Türkiye'de Taşınmaz Alım Satımı

Marmaris'te Gayrimenkul Alım Satımı

Marmaris, Ege ve Akdeniz'in buluştuğu eşsiz coğrafyası, berrak denizi ve zengin doğasıyla hem Türk hem de yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul piyasasına sahiptir. Villa, daire, arsa, ticari mülk ve turizm tesisleri gibi geniş bir yelpazede gayrimenkul seçenekleri bulunmaktadır.

Ancak Türkiye'de taşınmaz alım satımı, özellikle yabancı alıcılar için dikkatli bir hukuki süreç gerektirmektedir. Tapu kayıtlarının doğrulanması, imar durumunun kontrol edilmesi, haciz ve ipotek araştırması ile yasal sınırlamaların değerlendirilmesi güvenli bir gayrimenkul ediniminin temel adımlarıdır. Büromuz, bu süreçte müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık sağlamaktadır.

Alım Öncesi Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Taşınmaz satın almadan önce yapılması gereken en önemli adım kapsamlı bir hukuki inceleme sürecidir. Bu süreçte aşağıdaki kontroller gerçekleştirilir:

Tapu Kaydı İncelemesi

Marmaris Tapu Müdürlüğü kayıtlarından taşınmazın gerçek malikinin kim olduğu, pay durumu, üzerindeki ayni haklar ve kısıtlamalar kontrol edilir. Tapu kaydında yer alan şerhler, beyanlar ve diğer haklar detaylı olarak incelenir.

• Mülkiyet kontrolü: Satıcının gerçekten taşınmazın maliki olduğunun doğrulanması
• Haciz ve ipotek: Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek ve rehin kayıtlarının araştırılması
• Şerh ve beyanlar: Satış vaadi şerhi, kira şerhi, irtifak hakları gibi kayıtların incelenmesi
• İntifa ve oturma hakkı: Taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakların tespiti

İmar Durumu Kontrolü

Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden taşınmazın imar planındaki konumu, yapılaşma koşulları ve kullanım amacı sorgulanır. İmar durumu belgesi, taşınmazın hangi imar bölgesinde (konut, ticari, turizm, tarım vb.) olduğunu, yapı nizamı, kat yüksekliği, TAKS ve KAKS oranlarını gösterir.

Marmaris'te özellikle kıyı bölgelerinde ve koruma alanlarında imar kısıtlamaları bulunabilmektedir. Sit alanları, doğal koruma bölgeleri ve kıyı kenar çizgisi gibi düzenlemeler taşınmazın kullanımını ve yapılaşma hakkını etkileyebilir.

Yapı Ruhsatı ve İskan Kontrolü

Mevcut yapıların yapı ruhsatı ve iskan (yapı kullanma izni) belgelerinin varlığı kontrol edilir. Ruhsatsız veya iskansız yapılar ciddi hukuki riskler barındırmaktadır. İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış yapılar için de ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Satış Süreci

Satış Vaadi Sözleşmesi

Tapu devri öncesinde taraflar arasında noter onaylı satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi yaygın bir uygulamadır. Bu sözleşme, alıcıyı ve satıcıyı belirli koşullarla bağlar ve tapu devrine kadar geçen sürede tarafların haklarını korur. Satış vaadi sözleşmesinde şu hususlar düzenlenir:

• Taşınmazın tanımı ve tapu bilgileri
• Satış bedeli ve ödeme planı
• Tapu devir tarihi ve koşulları
• Cayma tazminatı ve cezai şart
• Taşınmazın teslim durumu ve şartları
• Vergi ve harç yükümlülükleri

Tapu Devir İşlemi

Tapu devri, Marmaris Tapu Müdürlüğü'nde alıcı ve satıcının (veya vekillerinin) huzurunda gerçekleştirilir. Yabancı alıcılar için yeminli tercüman eşliğinde işlem yapılır. Devir işleminde gerekli belgeler:

• Tapu senedi aslı
• Kimlik belgesi veya pasaport
• Vergi numarası
• Biyometrik fotoğraf
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
• Taşınmaz değerleme raporu (SPK lisanslı)
• Yabancılar için askeri bölge uygunluk belgesi
• Vekaletname (vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa)

Vergi ve Harçlar

Taşınmaz alım satımında ödenmesi gereken vergi ve harçlar şunlardır:

• Tapu harcı: Satış bedelinin yüzde 4'ü (genellikle alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır)
• Döner sermaye harcı: Tapu müdürlüğü döner sermaye ücreti
• Değerli konut vergisi: Belirli değerin üzerindeki konutlar için
• Emlak vergisi: Yıllık olarak belediyeye ödenir

Satış Sonrası İşlemler

Belediye ve Abonelik İşlemleri

Tapu devri tamamlandıktan sonra aşağıdaki işlemlerin yapılması gerekmektedir:

• Marmaris Belediyesi'ne emlak vergisi beyannamesi verilmesi
• Elektrik aboneliği devir veya yeni başvuru
• Su aboneliği devir işlemi
• Doğalgaz aboneliği (mevcutsa)
• İnternet ve iletişim hizmetleri
• Apartman veya site yönetimine bildirim

Yabancılar İçin Ek İşlemler

Yabancı uyruklu alıcılar için tapu devrinin ardından ek bazı işlemler gerekmektedir:

• Türk vergi numarası alınması (henüz alınmamışsa)
• Taşınmaz sahipliğine dayalı ikamet izni başvurusu
• Banka hesabı açılması ve para transferi
• Zorunlu sigorta poliçelerinin düzenlenmesi

Marmaris'te Gayrimenkul Yatırımı

Marmaris gayrimenkul piyasası, turizm odaklı yapısı nedeniyle hem yaşam hem de yatırım amacıyla cazip fırsatlar sunmaktadır. Deniz manzaralı villalar, marina yakını daireler, merkezi konumdaki ticari mülkler ve turizm tesisleri bölgenin öne çıkan gayrimenkul türleridir.

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı edinmek isteyen yabancılar için en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul alımı, vatandaşlık başvurusunun temel koşullarından birini karşılamaktadır. Bu süreçte taşınmazın SPK lisanslı değerleme şirketi tarafından değerlendirilmesi ve 3 yıl süreyle satılmaması taahhüdü verilmesi gerekmektedir.

Büromuzun Taşınmaz Alım Satım Hizmetleri

• Tapu kaydı ve imar durumu incelemesi
• Haciz, ipotek ve şerh araştırması
• Satış vaadi sözleşmesi hazırlanması
• Tapu devir işlemlerinin takibi
• Vergi numarası ve abonelik işlemleri
• Emlak vergisi beyannamesi
• Yatırım yoluyla vatandaşlık sürecinde gayrimenkul danışmanlığı
• Kira yönetimi ve kiracı sözleşmeleri
• İngilizce ve Almanca danışmanlık

Real Estate Transactions in Marmaris

Marmaris, situated at the unique confluence of the Aegean and Mediterranean seas, boasts crystal-clear waters and rich natural surroundings, making it an attractive real estate market for both Turkish and foreign investors. A wide range of property options is available, including villas, apartments, land plots, commercial premises, and tourism facilities.

However, the purchase and sale of immovable property in Turkey, particularly for foreign buyers, requires a careful legal process. Verification of title deed records, zoning status checks, lien and mortgage searches, and assessment of legal restrictions are the fundamental steps for a secure real estate acquisition. Our firm provides comprehensive legal consultancy to our clients throughout this process.

Pre-Purchase Legal Due Diligence

The most critical step before purchasing immovable property is a comprehensive legal due diligence process. The following checks are carried out during this process:

Title Deed Record Examination

The true owner of the property, share status, rights in rem, and restrictions are verified from the records of the Marmaris Land Registry Office. Annotations, declarations, and other rights recorded on the title deed are examined in detail.

• Ownership verification: Confirmation that the seller is indeed the registered owner of the property
• Liens and mortgages: Investigation of attachment, mortgage, and pledge records on the property
• Annotations and declarations: Examination of records such as preliminary sale contract annotations, lease annotations, and easement rights
• Usufruct and right of habitation: Identification of limited rights in rem on the property

Zoning Status Check

The property's position in the zoning plan, building conditions, and intended use are queried from the Marmaris Municipality Zoning Directorate. The zoning status certificate indicates the zoning district of the property (residential, commercial, tourism, agricultural, etc.), the building order, building height, building coverage ratio (BCR), and floor area ratio (FAR).

In Marmaris, zoning restrictions may apply particularly in coastal zones and conservation areas. Regulations such as protected sites, natural conservation zones, and the coastal edge line may affect the use and development rights of the property.

Building Permit and Occupancy Permit Check

The existence of building permits and occupancy permits (habitation certificates) for existing structures is verified. Buildings without permits or occupancy certificates carry serious legal risks. Separate assessments must also be made for buildings that have obtained a building registration certificate under the construction amnesty legislation.

Sales Process

Preliminary Sale Contract

It is common practice to execute a notarised preliminary sale contract between the parties prior to the title deed transfer. This contract binds the buyer and seller under specified conditions and protects the parties' rights during the period until the title deed transfer. The following matters are regulated in the preliminary sale contract:

• Description of the property and title deed information
• Sale price and payment schedule
• Title deed transfer date and conditions
• Withdrawal compensation and penalty clause
• Delivery status and conditions of the property
• Tax and fee obligations

Title Deed Transfer

The title deed transfer is carried out at the Marmaris Land Registry Office in the presence of the buyer and seller (or their authorised representatives). For foreign buyers, the transaction is conducted in the presence of a sworn interpreter. The documents required for the transfer are:

• Original title deed
• Identity document or passport
• Tax identification number
• Biometric photograph
• Compulsory earthquake insurance (DASK) policy
• Property valuation report (CMB-licensed)
• Military zone clearance certificate for foreign nationals
• Power of attorney (if the transaction is conducted through a representative)

Taxes and Fees

The taxes and fees payable in the purchase and sale of immovable property are as follows:

• Title deed fee: 4 per cent of the sale price (generally shared equally between buyer and seller)
• Revolving fund fee: Land registry revolving fund charge
• Valuable housing tax: For residences above a specified value
• Property tax: Paid annually to the municipality

Post-Sale Procedures

Municipality and Utility Subscription Procedures

The following procedures must be completed after the title deed transfer:

• Filing a property tax declaration with Marmaris Municipality
• Electricity subscription transfer or new application
• Water subscription transfer
• Natural gas subscription (if available)
• Internet and telecommunications services
• Notification to the apartment or site management

Additional Procedures for Foreign Nationals

Following the title deed transfer, certain additional procedures are required for foreign buyers:

• Obtaining a Turkish tax identification number (if not already obtained)
• Residence permit application based on property ownership
• Opening a bank account and money transfer
• Arrangement of compulsory insurance policies

Real Estate Investment in Marmaris

The Marmaris real estate market, owing to its tourism-oriented structure, offers attractive opportunities for both residential and investment purposes. Sea-view villas, apartments near the marina, centrally located commercial properties, and tourism facilities are the prominent property types in the region.

For foreign nationals wishing to acquire Turkish citizenship through investment, the purchase of real estate worth at least USD 400,000 satisfies one of the fundamental conditions for a citizenship application. In this process, the property must be appraised by a CMB-licensed valuation firm, and a commitment not to sell the property for 3 years must be given.

Our Firm's Real Estate Transaction Services

• Title deed record and zoning status examination
• Lien, mortgage, and annotation searches
• Preparation of preliminary sale contracts
• Management of title deed transfer procedures
• Tax identification number and utility subscription procedures
• Property tax declarations
• Real estate consultancy in citizenship by investment processes
• Rental management and tenant agreements
• Consultancy in English and German

Immobilientransaktionen in Marmaris

Marmaris liegt am einzigartigen Zusammenfluss von Ägäis und Mittelmeer und besticht durch kristallklares Wasser und eine reiche Naturlandschaft, was es zu einem attraktiven Immobilienmarkt sowohl für türkische als auch für ausländische Investoren macht. Es steht ein breites Spektrum an Immobilienoptionen zur Verfügung, darunter Villen, Wohnungen, Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Tourismusanlagen.

Der Kauf und Verkauf von Immobilien in der Türkei erfordert jedoch, insbesondere für ausländische Käufer, ein sorgfältiges rechtliches Verfahren. Die Überprüfung der Grundbucheinträge, die Kontrolle des Bebauungsplanstatus, die Recherche von Pfändungen und Hypotheken sowie die Bewertung gesetzlicher Beschränkungen sind die grundlegenden Schritte für einen sicheren Immobilienerwerb. Unsere Kanzlei bietet ihren Mandanten während dieses gesamten Prozesses umfassende rechtliche Beratung.

Rechtliche Prüfung vor dem Kauf (Due Diligence)

Der wichtigste Schritt vor dem Erwerb einer Immobilie ist ein umfassendes rechtliches Due-Diligence-Verfahren. Im Rahmen dieses Verfahrens werden folgende Prüfungen durchgeführt:

Prüfung der Grundbucheinträge

Anhand der Unterlagen des Grundbuchamtes Marmaris werden der tatsächliche Eigentümer der Immobilie, die Anteilsverhältnisse, die dinglichen Rechte und Beschränkungen überprüft. Im Grundbuch eingetragene Vermerke, Erklärungen und sonstige Rechte werden im Detail geprüft.

• Eigentumsüberprüfung: Bestätigung, dass der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer der Immobilie ist
• Pfändungen und Hypotheken: Recherche von Pfändungs-, Hypotheken- und Pfandeinträgen auf der Immobilie
• Vermerke und Erklärungen: Prüfung von Einträgen wie Vormerkungen aus Kaufvorverträgen, Mietvermerken und Dienstbarkeiten
• Nießbrauch und Wohnrecht: Feststellung beschränkter dinglicher Rechte an der Immobilie

Prüfung des Bebauungsplanstatus

Die Lage der Immobilie im Bebauungsplan, die Bebauungsbedingungen und die Nutzungsbestimmung werden beim Bauplanungsamt der Gemeinde Marmaris erfragt. Die Bebauungsplanbescheinigung gibt Auskunft über das Plangebiet der Immobilie (Wohngebiet, Gewerbegebiet, Tourismusgebiet, Landwirtschaftsgebiet usw.), die Bauordnung, die Gebäudehöhe, die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).

In Marmaris können insbesondere in Küstengebieten und Schutzgebieten Bebauungsbeschränkungen gelten. Vorschriften wie Denkmalschutzgebiete, Naturschutzgebiete und die Küstenlinie können die Nutzung und die Bebauungsrechte der Immobilie beeinflussen.

Prüfung der Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung

Das Vorhandensein von Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen (Bewohnbarkeitsbescheinigungen) für bestehende Gebäude wird überprüft. Gebäude ohne Genehmigungen oder Nutzungsbescheinigungen bergen erhebliche rechtliche Risiken. Für Gebäude, die im Rahmen der Bauamnestie eine Bauregistrierungsbescheinigung erhalten haben, ist ebenfalls eine gesonderte Bewertung vorzunehmen.

Verkaufsprozess

Kaufvorvertrag

Es ist gängige Praxis, vor der Grundbuchübertragung einen notariell beglaubigten Kaufvorvertrag zwischen den Parteien abzuschließen. Dieser Vertrag bindet Käufer und Verkäufer unter bestimmten Bedingungen und schützt die Rechte der Parteien bis zur Grundbuchübertragung. Im Kaufvorvertrag werden folgende Angelegenheiten geregelt:

• Beschreibung der Immobilie und Grundbuchinformationen
• Kaufpreis und Zahlungsplan
• Datum und Bedingungen der Grundbuchübertragung
• Rücktrittsabfindung und Vertragsstrafe
• Übergabestatus und Bedingungen der Immobilie
• Steuer- und Gebührenpflichten

Grundbuchübertragung

Die Grundbuchübertragung erfolgt beim Grundbuchamt Marmaris in Anwesenheit des Käufers und Verkäufers (oder deren Bevollmächtigten). Für ausländische Käufer wird die Transaktion in Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers durchgeführt. Folgende Unterlagen sind für die Übertragung erforderlich:

• Grundbuchurkunde im Original
• Personalausweis oder Reisepass
• Steueridentifikationsnummer
• Biometrisches Passfoto
• Obligatorische Erdbebenversicherung (DASK)
• Immobilienwertgutachten (CMB-lizenziert)
• Militärzone-Unbedenklichkeitsbescheinigung für ausländische Staatsangehörige
• Vollmacht (wenn die Transaktion durch einen Bevollmächtigten durchgeführt wird)

Steuern und Gebühren

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien sind folgende Steuern und Gebühren zu entrichten:

• Grundbuchgebühr: 4 Prozent des Verkaufspreises (in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt)
• Umlauffondsgebühr: Umlauffondsgebühr des Grundbuchamtes
• Wertimmobiliensteuer: Für Wohnimmobilien oberhalb eines bestimmten Wertes
• Grundsteuer: Wird jährlich an die Gemeinde entrichtet

Verfahren nach dem Verkauf

Gemeinde- und Versorgungsanmeldungen

Nach Abschluss der Grundbuchübertragung sind folgende Verfahren durchzuführen:

• Abgabe einer Grundsteuererklärung bei der Gemeinde Marmaris
• Übertragung oder Neuanmeldung des Stromanschlusses
• Übertragung des Wasseranschlusses
• Gasanschluss (sofern vorhanden)
• Internet- und Telekommunikationsdienste
• Benachrichtigung der Haus- oder Anlagenverwaltung

Zusätzliche Verfahren für ausländische Staatsangehörige

Für ausländische Käufer sind nach der Grundbuchübertragung bestimmte zusätzliche Verfahren erforderlich:

• Beantragung einer türkischen Steueridentifikationsnummer (falls noch nicht vorhanden)
• Antrag auf Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilieneigentum
• Eröffnung eines Bankkontos und Geldüberweisung
• Abschluss der obligatorischen Versicherungspolicen

Immobilieninvestition in Marmaris

Der Immobilienmarkt in Marmaris bietet aufgrund seiner tourismusorientierten Struktur attraktive Möglichkeiten sowohl für Wohn- als auch für Investitionszwecke. Villen mit Meerblick, Wohnungen in Hafennähe, zentral gelegene Gewerbeimmobilien und Tourismusanlagen sind die herausragenden Immobilientypen in der Region.

Für ausländische Staatsangehörige, die die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition erwerben möchten, erfüllt der Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 USD eine der grundlegenden Voraussetzungen für den Staatsbürgerschaftsantrag. In diesem Verfahren muss die Immobilie von einer CMB-lizenzierten Bewertungsfirma begutachtet werden, und es muss eine Verpflichtung abgegeben werden, die Immobilie 3 Jahre lang nicht zu veräußern.

Immobiliendienstleistungen unserer Kanzlei

• Prüfung der Grundbucheinträge und des Bebauungsplanstatus
• Recherche von Pfändungen, Hypotheken und Vermerken
• Erstellung von Kaufvorverträgen
• Betreuung der Grundbuchübertragungsverfahren
• Steueridentifikationsnummer und Versorgungsanmeldungen
• Grundsteuererklärungen
• Immobilienberatung bei Staatsbürgerschaft durch Investition
• Mietverwaltung und Mietverträge
• Beratung in Englisch und Deutsch