheintrags berichtigt werden. Solche Verfahren werden vor dem Zivilgericht erster Instanz Marmaris verhandelt.

Bebauungsplanstreitigkeiten

Situationen wie Schwarzbauten, bebauungsplanwidrige Bauausführungen oder nicht genehmigte Umbauten bergen erhebliche Risiken für den Käufer. Daher müssen der Bebauungsplanstatus und die Baugenehmigung vor dem Kauf unbedingt überprüft werden.

Betrugsrisiko

Fälle von Immobilienbetrug gegenüber Ausländern kommen in Marmaris gelegentlich vor. Gegen Risiken wie gefälschte Grundbuchurkunden, unbefugte Verkäufe und überhöhte Preise muss unbedingt eine unabhängige Rechtsberatung in Anspruch genommen werden.

Die Inanspruchnahme anwaltlicher Beratung beim Immobilienerwerb durch Ausländer in Marmaris ist von großer Bedeutung, um potenzielle Risiken zu minimieren. Unsere Kanzlei, die Dienstleistungen in Englisch und Deutsch anbietet, steht unseren internationalen Mandanten in jeder Phase des Verfahrens mit professioneller Unterstützung zur Seite.