Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşlar arasında mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Türk Medeni Kanunu'nun 698-699. maddeleri bu konuyu düzenlemektedir. Paydaşlardan her biri, ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Av. Sinem Açıkalın Hukuk Bürosu olarak, Marmaris ve çevresinde ortaklığın giderilmesi davalarında kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz. Müvekkillerimizin paylarının değerini en üst düzeyde korumak için her davayı titizlikle ele alıyoruz.
İzale-i Şuyu
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklar arasında anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi talep edilir.
İzale-i şuyu davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır ve tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Davanın açılabilmesi için ortaklığın giderilmesini engelleyen bir sözleşme veya yasal düzenleme bulunmamalıdır. Paydaşlar arasında kullanım anlaşması veya ortaklığın sürdürülmesine ilişkin bir sözleşme varsa, bu sözleşme sona ermedikçe dava açılamaz.
Aynen Taksim
Taşınmazın fiziken bölünmesinin mümkün olduğu hallerde aynen taksim yapılabilir. İmar durumu, parsel büyüklüğü ve kullanım amacı gibi faktörler değerlendirilir.
Aynen taksim, taşınmazın fiziki olarak bölünerek her paydaşa ayrı bir bölümünün verilmesidir. Ancak aynen taksimin yapılabilmesi için bazı koşulların oluşması gerekmektedir. Taşınmazın bölünmeye uygun olması, bölünme sonucunda her bir parselin imar mevzuatına uygun olması ve bölünmenin taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açmaması gerekmektedir.
Marmaris'te Aynen Taksim
Marmaris'te imar planı ve minimum parsel büyüklüğü koşulları, aynen taksim kararlarını doğrudan etkileyen önemli faktörlerdir. Özellikle kıyı bölgelerinde ve turizm alanlarında imar koşulları oldukça katıdır. Bir parselin bölünebilmesi için her yeni parselin imar planında belirlenen minimum büyüklüğü karşılaması ve yola cephesinin bulunması gerekmektedir. Bu nedenle Marmaris'teki birçok ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim yerine satış yoluna gidilmektedir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde taşınmaz açık artırma ile satılarak bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz, icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla satılır. Satış bedelinden mahkeme masrafları ve icra giderleri düşüldükten sonra kalan miktar paydaşlara payları oranında dağıtılır. Paydaşlar da açık artırmaya katılabilir ve taşınmazı satın alma hakkına sahiptir.
Satış Sürecinde Dikkat Edilecek Hususlar
Açık artırma yoluyla satışta taşınmazın gerçek değerinin altında satılması riski bulunmaktadır. Bu nedenle kıymet takdirinin doğru yapılması ve satış ilanlarının yeterli süre ve kapsamda yayınlanması büyük önem taşır. Bilirkişi tarafından belirlenen değerin güncel piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı kontrol edilmelidir. Marmaris gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde bu konu özellikle kritiktir.
Muhdesatın Aidiyeti Tespiti
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerinde bulunan yapı, ağaç veya diğer muhdesatın kime ait olduğunun tespiti önemli bir konudur. Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan ve taşınmazdan bağımsız olarak değerlendirilebilen yapı veya dikili şeylerdir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, ortaklığın giderilmesi davasından önce veya eş zamanlı olarak açılabilir.
Marmaris'te özellikle tarım arazileri üzerindeki zeytinlikler, narenciye bahçeleri ve seralar ile konut veya turistik amaçla yapılmış yapıların aidiyeti sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır.
Hizmet Kapsamımız
- Aynen taksim davaları
- Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
- Muhdesatın aidiyeti tespiti
- Paydaşlar arası hukuki uyuşmazlıklar
- Kıymet takdirine itiraz
- İhale sürecinin takibi
- Miras kaynaklı ortaklık uyuşmazlıkları
- Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi
Miras ve Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davaları, sıklıkla miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda gündeme gelmektedir. Mirasçılar arasında taşınmazın kullanımı veya paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamaması halinde, mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Miras taksim sözleşmesi yapılarak veya mahkeme kararıyla miras paylaşımının gerçekleştirilmesi mümkündür.
Marmaris'te miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, bölgenin turizm potansiyeli nedeniyle yüksek değerlere ulaşabilmektedir. Bu durum, mirasçılar arasındaki uyuşmazlıkları artırmakta ve ortaklığın giderilmesi davalarının sayısını yükseltmektedir. Büromuz, miras kaynaklı ortaklık uyuşmazlıklarında müvekkillerinin paylarını en üst düzeyde koruyacak stratejiler geliştirmektedir.
What Is a Partition of Co-ownership Lawsuit?
A partition of co-ownership lawsuit (izale-i suyu) is an action filed for the purpose of terminating the ownership relationship between co-owners in respect of immovable property held under joint ownership or common ownership. Articles 698-699 of the Turkish Civil Code govern this matter. Each co-owner has the right to demand the partition of co-ownership.
At Sinem Acikalin Law Office, we provide comprehensive legal consultancy and litigation services in partition of co-ownership cases in Marmaris and the surrounding region. We handle each case with meticulous care to protect the value of our clients' shares to the greatest extent possible.
Partition Lawsuits (Izale-i Suyu)
A partition lawsuit may be filed when co-owners of immovable property held under joint ownership or common ownership cannot reach an agreement. Partition may be sought through physical division (partition in kind) or through sale.
Partition lawsuits are filed before the civil court of peace, and it is mandatory that all co-owners be included as parties to the proceedings. For the lawsuit to be filed, there must be no contractual or statutory provision preventing the partition of co-ownership. If there is a usage agreement or a contract for the continuation of the co-ownership among the co-owners, the lawsuit cannot be filed until such contract has expired.
Partition in Kind
Partition in kind may be ordered where the physical division of the immovable property is feasible. Factors such as zoning status, parcel size, and intended use are taken into consideration.
Partition in kind involves the physical division of the immovable property, with a separate portion allocated to each co-owner. However, certain conditions must be met for partition in kind to be carried out. The property must be suitable for division, each resulting parcel must comply with zoning regulations, and the division must not cause a significant decrease in the value of the property.
Partition in Kind in Marmaris
In Marmaris, the zoning plan and minimum parcel size requirements are significant factors that directly affect partition in kind decisions. Zoning conditions are particularly stringent in coastal areas and tourism zones. For a parcel to be divided, each new parcel must meet the minimum size specified in the zoning plan and must have road frontage. For this reason, in many partition of co-ownership cases in Marmaris, sale rather than partition in kind is the method pursued.
Partition by Sale
Where partition in kind is not feasible, the immovable property is sold by public auction and the proceeds are distributed among the co-owners in proportion to their shares.
In partition by sale, the property is sold through public auction conducted by the enforcement office. After court costs and enforcement expenses are deducted from the sale price, the remaining amount is distributed to the co-owners in proportion to their respective shares. Co-owners are also entitled to participate in the auction and to purchase the property.
Matters to Consider During the Sale Process
In a sale by public auction, there is a risk that the property may be sold below its true market value. Therefore, it is of great importance that the valuation is carried out accurately and that sale notices are published for a sufficient period and with adequate scope. It should be verified whether the value determined by the court-appointed expert reflects current market conditions. This issue is particularly critical in regions such as Marmaris, where real estate values are high.
Determination of Ownership of Structures and Improvements
In partition of co-ownership cases, determining the ownership of buildings, trees, or other structures and improvements (muhdesat) situated on the immovable property is an important matter. Muhdesat refers to structures or planted items on the property that can be assessed independently of the land itself. A lawsuit for the determination of ownership of structures and improvements may be filed before or concurrently with the partition lawsuit.
In Marmaris, disputes regarding the ownership of olive groves, citrus orchards, and greenhouses on agricultural land, as well as buildings constructed for residential or tourism purposes, are frequently encountered.
Scope of Our Services
- Partition in kind lawsuits
- Partition by sale
- Determination of ownership of structures and improvements
- Legal disputes among co-owners
- Objections to property valuations
- Monitoring of auction proceedings
- Inheritance-related co-ownership disputes
- Conversion of common ownership to joint ownership
Inheritance and Partition of Co-ownership
Partition of co-ownership cases frequently arise in respect of immovable properties acquired through inheritance. Where the heirs cannot reach an agreement regarding the use or distribution of the property, any heir may file a partition lawsuit. The division of the estate may be accomplished through an inheritance partition agreement or by court order.
In Marmaris, properties inherited through succession can reach substantial values due to the region's tourism potential. This situation increases disputes among heirs and raises the number of partition lawsuits. Our office develops strategies to protect the shares of our clients to the greatest extent possible in inheritance-related co-ownership disputes.
Was ist eine Teilungsklage?
Die Teilungsklage (Izale-i Suyu) ist eine Klage, die mit dem Ziel erhoben wird, das Eigentumsverhältnis zwischen Miteigentümern an Immobilien zu beenden, die im Miteigentum oder Gesamthandseigentum stehen. Die Artikel 698-699 des Türkischen Zivilgesetzbuches regeln diese Angelegenheit. Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen.
Als Kanzlei Sinem Acikalin bieten wir in Marmaris und Umgebung umfassende Rechtsberatung und Prozessvertretung in Teilungsklagen an. Wir behandeln jeden Fall mit größter Sorgfalt, um den Wert der Anteile unserer Mandanten bestmöglich zu schützen.
Teilungsversteigerung (Izale-i Suyu)
Eine Teilungsklage kann erhoben werden, wenn sich die Miteigentümer einer Immobilie im Miteigentum oder Gesamthandseigentum nicht einigen können. Die Aufhebung der Gemeinschaft kann durch Realteilung oder durch Verkauf beantragt werden.
Teilungsklagen werden vor dem Friedensgericht erhoben, und es ist zwingend erforderlich, dass alle Miteigentümer als Parteien in das Verfahren einbezogen werden. Für die Erhebung der Klage darf keine vertragliche oder gesetzliche Bestimmung vorliegen, die die Aufhebung der Gemeinschaft verhindert. Wenn zwischen den Miteigentümern eine Nutzungsvereinbarung oder ein Vertrag über die Fortsetzung der Gemeinschaft besteht, kann die Klage erst nach Ablauf dieses Vertrages erhoben werden.
Realteilung
Eine Realteilung kann angeordnet werden, wenn die physische Teilung der Immobilie möglich ist. Faktoren wie der Bebauungsstatus, die Grundstücksgröße und der Nutzungszweck werden berücksichtigt.
Bei der Realteilung wird die Immobilie physisch aufgeteilt, wobei jedem Miteigentümer ein separater Teil zugewiesen wird. Für die Durchführung einer Realteilung müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Das Grundstück muss für eine Teilung geeignet sein, jedes resultierende Grundstück muss den Bebauungsvorschriften entsprechen, und die Teilung darf nicht zu einer erheblichen Wertminderung der Immobilie führen.
Realteilung in Marmaris
In Marmaris sind der Bebauungsplan und die Mindestgrundstücksgrößen wesentliche Faktoren, die Realteilungsentscheidungen unmittelbar beeinflussen. Insbesondere in Küstengebieten und Tourismuszonen sind die Bebauungsvorschriften besonders streng. Damit ein Grundstück geteilt werden kann, muss jedes neue Grundstück die im Bebauungsplan festgelegte Mindestgröße erfüllen und über eine Straßenanbindung verfügen. Aus diesem Grund wird in vielen Teilungsklagen in Marmaris anstelle der Realteilung der Verkaufsweg beschritten.
Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf
Wenn eine Realteilung nicht möglich ist, wird die Immobilie im Wege der öffentlichen Versteigerung verkauft und der Erlös anteilig unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Bei der Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf wird die Immobilie durch öffentliche Versteigerung über das Vollstreckungsamt veräußert. Nach Abzug der Gerichtskosten und Vollstreckungskosten vom Verkaufserlös wird der verbleibende Betrag entsprechend ihren jeweiligen Anteilen an die Miteigentümer verteilt. Miteigentümer sind ebenfalls berechtigt, an der Versteigerung teilzunehmen und die Immobilie zu erwerben.
Zu beachtende Aspekte beim Verkaufsverfahren
Bei einem Verkauf durch öffentliche Versteigerung besteht das Risiko, dass die Immobilie unter ihrem tatsächlichen Marktwert verkauft wird. Daher ist es von großer Bedeutung, dass die Wertermittlung korrekt durchgeführt wird und die Verkaufsanzeigen über einen ausreichenden Zeitraum und in angemessenem Umfang veröffentlicht werden. Es sollte überprüft werden, ob der vom gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelte Wert die aktuellen Marktbedingungen widerspiegelt. Diese Frage ist in Regionen mit hohen Immobilienwerten wie Marmaris besonders kritisch.
Feststellung der Eigentumsverhältnisse an Aufbauten und Anpflanzungen
In Teilungsklagen ist die Feststellung, wem die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude, Bäume oder sonstigen Aufbauten und Anpflanzungen (Muhdesat) gehören, eine wichtige Angelegenheit. Muhdesat bezeichnet Bauwerke oder Anpflanzungen auf dem Grundstück, die unabhängig vom Grundstück selbst bewertet werden können. Eine Klage auf Feststellung der Eigentumsverhältnisse an Aufbauten kann vor oder gleichzeitig mit der Teilungsklage erhoben werden.
In Marmaris sind insbesondere Streitigkeiten über die Zugehörigkeit von Olivenhainen, Zitrusplantagen und Gewächshäusern auf landwirtschaftlichen Flächen sowie von Gebäuden, die zu Wohn- oder Tourismuszwecken errichtet wurden, häufig anzutreffen.
Umfang unserer Dienstleistungen
- Realteilungsklagen
- Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf
- Feststellung der Eigentumsverhältnisse an Aufbauten und Anpflanzungen
- Rechtsstreitigkeiten zwischen Miteigentümern
- Einsprüche gegen Wertermittlungen
- Überwachung von Versteigerungsverfahren
- Erbschaftsbedingte Miteigentumsstreitigkeiten
- Umwandlung von Gesamthandseigentum in Miteigentum
Erbschaft und Aufhebung der Gemeinschaft
Teilungsklagen treten häufig bei Immobilien auf, die im Wege der Erbfolge erworben wurden. Wenn sich die Erben nicht über die Nutzung oder Verteilung der Immobilie einigen können, kann jeder Erbe eine Teilungsklage erheben. Die Aufteilung des Nachlasses kann durch einen Erbteilungsvertrag oder durch gerichtliche Anordnung erfolgen.
In Marmaris können durch Erbfolge erworbene Immobilien aufgrund des Tourismuspotenzials der Region erhebliche Werte erreichen. Diese Situation verschärft die Streitigkeiten unter den Erben und erhöht die Anzahl der Teilungsklagen. Unsere Kanzlei entwickelt Strategien, um die Anteile unserer Mandanten in erbschaftsbedingten Miteigentumsstreitigkeiten bestmöglich zu schützen.