Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiraladığı taşınmazı boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği taahhüttür. Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesi uyarınca, kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmişse, bu taahhütname tahliye sebebi olarak kullanılabilir.
Marmaris'te kira piyasasının hareketliliği nedeniyle tahliye taahhütnameleri sıklıkla düzenlenmekte ve uyuşmazlık konusu olmaktadır. Taahhütnamenin geçerliliği, düzenleme zamanı ve içeriği konusunda doğru bilgi sahibi olmak hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuki açıdan geçerli olabilmesi için belirli koşulların birlikte sağlanması gerekmektedir. Bu koşullardan herhangi birinin eksik olması taahhütnameyi geçersiz kılabilir.
1. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması
Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalanması ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşme öncesinde alınan taahhütnameler geçersiz sayılmaktadır. Bu hüküm, kiracının sözleşme yapma aşamasındaki baskı altında kalmasını önlemeye yöneliktir.
Yargıtay içtihatları, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnamelerin geçersiz olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Ancak teslim tarihinden bir gün sonra bile düzenlenen taahhütname geçerli kabul edilebilir. Marmaris'te bu konuda uyuşmazlıkların önlenmesi için taahhütnamenin ayrı bir tarihte düzenlenmesi önerilmektedir.
2. Yazılı Olması
Taahhütnamenin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözlü taahhütler hukuki geçerlilik taşımaz. Taahhütnamenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından noter onayı önerilmektedir. Adi yazılı taahhütnamelerde tarih ve imza konusunda uyuşmazlık çıkması halinde ispat yükü kiraya verene aittir.
3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi
Taahhütnamede kiracının taşınmazı hangi tarihte tahliye edeceği açık ve net olarak belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler veya koşula bağlı taahhütler geçerli kabul edilmez. Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak yazılması gerekmektedir.
4. Kiracının Özgür İradesiyle Verilmesi
Taahhütname, kiracının özgür iradesiyle ve herhangi bir baskı veya tehdit altında kalmadan verilmiş olmalıdır. Kiracı, taahhütnameyi baskı altında imzaladığını iddia ederse, bu durumu ispat etmesi gerekmektedir.
Taahhütnameye Dayalı Tahliye Yolları
İcra Yoluyla Tahliye
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren icra yoluyla tahliye talep edebilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 272. maddesi uyarınca, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması gerekmektedir. Bu sürenin geçirilmesi halinde taahhütname ile tahliye hakkı düşer.
İcra takibinde kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. Kiracı, tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmezse veya 7 gün içinde itiraz etmezse icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Dava Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası da açabilir. Dava yolu, özellikle taahhütnamenin geçerliliğinin tartışmalı olduğu durumlarda tercih edilebilir. Mahkeme, taahhütnamenin geçerlilik koşullarını inceleyerek karar verir.
Kiracının İtiraz Hakları
İcra takibinde kiracının itiraz etmesi halinde takip durur. Kiracı, taahhütnamenin geçersiz olduğunu, imzanın kendisine ait olmadığını veya tahliye tarihinin henüz gelmediğini ileri sürebilir. Bu durumda kiraya verenin itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekmektedir.
- Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlendiği itirazı
- İmzanın kiracıya ait olmadığı itirazı
- Taahhütnamenin baskı altında alındığı iddiası
- Tahliye tarihinin henüz gelmediği itirazı
- Taahhütnamenin şekil şartlarını taşımadığı savunması
Marmaris'te Taahhütname Uyuşmazlıkları
Marmaris'te özellikle ticari taşınmazlarda ve sezonluk kiralama ilişkilerinde tahliye taahhütnamesi uyuşmazlıkları sıklıkla yaşanmaktadır. Kira sözleşmesiyle birlikte aynı anda alınan taahhütnameler, boş tarihli taahhütnameler ve baskı altında imzalatılan taahhütnameler en yaygın uyuşmazlık konularıdır.
Yargıtay'ın güncel içtihatlarına göre, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihli olması halinde kiracının teslim anında baskı altında olduğu kabul edilmekte ve taahhütname geçersiz sayılmaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerin taahhütnameyi kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte alması büyük önem taşımaktadır.
Pratik Tavsiyeler
Kiraya Verenler İçin
- Taahhütnameyi kira sözleşmesinden ve teslimden sonra ayrı bir tarihte alın.
- Mümkünse taahhütnameyi noter huzurunda düzenletin.
- Taahhütname tarihinden itibaren bir aylık süreyi kesinlikle kaçırmayın.
- Taahhütnamede tahliye tarihini gün, ay ve yıl olarak açıkça yazın.
Kiracılar İçin
- Kira sözleşmesiyle aynı anda taahhütname imzalamaktan kaçının.
- Baskı altında taahhütname imzalamayın; haklarınızı bilin.
- Boş tarihli taahhütname imzalamayın.
- Taahhütname ile ilgili bir icra takibi veya dava tebliğ alırsanız derhal avukat desteği alın.
Neden Av. Sinem Açıkalın Hukuk Bürosu?
Marmaris'te tahliye taahhütnamesine dayalı davalarda hem kiraya veren hem de kiracı tarafında uzman hukuki destek sunuyoruz. Taahhütnamenin geçerliliğinin değerlendirilmesi, icra takibi sürecinin yönetilmesi ve dava aşamasında etkin temsil sağlıyoruz. Her dosyayı titizlikle inceleyerek müvekkillerimiz için en uygun hukuki stratejiyi belirliyoruz.
What Is an Eviction Commitment?
An eviction commitment (tahliye taahhütnamesi) is a written undertaking by the tenant to vacate the leased property on a specified date. Pursuant to Article 352/1 of the Turkish Code of Obligations, if the tenant has given a written commitment to the landlord after the delivery of the premises to vacate the property on a specific date, this commitment may be used as a legal ground for eviction.
Due to the dynamic rental market in Marmaris, eviction commitments are frequently executed and often become the subject of disputes. Having accurate knowledge regarding the validity, timing and content of such commitments is of great importance for both landlords and tenants.
Validity Requirements for Eviction Commitments
For an eviction commitment to be legally valid, certain conditions must be met simultaneously. The absence of any of these conditions may render the commitment void.
1. Must Be Given After Delivery of the Premises
The commitment must be executed after the signing of the lease agreement and the delivery of the premises to the tenant. Commitments obtained on the same date as the lease agreement or prior to the agreement are deemed invalid. This provision aims to prevent the tenant from being placed under duress during the contract formation stage.
Court of Cassation precedents clearly establish that commitments signed on the same day as the lease agreement are invalid. However, a commitment executed even one day after the delivery date may be considered valid. In Marmaris, it is recommended that the commitment be executed on a separate date to prevent disputes on this matter.
2. Must Be in Writing
The commitment must be made in written form. Oral commitments have no legal validity. Although notarisation of the commitment is not mandatory, notarial certification is recommended for ease of proof. In the case of privately written commitments, the burden of proof regarding date and signature disputes lies with the landlord.
3. Must Contain a Specific Eviction Date
The commitment must clearly and explicitly state the date on which the tenant will vacate the property. Ambiguous expressions or conditional undertakings are not considered valid. The eviction date must be specified with the exact day, month and year.
4. Must Be Given of the Tenant's Free Will
The commitment must be given of the tenant's own free will and without any pressure or threat. If the tenant claims that the commitment was signed under duress, the burden of proving this assertion lies with the tenant.
Eviction Methods Based on the Commitment
Eviction Through Enforcement Proceedings
If the tenant fails to vacate the property on the date specified in the eviction commitment, the landlord may request eviction through enforcement proceedings. Pursuant to Article 272 of the Enforcement and Bankruptcy Law, enforcement proceedings must be initiated within one month from the date specified in the commitment. Failure to observe this time limit results in the forfeiture of the right to evict based on the commitment.
In enforcement proceedings, an eviction order is served on the tenant. If the tenant does not vacate the property within 15 days of service or does not file an objection within 7 days, forced eviction is carried out through the enforcement office.
Eviction Through Litigation
The landlord may also file an eviction lawsuit before the Civil Court of Peace within one month from the eviction date specified in the commitment. Litigation is particularly preferred in cases where the validity of the commitment is contested. The court examines the validity requirements of the commitment and renders its decision accordingly.
Tenant's Right to Object
If the tenant files an objection in enforcement proceedings, the proceedings are stayed. The tenant may assert that the commitment is invalid, that the signature does not belong to them, or that the eviction date has not yet arrived. In such cases, the landlord must apply to the enforcement court for the removal of the objection.
- Objection that the commitment was executed on the same date as the lease agreement
- Objection that the signature does not belong to the tenant
- Claim that the commitment was obtained under duress
- Objection that the eviction date has not yet arrived
- Defence that the commitment does not meet the formal requirements
Commitment Disputes in Marmaris
In Marmaris, eviction commitment disputes frequently arise, particularly in commercial properties and seasonal lease relationships. Commitments obtained simultaneously with the lease agreement, blank-dated commitments and commitments signed under duress are the most common subjects of dispute.
According to current Court of Cassation precedents, where the commitment bears the same date as the lease agreement, the tenant is presumed to have been under duress at the time of delivery and the commitment is deemed invalid. For this reason, it is of great importance for landlords to obtain the commitment on a date separate from the lease agreement.
Practical Recommendations
For Landlords
- Obtain the commitment on a separate date after the lease agreement and delivery.
- Where possible, have the commitment executed before a notary public.
- Never miss the one-month deadline from the commitment date.
- Clearly specify the eviction date with the exact day, month and year in the commitment.
For Tenants
- Avoid signing a commitment at the same time as the lease agreement.
- Do not sign a commitment under duress; know your rights.
- Never sign a blank-dated commitment.
- If you receive service of enforcement proceedings or a lawsuit related to a commitment, seek legal counsel immediately.
Why Av. Sinem Acikalin Law Office?
We provide expert legal assistance in eviction commitment cases in Marmaris, representing both landlords and tenants. We assess the validity of commitments, manage enforcement proceedings and provide effective representation at the litigation stage. We meticulously review each case to determine the most appropriate legal strategy for our clients.
Was ist eine Räumungszusage?
Eine Räumungszusage (tahliye taahhütnamesi) ist eine schriftliche Verpflichtung des Mieters, das gemietete Objekt zu einem bestimmten Datum zu räumen. Gemäß Artikel 352/1 des türkischen Obligationenrechts kann diese Zusage als Rechtsgrund für eine Räumung herangezogen werden, wenn der Mieter dem Vermieter nach Übergabe des Mietobjekts schriftlich zugesagt hat, die Immobilie zu einem bestimmten Termin zu räumen.
Aufgrund des dynamischen Mietmarkts in Marmaris werden Räumungszusagen häufig erteilt und sind oft Gegenstand von Streitigkeiten. Für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist es von großer Bedeutung, über die Gültigkeit, den Zeitpunkt der Ausstellung und den Inhalt solcher Zusagen korrekt informiert zu sein.
Gültigkeitsvoraussetzungen für Räumungszusagen
Damit eine Räumungszusage rechtlich wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein. Das Fehlen einer dieser Voraussetzungen kann die Zusage unwirksam machen.
1. Abgabe nach Übergabe des Mietobjekts
Die Zusage muss nach Unterzeichnung des Mietvertrags und nach Übergabe des Mietobjekts an den Mieter erteilt worden sein. Zusagen, die am selben Tag wie der Mietvertrag oder vor Vertragsabschluss eingeholt wurden, gelten als unwirksam. Diese Regelung dient dem Schutz des Mieters vor Druckausübung in der Vertragsabschlussphase.
Die Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs stellt klar fest, dass am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnete Zusagen unwirksam sind. Allerdings kann eine Zusage, die auch nur einen Tag nach dem Übergabedatum erteilt wurde, als gültig anerkannt werden. In Marmaris wird empfohlen, die Zusage an einem separaten Datum auszustellen, um Streitigkeiten in dieser Hinsicht vorzubeugen.
2. Schriftform
Die Zusage muss in schriftlicher Form abgegeben werden. Mündliche Zusagen haben keine Rechtsgültigkeit. Obwohl eine notarielle Beurkundung der Zusage nicht zwingend erforderlich ist, wird eine notarielle Beglaubigung aus Beweisgründen empfohlen. Bei privatschriftlichen Zusagen liegt die Beweislast hinsichtlich Streitigkeiten über Datum und Unterschrift beim Vermieter.
3. Angabe eines bestimmten Räumungsdatums
In der Zusage muss klar und eindeutig angegeben werden, zu welchem Datum der Mieter die Immobilie räumen wird. Unbestimmte Formulierungen oder bedingte Zusagen werden nicht als gültig anerkannt. Das Räumungsdatum muss mit genauem Tag, Monat und Jahr angegeben werden.
4. Freiwillige Abgabe durch den Mieter
Die Zusage muss aus dem freien Willen des Mieters und ohne jeglichen Druck oder Drohung abgegeben worden sein. Behauptet der Mieter, die Zusage unter Zwang unterzeichnet zu haben, so trägt er die Beweislast für diese Behauptung.
Räumungswege auf Grundlage der Zusage
Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung
Räumt der Mieter die Immobilie nicht zum in der Räumungszusage genannten Datum, kann der Vermieter die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung beantragen. Gemäß Artikel 272 des Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzgesetzes muss das Vollstreckungsverfahren innerhalb eines Monats ab dem in der Zusage genannten Datum eingeleitet werden. Bei Versäumung dieser Frist erlischt das Recht auf Räumung aufgrund der Zusage.
Im Vollstreckungsverfahren wird dem Mieter eine Räumungsverfügung zugestellt. Räumt der Mieter die Immobilie nicht innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung oder erhebt er nicht innerhalb von 7 Tagen Widerspruch, wird die Zwangsräumung durch das Vollstreckungsamt durchgeführt.
Räumung auf dem Klageweg
Der Vermieter kann innerhalb eines Monats ab dem in der Zusage genannten Räumungsdatum auch eine Räumungsklage beim Friedensgericht erheben. Der Klageweg wird insbesondere dann bevorzugt, wenn die Gültigkeit der Zusage umstritten ist. Das Gericht prüft die Gültigkeitsvoraussetzungen der Zusage und entscheidet entsprechend.
Widerspruchsrechte des Mieters
Erhebt der Mieter im Vollstreckungsverfahren Widerspruch, wird das Verfahren ausgesetzt. Der Mieter kann geltend machen, dass die Zusage unwirksam ist, dass die Unterschrift nicht von ihm stammt oder dass das Räumungsdatum noch nicht eingetreten ist. In solchen Fällen muss der Vermieter beim Vollstreckungsgericht die Aufhebung des Widerspruchs beantragen.
- Einwand, dass die Zusage am selben Datum wie der Mietvertrag erteilt wurde
- Einwand, dass die Unterschrift nicht vom Mieter stammt
- Behauptung, dass die Zusage unter Zwang eingeholt wurde
- Einwand, dass das Räumungsdatum noch nicht eingetreten ist
- Einrede, dass die Zusage die Formerfordernisse nicht erfüllt
Zusage-Streitigkeiten in Marmaris
In Marmaris treten Streitigkeiten über Räumungszusagen häufig auf, insbesondere bei Gewerbeimmobilien und saisonalen Mietverhältnissen. Gleichzeitig mit dem Mietvertrag eingeholte Zusagen, Zusagen mit offenem Datum und unter Zwang unterzeichnete Zusagen sind die häufigsten Streitgegenstände.
Nach der aktuellen Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs wird bei einer Zusage, die dasselbe Datum wie der Mietvertrag trägt, angenommen, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Übergabe unter Druck stand, und die Zusage wird als unwirksam angesehen. Aus diesem Grund ist es für Vermieter von großer Bedeutung, die Zusage an einem vom Mietvertrag getrennten Datum einzuholen.
Praktische Empfehlungen
Für Vermieter
- Holen Sie die Zusage an einem separaten Datum nach dem Mietvertrag und der Übergabe ein.
- Lassen Sie die Zusage nach Möglichkeit vor einem Notar ausstellen.
- Versäumen Sie keinesfalls die Einmonatsfrist ab dem Zusagedatum.
- Geben Sie das Räumungsdatum mit genauem Tag, Monat und Jahr in der Zusage an.
Für Mieter
- Vermeiden Sie die Unterzeichnung einer Zusage gleichzeitig mit dem Mietvertrag.
- Unterzeichnen Sie keine Zusage unter Zwang; kennen Sie Ihre Rechte.
- Unterzeichnen Sie niemals eine Zusage mit offenem Datum.
- Wenn Sie eine Zustellung eines Vollstreckungsverfahrens oder einer Klage im Zusammenhang mit einer Zusage erhalten, suchen Sie unverzüglich anwaltliche Beratung.
Warum die Kanzlei Av. Sinem Acikalin?
Wir bieten in Marmaris fachkundige rechtliche Unterstützung in Räumungszusage-Fällen und vertreten sowohl Vermieter als auch Mieter. Wir prüfen die Gültigkeit von Zusagen, steuern Vollstreckungsverfahren und gewährleisten eine effektive Vertretung im Klageverfahren. Wir prüfen jeden Fall sorgfältig, um die geeignetste Rechtsstrategie für unsere Mandanten zu bestimmen.