Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiraya verenin yasal sebeplere dayanarak kiracının kiraladığı taşınmazı boşaltmasını talep ettiği hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması ilkesi gereği tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlemiştir. Bu nedenle kiraya veren, ancak kanunda belirtilen sebeplerden birine dayanarak tahliye davası açabilir.
Marmaris'te konut ve ticari taşınmaz piyasasının canlılığı, kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarının sıklıkla yaşanmasına neden olmaktadır. Özellikle turizm sezonunda artan taşınmaz talebi, kira bedellerindeki yükseliş ve yatırım amaçlı satın alınan taşınmazların tahliyesi gibi konularda profesyonel hukuki destek büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Sebepleri
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
TBK'nın 350. maddesi uyarınca, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı söz konusu olduğunda tahliye davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Mahkeme, ihtiyacın varlığını titizlikle araştırır ve soyut beyanları yeterli bulmaz.
Marmaris'te özellikle emeklilik döneminde Marmaris'e yerleşmek isteyen mülk sahipleri veya çocuklarının eğitim veya iş nedeniyle Marmaris'e gelmesi halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları sıklıkla gündeme gelmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
2. Yeni Malik Nedeniyle Tahliye
Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Marmaris'te gayrimenkul yatırımlarının artmasıyla birlikte yeni malik tahliye davaları da yaygınlaşmaktadır. Yeni malikin de ihtiyaç şartını kanıtlaması gerekmektedir.
3. Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre vererek ödeme yapmasını ihtar eder. Bu süre içinde kira borcu ödenmezse kiraya veren tahliye davası açabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre 30 gün, diğer kira ilişkilerinde ise 10 gündür.
Temerrüt nedeniyle tahliye davasında, ihtarın noter kanalıyla yapılması ispat kolaylığı sağlamaktadır. Marmaris'te özellikle sezon dışında ticari kiracıların ödeme güçlüğü yaşaması nedeniyle temerrüt davaları artış göstermektedir.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan belirli süreli kira sözleşmesinde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki kez temerrüde düşerse, kiraya veren kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Her temerrüt için ayrı ihtar yapılmış olması gerekmektedir.
5. Tadilat ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik yapılması gerekiyorsa ve bu işler sırasında taşınmazın kullanımı olanaksızsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Marmaris'te özellikle eski yapıların yenilenmesi ve deprem yönetmeliğine uygun hale getirilmesi kapsamında tadilat nedeniyle tahliye davaları görülmektedir.
6. On Yıllık Uzama Süresi
Kira sözleşmesinin on yıldan uzun süredir devam etmesi halinde kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin on yıllık uzama süresinin sonunda üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sürenin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Marmaris'te Tahliye Davalarında Süreç
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Dava süreci genellikle şu aşamalardan oluşmaktadır:
- Tahliye sebebine uygun ihtarname veya bildirim gönderilmesi
- Yasal sürelerin beklenmesi ve dava dilekçesinin hazırlanması
- Mahkemede ön inceleme ve tahkikat aşaması
- Tanık dinlenmesi, keşif ve bilirkişi incelemesi
- Mahkeme kararı ve kararın icrası
Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından kiracı taşınmazı boşaltmazsa, icra yoluyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Marmaris İcra Müdürlüğü aracılığıyla yapılan zorla tahliye işlemlerinde kiracıya süre verilir ve süre sonunda taşınmaz icra memurları eşliğinde boşaltılır.
Kiracının Hakları ve Savunma Yolları
Türk hukuk sistemi kiracıyı koruyan güçlü düzenlemeler içermektedir. Tahliye davasında kiracının başvurabileceği savunma yolları şunlardır:
- İhtiyacın gerçek ve samimi olmadığı itirazı
- Temerrüt ihtarındaki süre hesaplamasına itiraz
- Kira borcunun süresinde ödendiğinin ispatı
- Tahliye taahhütnamesinin geçersizliği iddiası
- Tadilat için tahliyenin zorunlu olmadığı savunması
Pratik Tavsiyeler
Ev Sahipleri İçin
- Tahliye nedeninizi ve ilgili kanun maddesini doğru belirleyin.
- İhtarname ve bildirimleri mutlaka noter kanalıyla yapın.
- Yasal sürelere dikkat edin; erken veya geç açılan davalar reddedilebilir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye kararından sonra taşınmazı üç yıl başkasına kiraya veremezsiniz.
Kiracılar İçin
- Kira ödemelerinizi zamanında ve banka kanalıyla yapın.
- Temerrüt ihtarı aldığınızda 30 gün içinde mutlaka ödeme yapın.
- Tahliye davası tebliğ edildiğinde derhal avukat desteği alın.
- Haklarınızı bilmeden taşınmazı boşaltmayın; hukuki sürecinizi yönetin.
Neden Av. Sinem Açıkalın Hukuk Bürosu?
Marmaris'te tahliye davalarında hem kiraya verenler hem de kiracılar için kapsamlı hukuki destek sunuyoruz. Her dosyanın kendine özgü koşullarını değerlendirerek en etkili hukuki stratejiyi belirliyor, müvekkillerimizin haklarını titizlikle koruyoruz. Tahliye sürecinin her aşamasında yanınızda olarak hızlı ve sonuç odaklı çözümler üretiyoruz.
What Is an Eviction Case?
An eviction case is a legal proceeding in which the landlord requests that the tenant vacate the leased property based on statutory grounds. The Turkish Code of Obligations regulates the grounds for eviction on a numerus clausus (exhaustive list) basis in accordance with the principle of tenant protection. Accordingly, the landlord may only file an eviction case based on one of the grounds expressly stipulated by law.
The dynamic residential and commercial real estate market in Marmaris frequently gives rise to landlord-tenant disputes. Professional legal support is of paramount importance, particularly in matters such as increased property demand during the tourism season, rising rental prices, and the eviction of properties acquired for investment purposes.
Grounds for Eviction
1. Eviction Due to Necessity
Pursuant to Article 350 of the Turkish Code of Obligations, the landlord may file an eviction case where there is a housing or workplace need for themselves, their spouse, descendants, ascendants, or other persons they are legally obliged to support. The need must be genuine, sincere, and compelling. The court scrutinises the existence of the need thoroughly and does not accept abstract declarations as sufficient.
In Marmaris, eviction cases based on necessity frequently arise, particularly where property owners wish to settle in Marmaris upon retirement or where their children relocate to Marmaris for education or employment. An eviction case based on necessity must be filed within one month from the expiry date of the lease agreement.
2. Eviction by New Owner
The new owner who purchases the property may file an eviction case six months after providing written notice to the tenant within one month of the date of acquisition. With the increase in real estate investments in Marmaris, eviction cases by new owners have become more prevalent. The new owner is also required to demonstrate the necessity requirement.
3. Eviction Due to Default
Where the tenant fails to pay rent on time, the landlord serves a written notice on the tenant granting a minimum period of 30 days to make payment. If the rent arrears are not settled within this period, the landlord may file an eviction case. For residential and roofed commercial premises, this period is 30 days; for other tenancy relationships, it is 10 days.
In eviction cases based on default, serving the notice through a notary public facilitates the burden of proof. In Marmaris, default cases have shown an increase, particularly due to commercial tenants experiencing payment difficulties outside the tourism season.
4. Eviction Based on Two Justified Notices
Where the tenant defaults on rent payments twice within one rental year or within one rental year of a fixed-term lease agreement exceeding one year, the landlord may file an eviction case within one month from the end of the lease period or, in leases exceeding one year, from the end of the rental year. A separate notice must have been served for each instance of default.
5. Eviction Due to Renovation and Reconstruction
Where the leased property requires substantial repair, expansion, or modification for the purposes of reconstruction or development, and the use of the property is not possible during such works, the landlord may file an eviction case. In Marmaris, eviction cases based on renovation are particularly common in the context of the renewal of older buildings and their adaptation to comply with earthquake regulations.
6. Ten-Year Extension Period
Where the lease agreement has been in effect for more than ten years, the landlord may terminate the agreement at the end of the ten-year extension period by providing three months' prior written notice, without being required to state any reason. The commencement date of the lease agreement is taken as the basis for calculating this period.
Eviction Proceedings in Marmaris
Eviction cases are heard at the Civil Court of Peace. The litigation process generally comprises the following stages:
- Service of a notice or notification appropriate to the ground for eviction
- Observance of statutory time limits and preparation of the statement of claim
- Preliminary examination and investigation stage at court
- Hearing of witnesses, site inspection, and expert examination
- Court judgment and enforcement of the judgment
If the tenant fails to vacate the property following the finalisation of the eviction order, forced eviction is carried out through enforcement proceedings. In forced eviction proceedings conducted through the Marmaris Enforcement Office, the tenant is granted a period of time, and upon expiry of that period, the property is vacated under the supervision of enforcement officers.
Tenant Rights and Defences
The Turkish legal system contains robust provisions protecting tenants. The defences available to the tenant in eviction proceedings include the following:
- Objection that the claimed need is not genuine and sincere
- Challenge to the calculation of the period in the default notice
- Proof that the rent was paid within the stipulated period
- Claim of invalidity of the eviction undertaking
- Defence that eviction is not necessary for renovation works
Practical Recommendations
For Landlords
- Correctly identify your ground for eviction and the relevant statutory provision.
- Ensure that all notices and notifications are served through a notary public.
- Pay close attention to statutory time limits; cases filed prematurely or belatedly may be dismissed.
- Following an eviction order based on necessity, you may not lease the property to another party for three years.
For Tenants
- Make your rent payments on time and through bank transfer.
- Upon receiving a default notice, ensure payment is made within 30 days.
- Seek legal counsel immediately upon service of an eviction case.
- Do not vacate the property without understanding your rights; manage your legal process.
Why Sinem Acikalin Law Office?
We provide comprehensive legal support for both landlords and tenants in eviction cases in Marmaris. We assess the unique circumstances of each case to determine the most effective legal strategy and diligently protect the rights of our clients. We stand by your side at every stage of the eviction process, delivering swift and results-oriented solutions.
Was ist eine Raeumungsklage?
Eine Raeumungsklage ist ein Gerichtsverfahren, in dem der Vermieter vom Mieter die Raeumung des gemieteten Objekts auf der Grundlage gesetzlicher Gruende verlangt. Das tuerkische Obligationenrecht regelt die Raeumungsgruende nach dem Grundsatz des Mieterschutzes abschliessend (numerus clausus). Dementsprechend kann der Vermieter eine Raeumungsklage nur auf einen der ausdruecklich gesetzlich vorgesehenen Gruende stuetzen.
Der dynamische Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Marmaris fuehrt haeufig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Professionelle rechtliche Unterstuetzung ist von groesster Bedeutung, insbesondere bei erhoehter Immobiliennachfrage waehrend der Tourismussaison, steigenden Mietpreisen und der Raeumung von zu Investitionszwecken erworbenen Immobilien.
Raeumungsgruende
1. Raeumung wegen Eigenbedarfs
Gemaess Artikel 350 des tuerkischen Obligationenrechts kann der Vermieter eine Raeumungsklage erheben, wenn ein Wohnungs- oder Geschaeftsraumbedarf fuer sich selbst, den Ehegatten, Abkoemmlinge, Vorfahren oder andere Personen besteht, denen er gesetzlich zum Unterhalt verpflichtet ist. Der Bedarf muss echt, aufrichtig und zwingend sein. Das Gericht prueft das Vorliegen des Bedarfs gruendlich und laesst abstrakte Erklaerungen nicht genuegen.
In Marmaris treten Raeumungsklagen wegen Eigenbedarfs haeufig auf, insbesondere wenn Eigentuemer sich nach der Pensionierung in Marmaris niederlassen moechten oder ihre Kinder aus Ausbildungs- oder Berufsgruenden nach Marmaris ziehen. Eine Raeumungsklage wegen Eigenbedarfs muss innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietvertrags erhoben werden.
2. Raeumung durch den neuen Eigentuemer
Der neue Eigentuemer, der die Immobilie erworben hat, kann nach schriftlicher Mitteilung an den Mieter innerhalb eines Monats nach dem Erwerbsdatum sechs Monate spaeter eine Raeumungsklage erheben. Mit der Zunahme von Immobilieninvestitionen in Marmaris sind Raeumungsklagen durch neue Eigentuemer haeufiger geworden. Auch der neue Eigentuemer muss die Bedarfsvoraussetzung nachweisen.
3. Raeumung wegen Zahlungsverzugs
Zahlt der Mieter die Miete nicht rechtzeitig, setzt der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen zur Zahlung. Wird die Mietschuld innerhalb dieser Frist nicht beglichen, kann der Vermieter eine Raeumungsklage erheben. Bei Wohn- und ueberdachten Geschaeftsraeumen betraegt diese Frist 30 Tage, bei sonstigen Mietverhaeltnissen 10 Tage.
Bei Raeumungsklagen wegen Zahlungsverzugs erleichtert die notarielle Zustellung der Mahnung die Beweisfuehrung. In Marmaris ist ein Anstieg der Verzugsklagen zu verzeichnen, insbesondere weil gewerbliche Mieter ausserhalb der Tourismussaison Zahlungsschwierigkeiten haben.
4. Raeumung aufgrund zweier berechtigter Abmahnungen
Geraet der Mieter innerhalb eines Mietjahres oder innerhalb eines Mietjahres eines befristeten Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr zweimal mit der Mietzahlung in Verzug, kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Ende der Mietzeit oder bei Mietvertraegen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nach Ende des Mietjahres eine Raeumungsklage erheben. Fuer jeden Verzugsfall muss eine gesonderte Abmahnung erfolgt sein.
5. Raeumung wegen Renovierung und Neubau
Erfordert das Mietobjekt zum Zwecke des Neubaus oder der Sanierung wesentliche Reparaturen, Erweiterungen oder Umbauten und ist die Nutzung des Objekts waehrend dieser Arbeiten nicht moeglich, kann der Vermieter eine Raeumungsklage erheben. In Marmaris sind Raeumungsklagen wegen Renovierung besonders haeufig im Zusammenhang mit der Erneuerung aelterer Gebaeude und deren Anpassung an die Erdbebenvorschriften.
6. Zehnjaehrige Verlaengerungsfrist
Besteht der Mietvertrag seit mehr als zehn Jahren, kann der Vermieter das Mietverhaeltnis am Ende der zehnjaehrigen Verlaengerungsfrist mit einer Kuendigungsfrist von drei Monaten schriftlich kuendigen, ohne einen Grund angeben zu muessen. Fuer die Berechnung dieser Frist ist das Anfangsdatum des Mietvertrags massgeblich.
Ablauf von Raeumungsverfahren in Marmaris
Raeumungsklagen werden vor dem Friedensgericht fuer Zivilsachen verhandelt. Das Verfahren umfasst in der Regel folgende Phasen:
- Zustellung einer dem Raeumungsgrund entsprechenden Abmahnung oder Mitteilung
- Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Erstellung der Klageschrift
- Voruntersuchung und Beweisaufnahme vor Gericht
- Zeugenvernehmung, Ortstermin und Sachverstaendigenpruefung
- Gerichtsurteil und Vollstreckung des Urteils
Raeumt der Mieter das Objekt nach Rechtskraft des Raeumungsbeschlusses nicht, erfolgt die Zwangsraeumung im Wege der Zwangsvollstreckung. Bei Zwangsraeumungsverfahren ueber das Vollstreckungsamt Marmaris wird dem Mieter eine Frist gewaehrt, nach deren Ablauf das Objekt unter Aufsicht von Vollstreckungsbeamten geraeumt wird.
Rechte des Mieters und Verteidigungsmoeglichkeiten
Das tuerkische Rechtssystem enthaelt starke Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters. Die dem Mieter im Raeumungsverfahren zur Verfuegung stehenden Verteidigungsmoeglichkeiten umfassen:
- Einwand, dass der geltend gemachte Bedarf nicht echt und aufrichtig ist
- Anfechtung der Fristberechnung in der Verzugsmahnung
- Nachweis, dass die Miete fristgerecht gezahlt wurde
- Einrede der Unwirksamkeit der Raeumungsverpflichtung
- Verteidigung, dass die Raeumung fuer Renovierungsarbeiten nicht erforderlich ist
Praktische Empfehlungen
Fuer Vermieter
- Bestimmen Sie Ihren Raeumungsgrund und die einschlaegige Rechtsvorschrift korrekt.
- Stellen Sie sicher, dass alle Abmahnungen und Mitteilungen notariell zugestellt werden.
- Beachten Sie die gesetzlichen Fristen sorgfaeltig; zu frueh oder zu spaet erhobene Klagen koennen abgewiesen werden.
- Nach einem Raeumungsurteil wegen Eigenbedarfs duerfen Sie die Immobilie drei Jahre lang nicht an Dritte vermieten.
Fuer Mieter
- Leisten Sie Ihre Mietzahlungen puenktlich und per Bankueberweisung.
- Stellen Sie bei Erhalt einer Verzugsmahnung sicher, dass die Zahlung innerhalb von 30 Tagen erfolgt.
- Holen Sie bei Zustellung einer Raeumungsklage unverzueglich anwaltliche Hilfe ein.
- Raeumen Sie die Immobilie nicht, ohne Ihre Rechte zu kennen; steuern Sie Ihren Rechtsprozess.
Warum die Kanzlei Sinem Acikalin?
Wir bieten sowohl Vermietern als auch Mietern umfassende rechtliche Unterstuetzung bei Raeumungsklagen in Marmaris. Wir bewerten die individuellen Umstaende jedes Falles, um die wirksamste Rechtsstrategie zu bestimmen, und schuetzen die Rechte unserer Mandanten mit groesster Sorgfalt. Wir stehen Ihnen in jeder Phase des Raeumungsverfahrens zur Seite und liefern schnelle und ergebnisorientierte Loesungen.